Nützliches handbuch für einen immobilienkauf in marbella und an der costa del solSchritte, die beim Kauf einer Immobilie zu berücksichtigen sind


Es ist nicht leicht, aktuelle und relevante Informationen über den Immobilienkaufablauf zusammenzustellen. Deshalb haben wir alles, was Sie wissen müssen, in möglichst knapper und verständlicher Form zusammengefasst:

Der Kaufprozess einer Immobilie umfasst mehrere Phasen, die sich wie folgt zusammenfassen lassen:

1. Suche und auswahl einer immobilie in marbella und an der costa del sol

Dies ist zweifellos die interessanteste Phase von allen, da sie so weit wie möglich eine Suche nach den Gebieten beinhaltet, die dem Geschmack des zukünftigen Eigentümers nach am besten in Frage kommen und dies ist der Moment, sich für die Besonderheiten der idealen Immobilie zu interessieren, die sich der zukünftige Eigentümer vorstellt, die Umgebung der Gegend, in der er/sie leben möchte, gründlich kennenzulernen und viele andere Faktoren, die sich aus dieser ersten Phase ergeben werden.

Wir empfehlen Ihnen nachdrücklich, sich Zeit zu nehmen, um die verschiedenen Wohngebiete in Marbella und an der Costa del Sol kennen zu lernen. Die Wahl eines Gebiets für den Ort Ihres zukünftigen Hauses, das Ihrem Geschmack entspricht, ist von grundlegender Bedeutung. Die Gemeinden in unmittelbarer Nähe können sehr unterschiedlich sein. Sie verfügen nicht nur über sehr unterschiedliche städtische und geschäftliche Dienstleistungen, sondern bieten auch einen Lebensstil, der je nach Wohngebiet unterschiedlich sein kann.

Nachdem wir uns die nötige Zeit für die Gesamtbewertung der Immobilie genommen haben, einschließlich der rechtlichen Aspekte, die von Ihrem Anwalt geprüft werden, werden Sie bereit sein, den Kauf Ihrer Wunschimmobilie abzuschließen. Wir sind sicher, dass Sie eine gute Wahl getroffen haben.

Der nächste Schritt ist dann die Absicherung des Kaufs durch die Hinterlegung eines Geldbetrags als Sicherheit für den Verkäufer. Dieser als Kautionsvertrag bekannte Akt beläuft sich in der Regel auf 6.000 € bis 15.000 € (dieser Betrag variiert je nach der Immobilie, die gekauft wird), im Falle eines Weiterverkaufs würde der Betrag etwa 10 % des Verkaufspreises betragen.


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2. Erforderliche dokumente für ausländische käufer von immobilien in spanien


Für den künftigen Erwerb von Immobilien in Spanien gibt es keinerlei Beschränkungen. Natürlich gibt es auch keine für diejenigen, die sich für den Kauf einer Immobilie in Marbella und an der Costa del Sol interessieren. Schlussendlich gibt es für Bürger, die als “Gebietsfremde” gelten, mehrere Punkte zu beachten.

Nachstehend führen wir hier einige der zu befolgenden Schritte auf:

A. Beantragen Sie das in Spanien als NIE (Número de Identificación de Extranjeros) bekannte Dokument.

Ausländer, die daran interessiert sind, berufliche Beziehungen zu knüpfen, um zukünftig wirtschaftlich und sozial aktiv zu sein, können ihren Status mit dem NIE-Dokument legalisieren. Dieses Dokument wird für den Besitz eines Hauses oder einer Immobilie in Spanien benötigt. Es ist unumgänglich,wenn Sie sich die meiste Zeit des Jahres in Spanien aufhalten, arbeiten, studieren möchten oder Unternehmer sind, sowie auch um ein Bankkonto zu eröffnen.

Zur Beantragung des NIE-Dokuments können Sie sich direkt beim spanischen Konsulat in Ihrem Herkunftsland informieren und alle erforderlichen Informationen beim Konsulat Ihres Herkunftslandes in Spanien oder bei der Botschaft einholen.

