Einkommenssteuer ausländische Käufer Spanien

Müssen ausländische Käufer in Spanien Einkommenssteuer zahlen?

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist für viele internationale Käufer ein Traum. Doch neben dem mediterranen Lebensstil und dem Meerblick gibt es auch steuerliche Verpflichtungen, die nicht vernachlässigt werden dürfen. Eine der wichtigsten ist die Einkommenssteuer für ausländische Käufer in Spanien – ein Thema, das viele Fragen aufwirft, insbesondere bei Personen, die nicht dauerhaft im Land wohnen.

In diesem Artikel erklären wir klar und aktuell, worum es bei dieser Steuer geht, wie sie berechnet wird, wann sie zu erklären ist und welche Unterschiede sich je nach Nutzung der Immobilie ergeben. Außerdem geben wir praktische Tipps und persönliche Überlegungen, um fundierte und bewusst getroffene Finanzentscheidungen zu ermöglichen.

Was ist die Einkommenssteuer für ausländische Käufer?

Rechtlich gesehen gilt: Wenn eine ausländische Person eine Immobilie in Spanien erwirbt und sich dort weniger als 183 Tage im Jahr aufhält, wird sie als steuerlich nicht ansässig eingestuft. Die Immobilie zählt damit als Zweitwohnsitz und unterliegt der Verpflichtung, die Einkommenssteuer für nicht ansässige Personen (IRNR) zu zahlen.

Diese Steuer fällt unabhängig davon an, ob die Immobilie vermietet wird oder leer steht. Und genau hier liegt der Irrtum vieler Käufer: Selbst bei reiner Eigennutzung für Urlaube wird die Steuer fällig.

Wie wird diese Steuer berechnet?

Die Berechnungsweise hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird:

Wenn sie nicht vermietet wird (eigene oder familiäre Nutzung)

In diesem Fall geht das spanische Finanzamt davon aus, dass die Immobilie ein fiktives Einkommen (sog. „imputiertes Einkommen“) generiert, das jährlich erklärt werden muss. Dieses wird als Prozentsatz des Katasterwerts der Immobilie berechnet:

• Wurde der Katasterwert in den letzten 10 Jahren überprüft, gilt ein Satz von 1,1 %.

• Wurde er nicht überprüft, gilt ein Satz von 2 %.

Das Ergebnis wird mit dem entsprechenden Steuersatz multipliziert:

• 19 % für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in der EU, Norwegen oder Island.

• 24 % für Personen mit Wohnsitz außerhalb der EU.

📌 Den Katasterwert Ihrer Immobilie finden Sie auf dem IBI-Bescheid oder auf dem spanischen Katasterportal: https://www.sedecatastro.gob.es

Wenn die Immobilie vermietet wird

Wenn Sie Ihre Immobilie in Spanien vermieten – sei es saisonal oder dauerhaft –, müssen Sie die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen angeben. Die Steuer ist vierteljährlich zu zahlen, und zwar zu folgenden Terminen:

• 1. Quartal: 1.–20. April

• 2. Quartal: 1.–20. Juli

• 3. Quartal: 1.–20. Oktober

• 4. Quartal: 1.–20. Januar (Folgejahr)

Diese Einkünfte unterliegen den gleichen Steuersätzen wie oben. Wenn Sie jedoch in der EU oder im EWR wohnen, können Sie abzugsfähige Kosten geltend machen (z. B. Instandhaltung, Versicherung, Hypothekenzinsen, Gemeinschaftskosten). Andernfalls gilt die Steuer auf das Bruttoeinkommen.

Wer ist verpflichtet, die Steuererklärung abzugeben?

Die Pflicht zur Abgabe der Steuererklärung liegt beim Eigentümer der Immobilie, unabhängig davon, ob er in Spanien ansässig ist oder nicht. Gehört die Immobilie mehreren Personen (z. B. einem Ehepaar), muss jeder Eigentümer seine eigene Erklärung abgeben entsprechend seinem Anteil.

Was passiert, wenn keine Erklärung abgegeben wird?

