Alquiler turístico en Andalucía: requisitos legales y fiscales

El alquiler turístico en Andalucía se ha convertido en una de las principales formas de rentabilizar una vivienda en la Costa del Sol. Sin embargo, no basta con publicar un anuncio en plataformas como Airbnb o Booking: la normativa autonómica exige registrar la vivienda, cumplir requisitos de habitabilidad y declarar los ingresos ante Hacienda. En esta guía clara y práctica le explicamos qué necesita para ofrecer un alquiler turístico en Andalucía en 2025, tanto en el plano legal como en el fiscal.

¿Qué se considera alquiler turístico en Andalucía?

Un alquiler turístico es aquel en el que se cede una vivienda amueblada por periodos cortos de tiempo (días o semanas) a cambio de un precio, con fines vacacionales y promocionada a través de canales de oferta turística.

En Andalucía, se considera alquiler turístico cuando:

• La estancia es inferior a 2 meses consecutivos.

• La vivienda se promociona en plataformas, agencias o webs.

• El contrato no sigue la Ley de Arrendamientos Urbanos de larga duración.

Por lo tanto, si usted compra una villa en Marbella y la alquila a visitantes por periodos cortos, necesitará cumplir con la normativa autonómica.

¿Qué licencia necesito para ofrecer alquiler vacacional?

En Andalucía, la licencia se tramita como “Vivienda con Fines Turísticos” (VFT). Es obligatoria para todos los propietarios que quieran alquilar por días o semanas.

• El trámite se realiza ante la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía.

• Una vez aprobado, se le asigna un número de registro único que debe aparecer en todos los anuncios.

• La inscripción es gratuita, aunque se exigen requisitos técnicos y documentales.

¿Cómo se solicita el número de registro VFT en Andalucía?

El procedimiento es sencillo y puede realizarse de manera telemática:

1. Acceder al portal de la Junta de Andalucía.

2. Rellenar la declaración responsable de inicio de actividad.

3. Aportar documentación: escritura de la vivienda, referencia catastral y datos del propietario.

4. Recibir el número de registro (ejemplo: VFT/MA/01234).

Este número debe figurar en toda la publicidad online y offline. Su omisión puede dar lugar a sanciones económicas.

¿Qué requisitos debe cumplir la vivienda?

La normativa exige que la vivienda destinada a alquiler turístico cumpla con estándares mínimos de calidad y seguridad:

• Climatización: aire acondicionado en verano y calefacción en invierno.

• Mobiliario y equipamiento: en condiciones de uso inmediato.

• Botiquín de primeros auxilios.

• Hoja de reclamaciones disponible.

• Número máximo de plazas: según licencia de ocupación.

• Limpieza y mantenimiento entre estancias.

En viviendas ubicadas en comunidades de propietarios, conviene revisar los estatutos, ya que algunas comunidades pueden limitar o prohibir el alquiler turístico.

¿Qué obligaciones fiscales tiene el propietario extranjero?

Los ingresos procedentes del alquiler turístico deben declararse, tanto si el propietario es residente como si no lo es.

• No residentes (extracomunitarios o comunitarios): tributan en el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

  • Residentes en la UE, Islandia o Noruega: pueden deducir gastos relacionados con la actividad (mantenimiento, comunidad, suministros).

  • Residentes fuera de la UE: tributan por los ingresos brutos.

• Tipo impositivo: 19 % para residentes en la UE y 24 % para no comunitarios.

• Declaración: trimestral mediante el modelo 210.

En algunos casos, si el alquiler se ofrece con servicios adicionales (desayuno, limpieza diaria), Hacienda puede considerar que existe actividad económica, sujeta a IVA (21 %) y obligaciones contables adicionales.

¿Cuáles son las diferencias con el alquiler de larga temporada?

El alquiler turístico y el de larga temporada responden a modelos distintos, tanto a nivel legal como fiscal.

¿Qué sanciones existen si no cumplo con la normativa?

La Junta de Andalucía realiza inspecciones periódicas y puede imponer sanciones si detecta irregularidades:

• No registrar la vivienda: multas desde 2.000 € hasta 18.000 €.

• Publicidad sin número de registro: sanciones de hasta 2.000 €.

• Exceso de plazas o incumplimiento de requisitos: sanciones intermedias.

• Reincidencia o infracciones graves: multas que pueden superar los 150.000 €.

Cumplir con la normativa no solo evita sanciones, también transmite confianza a los huéspedes y mejora la reputación de la propiedad.

Conclusión: cómo alquilar con seguridad y rentabilidad en Andalucía

El alquiler turístico en Andalucía ofrece rentabilidades atractivas, pero exige cumplir una normativa clara: registrar la vivienda, cumplir estándares mínimos y declarar los ingresos de manera correcta. Hacerlo bien le permitirá disfrutar de un flujo de ingresos constante, proteger su inversión y evitar sanciones.

Al final, la clave está en planificar: combinar una buena gestión legal y fiscal con una estrategia de marketing adecuada para su vivienda en la Costa del Sol.

Preguntas frecuentes

¿Necesito siempre licencia para alquilar por días en Andalucía?
Sí, salvo que se trate de una estancia superior a 2 meses.

¿Qué diferencia hay entre VFT y alquiler turístico ocasional?
El VFT es permanente; el ocasional se aplica si alquila menos de 2 meses al año.

¿Debo pagar IVA por el alquiler turístico?
Solo si ofrece servicios propios de hotel (desayuno, limpieza diaria, etc.).

¿Qué ocurre si no declaro los ingresos del alquiler turístico?
Hacienda puede imponer sanciones y exigir el pago de impuestos atrasados con recargos.

¿Puedo deducir gastos si soy no residente en la UE?
No, solo los residentes en la UE, Islandia o Noruega pueden deducir gastos relacionados.