Generell benötigen Sie das Original und eine Kopie der Hauptseite Ihres Reisepasses (wenn Sie EU-Bürger sind) sowie eine Kopie aller Seiten, wenn Sie kein EU-Bürger sind. Zwei Passfotos und zwei Kopien des ausgefüllten und von Ihnen unterzeichneten EX-15-Antragsformulars.

Wir bei FM Properties empfehlen unseren Kunden, eine Anwaltskanzlei zu beauftragen, die Sie während des Kaufverfahrens in Spanien berät. Die Anwälte sind für die Überprüfung der Immobilienunterlagen vor der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags, die Beschaffung der notwendigen Unterlagen zur Erstellung des Grundbuchauszugs, die Beauftragung der Dienstleistungsvertäge für die Immobilie und eventuell sogar für die Beantragung des NIE-Dokuments zuständig.

B. Eröffnung eines Bankkontos in Spanien

Was brauchen Sie, um ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen?

– Reisepass oder Dokumente zum Nachweis Ihrer Persönlichkeit
– NIE-Dokument
– Nachweis über Ihren derzeitigen Beschäftigungsstatus und die Rechtmäßigkeit Ihres Einkommens. Ein Arbeitsvertrag, Studentenausweis, Steuererklärung usw. sind gültig.

Außerdem kann eine Bescheinigung über die NICHTansässigkeit verlangt werden.

Die meisten Banken bieten einen sehr professionellen Service für internationale Kunden. Es geht vor allem zum Beispiel um übliche Bewegungen, wie eine Auslands-Überweisung. Um Überraschungen in letzter Minute zu vermeiden und alle Einzelheiten genau zu regeln, ist es ratsam, sich bei Ihrer Bank über die mit bestimmten Bewegungen verbundenen Gebühren zu erkundigen und den Vertrag zur Kontoeröffnung sorgfältig zu lesen, in dem diese Art von Klauseln aufgeführt sind.

Die Banken erheben keine Gebühren für die Eröffnung eines Bankkontos. Je nach Art des Bankkontos, das Sie eröffnen, werden jedoch monatliche oder vierteljährliche Gebühren erhoben.

3. Die unterzeichnung von verträgen


Die erste rechtliche Prozedur beim Kauf einer neu gebauten Immobilie ist die Unterzeichnung des Reservierungsvertrags, gefolgt von der Unterzeichnung des Kaufvertrags innerhalb der von beiden Parteien vereinbarten Frist und schließlich die Unterzeichnung der offiziellen Eigentumsurkunde, die vor einem Notar erfolgt.

Im Falle eines Weiterverkaufs wird der Reservierungsvertrag unterschrieben und innerhalb von etwa 30 Tagen werden die Eigentumsurkunden beim Notar unterzeichnet.

A. Vertrag mit Kaufsoption

Mit dieser Art von Vertrag verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie zu dem zwischen beiden Parteien vereinbarten Preis und innerhalb der vereinbarten Frist zu verkaufen. Sie wird mit einer Anzahlung in Höhe von 5-10 % des vereinbarten Immobilien- Verkaufspreises festgelegt.

B. Reservierungsdokument

Es wird davon ausgegangen, dass die Höhe der Anzahlung für die Reservierung der Immobilie zwischen 6.000€ – 15.000€ variieren kann (dieser Betrag kann je nach Kaufpreis variieren, im Falle des Weiterverkaufs würde der Betrag etwa 10 % des Verkaufspreises betragen), und es wird davon ausgegangen, dass die Frist 30 Tage ab der Zustellung des Dokuments beträgt, um später zur Unterzeichnung des Kaufvertrags überzugehen. Der für die Anzahlung vereinbarte Betrag wird als bereits bezahlter Teil des endgültigen Preises der Immobilie betrachtet und geht verloren, falls der Kauf nicht zustande kommt.

