Impuesto sobre la renta para compradores extranjeros en España
¿Deben los compradores extranjeros pagar impuesto sobre la renta en España?
Adquirir una propiedad en España es un sueño para muchos compradores internacionales. Sin embargo, junto con el encanto del estilo de vida mediterráneo y las vistas al mar, existen también responsabilidades fiscales que no deben pasarse por alto. Una de las más relevantes es el impuesto sobre la renta para compradores extranjeros en España, un aspecto que genera muchas dudas entre quienes no residen de forma permanente en el país.
En este artículo te explicamos de forma clara y actualizada en qué consiste este impuesto, cómo se calcula, cuándo se declara y qué diferencias existen según el uso que le des a la propiedad. También compartimos consejos prácticos y algunas reflexiones que te ayudarán a tomar decisiones financieras informadas y emocionalmente conscientes.
¿Qué es el impuesto sobre la renta para compradores extranjeros?
En términos legales, cuando un ciudadano extranjero adquiere una vivienda en España sin residir en el país más de 183 días al año, se le considera no residente fiscal. Por lo tanto, la propiedad adquirida se considera segunda residencia, y esto conlleva la obligación de pagar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).
Este impuesto se aplica independientemente de si la vivienda se alquila o permanece vacía. Y aquí está el punto que muchos compradores desconocen: incluso si solo la usas para tus vacaciones, estarás sujeto al pago de este tributo.
¿Cómo se calcula este impuesto?
La forma de calcular el impuesto varía según el uso de la vivienda:
Si no se alquila (uso personal o familiar)
En este caso, Hacienda entiende que la propiedad genera una renta imputada (es decir, un ingreso ficticio), que debe declararse anualmente. Esta renta se calcula como un porcentaje del valor catastral del inmueble:
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Si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años, se aplica el 1,1 %.
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Si no ha sido revisado recientemente, se aplica el 2 %.
Este resultado se multiplica por el tipo impositivo correspondiente:
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19 % para residentes en la UE, Noruega e Islandia.
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24 % para residentes fuera de la UE.
📌 Puedes consultar qué valor catastral tiene tu vivienda en el recibo del IBI o en el Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es
Si se alquila a terceros
Si decides rentar tu vivienda en España, ya sea por temporadas o a largo plazo, debes declarar los ingresos reales obtenidos. El impuesto se paga trimestralmente, y los plazos para presentar las declaraciones son los siguientes:
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1T: del 1 al 20 de abril
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2T: del 1 al 20 de julio
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3T: del 1 al 20 de octubre
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4T: del 1 al 20 de enero (año siguiente)
Los ingresos están sujetos al mismo tipo impositivo que el caso anterior, pero si eres residente en la UE o EEE puedes deducir gastos relacionados con el alquiler (como mantenimiento, seguros, intereses hipotecarios o comunidad). Si no, se tributa sobre el bruto.
¿Quién está obligado a presentar la declaración?
La obligación recae sobre el titular del inmueble, independientemente de si reside o no en España. Si la vivienda pertenece a varias personas (por ejemplo, un matrimonio), cada propietario debe presentar su declaración por separado, en proporción a su porcentaje de titularidad.
¿Qué pasa si no se declara?
La Agencia Tributaria puede realizar revisiones, especialmente si detecta ingresos no declarados a través de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo. No presentar las declaraciones puede conllevar:
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Multas.
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Recargos por declaración extemporánea.
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Intereses de demora.
En casos graves o reiterados, incluso se pueden iniciar procedimientos de inspección tributaria. Para evitar estas situaciones, es altamente recomendable contar con la ayuda de un asesor fiscal especializado en no residentes.
¿Cómo afecta esto emocionalmente al comprador extranjero?
Comprar una vivienda en España suele ser una decisión emocional: el deseo de tener un refugio junto al mar, una casa para retirarse o una propiedad para disfrutar con la familia. No obstante, una vez pasado el entusiasmo inicial, es necesario mirar la inversión también desde una perspectiva fiscal responsable.
El impuesto sobre la renta para compradores extranjeros en España no debe percibirse como un obstáculo, sino como parte del compromiso que implica poseer una propiedad en otro país. Gestionar bien estos impuestos brinda tranquilidad, evita sorpresas y permite disfrutar del inmueble sin preocupaciones legales.
Consejos prácticos para no residentes
A continuación, compartimos algunas recomendaciones clave:
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Determina desde el inicio el uso que le darás a la propiedad: uso propio, alquiler, o ambos.
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Guarda todos los documentos relacionados con la vivienda y sus gastos si vas a alquilarla.
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Trabaja con una asesoría especializada. Existen muchos despachos que ofrecen gestión fiscal para no residentes.
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Consulta si puedes beneficiarte de convenios de doble imposición entre España y tu país de origen. Más información en: https://www.agenciatributaria.es
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Ten en cuenta otros impuestos adicionales, como el IBI, la tasa de basuras o el impuesto sobre el patrimonio si el valor del conjunto de bienes supera cierto umbral.
Conclusión
El impuesto sobre la renta para compradores extranjeros en España es una obligación real que no debe tomarse a la ligera. Tanto si decides alquilar como si simplemente deseas disfrutar de tu hogar en la Costa del Sol durante el verano, es esencial conocer tus responsabilidades fiscales.
Contar con un buen asesor, mantener la documentación al día y declarar correctamente los ingresos (o la renta imputada) no solo te evitará sanciones, sino que también te permitirá disfrutar plenamente de tu inversión inmobiliaria.
Desde FM Properties, acompañamos a nuestros clientes antes, durante y después de la compra. Nuestro compro
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Preguntas Frecuentes (FAQ)
1. ¿Debo pagar impuestos aunque no alquile mi propiedad?
Sí, se paga por la renta imputada, incluso si no genera ingresos reales.
2. ¿Cuándo se presenta la declaración anual del IRNR?
Durante el año siguiente al ejercicio fiscal, con el Modelo 210.
3. ¿Qué pasa si tengo varios propietarios?
Cada uno debe presentar su propia declaración proporcionalmente.
4. ¿Puedo deducir gastos si alquilo?
Solo si resides en un país de la UE o EEE.
5. ¿Qué ocurre si no declaro?
Puedes recibir sanciones, recargos e incluso ser inspeccionado.
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