Die spanische Steuerbehörde kann Prüfungen durchführen, besonders wenn Einnahmen über Plattformen wie Airbnb, Booking oder Vrbo nicht angegeben wurden. Die Nichtabgabe kann zu folgenden Konsequenzen führen:

• Bußgelder.

• Nachzahlungen für verspätete Abgabe.

• Zinsen auf verspätete Zahlungen.

In schweren oder wiederholten Fällen können Steuerprüfungen eingeleitet werden. Um dies zu vermeiden, wird empfohlen, mit einem Steuerberater zusammenzuarbeiten, der sich auf Nichtansässige spezialisiert hat.

Wie wirkt sich das emotional auf ausländische Käufer aus?

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist oft eine emotionale Entscheidung: ein Rückzugsort am Meer, ein Altersruhesitz oder ein Ort, an dem die Familie Zeit verbringen kann. Doch nach dem ersten Enthusiasmus ist es wichtig, die Investition auch aus steuerlicher Sicht verantwortungsvoll zu betrachten.

Die Einkommenssteuer für ausländische Käufer in Spanien sollte nicht als Belastung, sondern als Teil der Verantwortung angesehen werden, die mit dem Besitz einer Immobilie im Ausland einhergeht. Eine gute Steuerplanung bringt Seelenfrieden, verhindert unangenehme Überraschungen und ermöglicht eine sorgenfreie Nutzung der Immobilie.

Praktische Tipps für Nichtansässige

Im Folgenden einige wichtige Empfehlungen:

1. Bestimmen Sie von Anfang an die Nutzung der Immobilie: Eigennutzung, Vermietung oder beides.

2. Bewahren Sie alle Unterlagen zu Immobilie und Kosten auf, falls Sie vermieten.

3. Arbeiten Sie mit einem spezialisierten Steuerberater. Viele Kanzleien bieten Service für Nichtansässige an.

4. Prüfen Sie, ob es ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Ihrem Heimatland gibt. Weitere Infos: https://www.agenciatributaria.es

5. Beachten Sie weitere zusätzliche Steuern, wie z. B. Grundsteuer (IBI), Müllgebühren oder Vermögenssteuer, falls Ihr Gesamtvermögen einen Schwellenwert überschreitet.

Fazit | Einkommenssteuer ausländische Käufer Spanien

Die Einkommenssteuer für ausländische Käufer in Spanien ist eine reale Verpflichtung, die nicht auf die leichte Schulter genommen werden sollte. Egal, ob Sie die Immobilie vermieten oder einfach nur Ihren Zweitwohnsitz an der Costa del Sol genießen – es ist entscheidend, Ihre steuerlichen Pflichten zu kennen.

Mit einem guten Steuerberater, ordentlichen Unterlagen und der korrekten Deklaration Ihrer Einnahmen (oder des fiktiven Einkommens) vermeiden Sie Strafen und können Ihre Investition sorgenfrei genießen.

Bei FM Properties begleiten wir unsere Kunden vor, während und nach dem Kauf. Unser Engagement endet nicht mit der Vertragsunterzeichnung: Wir wollen, dass Ihre Erfahrung in Spanien sicher und angenehm ist.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1. Muss ich Steuern zahlen, auch wenn ich nicht vermiete?
Ja, Sie müssen fiktives Einkommen angeben, auch ohne tatsächliche Einnahmen.

2. Wann ist die jährliche IRNR-Erklärung abzugeben?
Im Jahr nach dem Steuerjahr, mit dem Formular 210.

3. Was passiert, wenn es mehrere Eigentümer gibt?
Jeder Eigentümer muss seine eigene Erklärung entsprechend seinem Anteil abgeben.

4. Kann ich Kosten absetzen, wenn ich vermiete?
Nur wenn Sie in einem EU- oder EWR-Land wohnen.

5. Was passiert, wenn ich keine Erklärung abgebe?
Sie können Bußgelder, Nachzahlungen oder sogar Steuerprüfungen riskieren.

Möchten Sie mehr darüber erfahren, wie Sie Ihre Immobilieninvestition in Spanien als ausländischer Käufer optimieren können? Kontaktieren Sie uns – wir beraten Sie gerne.