C. Anzahlungsvertrag

In der Regel sieht dieser Vertrag vor, dass der zu zahlende Prozentsatz 10 % des endgültigen Kaufpreises der Immobilie beträgt (dieser Betrag kann je nach Immobilie variieren). Sollte der endgültige Kauf nicht zustande kommen, verfällt der gezahlte Betrag. Wenn der Verkäufer der betreffenden Immobilie allerdings beschließt, sie nicht zu verkaufen, muss er das Doppelte des vereinbarten hinterlegten Betrags der ersten Anzahlung zahlen.

D. Privatkaufsvertrag

Wie bei dem oben beschriebenen Vertrag handelt es sich um einen verbindlichen Vertrag, der nicht widerrufen werden kann, es sei denn, beide Parteien erzielen eine Einigung.

Wir empfehlen Ihnen dringend, bei der Unterzeichnung eines Vertrages, der eine Zahlung in Form einer Anzahlung vorsieht, dies deutlich im Vertrag zu vermerken und sich eine unterschriebene Quittung geben zu lassen. Darüber hinaus sollte jeder Kaufvertrag Angaben zu der Immobilie, den Eigentümern, den Käufern, dem ausgehandelten Preis, dem Datum für die Unterzeichnung der Eigentumsurkunde, der aktuellen Situation der Immobilie in Bezug auf Schulden, Leerstand, der Art und Weise, wie die Kosten der finanziellen Transaktion bezahlt werden, den möglichen Verpflichtungen und den damit verbundenen Klauseln, dem, was als Extra in der Immobilie für den Verkauf enthalten ist und was nicht, sowie allen Spezifikationen, die in Bezug auf den zukünftigen Verkauf und Kauf relevant sind, enthalten.

4. Wie und wo findet die Übernahme einer Immobilie in Spanien statt?


Der Abschluss des Kaufprozesses einer Immobilie und der Erhalt der Eigentumsurkunde, die das Eigentum an einer Immobilie festlegt, findet in der Notarkanzlei statt.

Alle am Kauf-/ Verkaufsprozess beteiligten Parteien müssen anwesend sein. Daher müssen Käufer und Verkäufer bzw.in deren Abwesenheit die gesetzlichen Vertreter oder Anwälte sowie die Bankmitarbeiter, die für die eventuellen Kredite zuständig sind, die sich aus dem Kauf/ Verkauf ergeben können, bei der Vollziehung anwesend sein.

Am Ende der Sitzung ist der Notar verpflichtet, eine Kopie der Eigentumsurkunde auszuhändigen. Die Originaldokumente müssen dem Grundbuchamt zur späteren Eintragung vorgelegt werden.


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5. Grundbucheintragungen und Versorgungsverträge


In der Regel dauert es mehrere Monate, bis das Verfahren zur Eintragung der Immobilie im Grundbuch abgeschlossen ist. Diese Wartezeit kann etwa drei Monate ab der notariellen Beurkundung betragen. Sobald die Registrierung der Immobilie abgeschlossen ist, können die Originaldokumente sowie die Rechnungen im Zusammenhang mit dem Registrierungsprozess abgeholt werden.

Wir empfehlen Ihnen, sich bei diesem Teil des Prozesses von einem Fachmann helfen zu lassen. Der Zugriff auf Informationen sowie die Ausführung verschiedener Aufgaben werden mit Hilfe eines Rechtsberaters zweifellos flexibler sein.

Die Preise, die mit dem Kauf/ Verkauf einer Immobilie verbunden sind, hängen nicht nur mit dem Erwerb oder der Anschaffung zusammen, sondern auch mit der Nutzung und dem Zustand der Immobilie selbst: gewerbliche Nutzung, Wohnung, Neubau, Weiterverkauf usw.

Wie läuft der Hypothekenvorgang ab?

Die Beantragung einer Bankhypothek durch den Käufer, der eine Immobilie erwerben möchte, ist üblich, und aus diesem Grund möchten wir Sie über die geläufigsten Einzelheiten informieren. So kann eine Bankhypothek folgendes vorsehen: die Eröffnungsprovision für das Darlehen in Höhe von ca. 0,5 % bis 1 % des Immobilienwertes und eine Versicherung für die Immobilie, die mit der Hypothek verbunden sein kann oder auch nicht.

