Was ist besser: Neubau oder Bestandsimmobilie?

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist eine der wichtigsten Entscheidungen – sowohl finanziell als auch emotional. Bevor jedoch ein Vertrag unterzeichnet wird, ist es entscheidend, den Unterschied Neubau Bestandsimmobilie zu verstehen, da dieser direkte Auswirkungen auf Kosten, gesetzliche Garantien und Risiken hat.

In diesem Artikel analysieren wir alle entscheidenden Aspekte, die diese beiden Optionen voneinander unterscheiden – basierend auf aktuellen Vorschriften, bewährten Marktpraktiken und rechtlicher Beratung durch Experten.

Steuern und Kosten: der erste große Unterschied

Einer der größten Unterschiede beim Kauf eines Neubaus oder einer Bestandsimmobilie liegt in der steuerlichen Belastung. Auch wenn der Verkaufspreis ähnlich erscheinen mag, unterscheiden sich die damit verbundenen Steuern erheblich.

Steuern beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ist die Hauptsteuer die Grunderwerbsteuer (ITP). In Regionen wie Andalusien beträgt dieser Satz aktuell 7 % des angegebenen Kaufpreises. Dieser Satz war früher progressiv, ist nun jedoch ein fester Wert, was dem Käufer mehr Planungssicherheit bietet.

Zusätzlich zur ITP fallen noch folgende Kosten an:

• Notar- und Grundbuchgebühren: etwa 1 % zusätzlich.

• Anwaltskosten (falls ein Anwalt hinzugezogen wird): zwischen 1 % und 1,5 % des Kaufpreises.

Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten bei einer Bestandsimmobilie meist zwischen 9 % und 10 % des Kaufpreises.

💡 Die aktuellen ITP-Sätze nach Autonomer Gemeinschaft finden Sie auf der offiziellen Website des Consejo General del Notariado.

Steuern beim Kauf eines Neubaus

Beim Kauf direkt vom Bauträger (auch Ersterwerb genannt) fallen für den Käufer folgende Steuern an:

• Mehrwertsteuer (MwSt): 10 % des Kaufpreises.

• Stempelsteuer (AJD): 1,2 % (je nach Region variabel).

• Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten: etwa 1 %–2 %.

Der Kauf eines Neubaus führt also zu einer Gesamtbelastung von etwa 12 % bis 13 % des Immobilienwertes.

Gesetzliche Garantien: ein weiterer entscheidender Punkt

Neben den Steuern ist ein weiterer bedeutender Aspekt beim Vergleich von Neubau und Bestandsimmobilie die rechtliche Absicherung für Käufer.

Rechtliche Garantien: ein weiterer wichtiger Unterschied

Neben Steuern ist ein weiterer entscheidender Faktor beim Vergleich von Unterschied Neubau Bestandsimmobilie der rechtliche Schutz und die Garantien für Käufer.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Die rechtlichen Garantien sind minimal. Der Käufer kann nur bei versteckten Mängeln Ansprüche geltend machen – also bei Mängeln, die beim Kauf nicht sichtbar waren, aber später auftreten.

Beispiele sind undichte Stellen, strukturelle Probleme oder defekte Systeme, die während der Besichtigung nicht erkennbar waren. Das Gesetz gibt dem Käufer sechs Monate Zeit ab Kaufdatum, um rechtliche Schritte wegen versteckter Mängel einzuleiten.

⚖️ Mehr Informationen über versteckte Mängel und Käuferrechte finden Sie bei der Organisation der Verbraucher und Nutzer (OCU).

Daher wird dringend empfohlen, einen Bausachverständigen zu beauftragen, der insbesondere bei älteren Immobilien eine technische Vorabprüfung durchführt. Es gibt Unternehmen, die sich auf solche Inspektionen spezialisiert haben.

Beim Kauf eines Neubaus

In diesem Fall ist der Bauträger gesetzlich verpflichtet, mehrere Garantien zu bieten:

• 1 Jahr: für Mängel bei Oberflächen (z. B. Anstrich, Böden, Tischlerei).

• 2 Jahre: für Defekte in technischen Systemen (Strom, Wasser, Heizung).

• 10 Jahre: für strukturelle Schäden (Fundamente, Tragwerk usw.).

Diese Garantien sind durch das Baugesetz LOE geregelt und bieten Käufern in den ersten Jahren nach Übergabe soliden rechtlichen Schutz.

ℹ️ Details zu diesen Garantien finden Sie auf der Website des Ministeriums für Verkehr und Stadtplanung.

Emotionale und praktische Überlegungen

Neben technischen Aspekten spielen beim Vergleich von Neubau und Bestandsimmobilie auch emotionale Faktoren eine Rolle. Manche Käufer schätzen den Charme älterer Immobilien, andere bevorzugen moderne Ausstattung und Energieeffizienz.

Zudem befinden sich viele Neubauten in wachsenden Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial, während Bestandsimmobilien oft in etablierten, zentralen Lagen mit gewachsener Infrastruktur liegen.

Unsere Empfehlung

Nehmen Sie sich Zeit, verschiedene Objekte zu besichtigen, vergleichen Sie alle Kosten (nicht nur den Kaufpreis) und überlegen Sie, welche Garantien Ihnen langfristig mehr Sicherheit bieten.

Zögern Sie nicht, rechtliche und technische Beratung einzuholen. Ein erfahrener Fachmann kann viele zukünftige Probleme vermeiden und einen reibungslosen Kaufprozess sicherstellen.

Fazit: Neubau oder Bestandsimmobilie?

Die Entscheidung für einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie hängt nicht nur vom Preis ab – sondern auch von Steuern, Garantien, Zeitplan und Ihren langfristigen Erwartungen.

Wenn Sie eine Immobilie in Marbella, Estepona oder Benahavís suchen, begleitet Sie unser Expertenteam von FM Properties ehrlich, juristisch sicher und mit fundierter Ortskenntnis durch den gesamten Kaufprozess.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist die ITP in Spanien?

Die Grunderwerbssteuer (ITP) fällt bei Bestandsimmobilien an. In Andalusien beträgt sie pauschal 7 % des Kaufpreises.

Welche Steuern fallen bei einem Neubau an?

Mehrwertsteuer (10 %) und Stempelsteuer (1,2 %) plus Notar- und Rechtskosten – insgesamt etwa 12–13 % des Kaufpreises.

Wie lange kann ich versteckte Mängel reklamieren?

Bis zu sechs Monate ab Kaufdatum. Danach ist keine Klage mehr möglich.

Sind Neubauten teurer?

Nicht unbedingt. Sie beinhalten höhere Steuern, bieten aber moderne Ausstattung, Energieeffizienz und Garantien.

Kann man Bestandsimmobilien vor dem Kauf prüfen lassen?

Ja. Eine technische Prüfung durch einen unabhängigen Sachverständigen wird dringend empfohlen.