Ferienvermietung Andalusien 2025: Regeln, Lizenz und Steuern

Die Ferienvermietung in Andalusien ist zu einer der wichtigsten Möglichkeiten geworden, eine Immobilie an der Costa del Sol rentabel zu machen. Allerdings reicht es nicht aus, eine Anzeige auf Airbnb oder Booking zu veröffentlichen: die regionale Gesetzgebung verlangt die Registrierung der Immobilie, die Erfüllung von Mindestanforderungen und die Deklaration der Einkünfte beim Finanzamt. In diesem klaren und praktischen Leitfaden erklären wir Ihnen was Sie 2025 benötigen, um eine Ferienvermietung in Andalusien anzubieten, sowohl rechtlich als auch steuerlich.

Was gilt in Andalusien als Ferienvermietung?

Eine Ferienvermietung liegt vor, wenn eine möblierte Wohnung für kurze Zeiträume (Tage oder Wochen) gegen Entgelt zu Urlaubszwecken über touristische Kanäle angeboten wird.

In Andalusien gilt es als Ferienvermietung, wenn:

• Der Aufenthalt weniger als 2 Monate am Stück dauert.

• Die Immobilie auf Plattformen, über Agenturen oder Websites angeboten wird.

• Der Vertrag nicht dem Gesetz über langfristige Mietverträge (Ley de Arrendamientos Urbanos) unterliegt.

Wenn Sie also eine Villa in Marbella kaufen und diese für kurze Zeiträume an Besucher vermieten, müssen Sie die regionale Gesetzgebung einhalten.

Welche Lizenz benötige ich für eine Ferienvermietung?

In Andalusien wird die Lizenz als „Vivienda con Fines Turísticos“ (VFT) registriert. Sie ist für alle Eigentümer verpflichtend, die tage- oder wochenweise vermieten möchten.

• Das Verfahren erfolgt bei der Consejería de Turismo der Junta de Andalucía.

• Nach Genehmigung wird eine eindeutige Registrierungsnummer vergeben, die in allen Anzeigen erscheinen muss.

• Die Anmeldung ist kostenlos, erfordert jedoch technische und dokumentarische Nachweise.

Wie beantragt man die VFT-Registrierungsnummer in Andalusien?

Das Verfahren ist einfach und kann online durchgeführt werden:

1. Auf das Portal der Junta de Andalucía zugreifen.

2. Ausfüllen der verantwortlichen Erklärung zum Beginn der Tätigkeit.

3. Einreichen von Unterlagen: Kaufurkunde, Katasterreferenz und Eigentümerdaten.

4. Erhalt der Registrierungsnummer (Beispiel: VFT/MA/01234).

Diese Nummer muss in allen Online- und Offline-Anzeigen erscheinen. Bei Weglassen drohen Geldbußen.

Welche Anforderungen muss die Immobilie erfüllen?

Die Vorschriften verlangen, dass die für die Ferienvermietung bestimmte Immobilie Mindeststandards in Bezug auf Qualität und Sicherheit erfüllt:

• Klimatisierung: Klimaanlage im Sommer und Heizung im Winter.

• Möblierung und Ausstattung: in sofort nutzbarem Zustand.

• Erste-Hilfe-Kasten.

• Beschwerdeformular verfügbar.

• Maximale Anzahl an Plätzen: gemäß der Belegungsbewilligung.

• Reinigung und Instandhaltung zwischen den Aufenthalten.

In Gebäuden mit Eigentümergemeinschaften sollten Sie die Satzung prüfen, da einige Gemeinschaften die Ferienvermietung einschränken oder verbieten können.

Welche steuerlichen Pflichten hat ein ausländischer Eigentümer?

Die Einnahmen aus der Ferienvermietung müssen deklariert werden, egal ob der Eigentümer ansässig ist oder nicht.

• Nicht-Ansässige (EU oder Nicht-EU): sie unterliegen der IRNR (Einkommensteuer für Nicht-Residenten).

  • Ansässige in der EU, Island oder Norwegen: können bestimmte Ausgaben absetzen (Wartung, Gemeinschaft, Versorgung).

  • Ansässige außerhalb der EU: werden auf die Bruttoeinnahmen besteuert.

• Steuersatz: 19 % für EU-Bürger und 24 % für Nicht-EU-Bürger.

• Erklärung: vierteljährlich mit Formular 210.

In einigen Fällen, wenn zusätzliche Dienstleistungen (Frühstück, tägliche Reinigung) angeboten werden, kann das Finanzamt dies als gewerbliche Tätigkeit einstufen, die der Mehrwertsteuer (21 %) und zusätzlichen Buchhaltungspflichten unterliegt.

Welche Unterschiede bestehen zur Langzeitvermietung?

Ferienvermietung und Langzeitvermietung folgen unterschiedlichen Modellen, sowohl rechtlich als auch steuerlich.

Welche Strafen drohen bei Nichteinhaltung?

Die Junta de Andalucía führt regelmäßige Kontrollen durch und kann bei Verstößen Strafen verhängen:

• Nicht registrierte Immobilie: Bußgelder zwischen 2.000 € und 18.000 €.

• Werbung ohne Registrierungsnummer: Strafen bis zu 2.000 €.

• Überschreitung der Kapazität oder Nichterfüllung der Anforderungen: mittlere Strafen.

• Wiederholung oder schwerwiegende Verstöße: Bußgelder von über 150.000 €.

Die Einhaltung der Vorschriften verhindert nicht nur Strafen, sondern stärkt auch das Vertrauen der Gäste und verbessert den Ruf der Immobilie.

Fazit: wie man in Andalusien sicher und rentabel vermietet

Ferienvermietung in Andalusien bietet attraktive Renditen, erfordert jedoch die Einhaltung klarer Regeln: Registrierung der Immobilie, Erfüllung von Mindeststandards und ordnungsgemäße Einkommensdeklaration. Wenn Sie alles richtig machen, genießen Sie stabile Einnahmen, schützen Ihre Investition und vermeiden Strafen.

Am Ende ist die Planung entscheidend: eine korrekte rechtliche und steuerliche Verwaltung mit einer Marketingstrategie kombinieren, die auf Ihre Immobilie an der Costa del Sol zugeschnitten ist.

Häufig gestellte Fragen

Benötige ich immer eine Lizenz für die tageweise Vermietung in Andalusien?
Ja, außer wenn der Aufenthalt länger als 2 Monate dauert.

Was ist der Unterschied zwischen VFT und gelegentlicher Ferienvermietung?
VFT ist dauerhaft; gelegentlich gilt, wenn Sie weniger als 2 Monate pro Jahr vermieten.

Muss ich MwSt auf die Ferienvermietung zahlen?
Nur wenn Sie Hoteldienstleistungen anbieten (Frühstück, tägliche Reinigung usw.).

Was passiert, wenn ich die Einnahmen aus der Ferienvermietung nicht deklariere?
Das Finanzamt kann Strafen verhängen und Nachzahlungen mit Zuschlägen fordern.

Kann ich Kosten absetzen, wenn ich außerhalb der EU ansässig bin?
Nein, nur Einwohner der EU, Islands oder Norwegens dürfen relevante Kosten absetzen.