Sobald dieser Teil des Prozesses beendet und bestätigt ist, kann der Notar eine Mitteilung an das Grundbuchamt faxen, die es unmöglich macht,dass eine andere Person, die an der zum Verkauf stehenden Immobilie interessiert ist, dieselbe Immobilie innerhalb der nächsten zehn Tage im Register eintragen lassen kann.

Die Steuern für den Kauf von Immobilien würden wie folgt anfallen:

– Im Falle der ersten Übertragung (Neubau):

* 10% für Wohngebäude und 21 % für Grundstücke, Garagen und Abstellräume.
* Steuern in Verbindung mit der Junta de Andalucía (Stempelsteuer) 1,2%.
* Notargebühren, diese werden nach einer von den Behörden festgelegten Skala berechnet, die sich nach dem Immobilienwert richtet.
* Grundbuchamt 1% des Kaufpreises plus 21% Mehrwertsteuer.
* Gesetzlicher Vertreter

– Im Falle einer zweiten Übertragung oder eines Weiterverkaufs:

* Grunderwerbssteuer: bis 400.000 € wird diese 8% sein, von 400.000 € bis 700.000 € 9% und über 700.000 € 10% (zur Klärung: bei einem Vermögen von einer Million Euro würden die ersten 400.000 € mit 8%, von 400.000 € bis 700.000 € mit 9% und über 700.000 € mit 10% besteuert). Bis zum 31. Dezember 2022 gilt ein fester Zinssatz von 7 %.

Registrierung beim Grundbuchamt

Sobald alle damit verbundenen Steuern bezahlt sind, muss die Immobilie im Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragung gewährleistet, dass Ihre Rechte an der Immobilie vollständig geschützt sind. Bitte beachten Sie, dass Sie nach der Anmeldung das Original des Grundbuchauszuges erhalten.

Was brauchen Sie, um Ihre Immobilie im Grundbuchamt eintragen zu lassen?

* NIE und Kopie des Reisepasses.
* Zahlungs-Bestätigung der Steuern (ITP)
* Kopie der IBI-Steuerzahlung des Immobilien-Verkäufers

Eintragung der Immobilie in das Grundbuch der Stadt

Informieren Sie das Katasteramt im Rathaus der Stadt, in der Sie Ihre Immobilie erworben haben, innerhalb von zwei Monaten nach dem Kauf über den Erwerb der Immobilie. Grundsätzlich sind das Grundbuchamt und der Notar für die Information zuständig. Es kann jedoch vorkommen, dass diese nicht alle erforderlichen Informationen zur Verfügung stellen, weshalb FM Properties empfiehlt, dass Ihr Anwalt oder Makler dies ebenfalls tut.


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Wie kann man die Verträge für Strom-, Gas-, Telefon- und Wasser einer neuen Immobilie ändern?

Für die Verwaltung der neuen Gas-, Telefon-, Wasser- und Stromverträge gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten:

Die erste und kostengünstigste Option ist die Nutzung der Verträge des ehemaligen Eigentümers. Dafür werden die letzten Rechnungskopien jedes Versorgungsunternehmens, die auf der Rechnung eingetragene Vertragsnummer, Ihr NIE-Ausweis, Ihre Bankkoordinaten und Ihr Namen benötigt
Die zweite Möglichkeit besteht darin, neue Verträge für die Dienstleistungen zu registrieren, die Sie für Ihr Haus benötigen. Dazu müssen Sie Ihren Namen mit Ihrer NIE-Identifikation, die Adresse der neuen Immobilie, Details Ihres Bankkontos in Spanien, eine Kopie des Grundbuchauszuges der Immobilie und die Erstwohnsitzgenehmigung für eine neu gebaute Immobilie vorlegen.

Zweifellos werden Sie für die verschiedenen Kauf- und Registrierungsverfahren die Dienste eines Immobilienverwalters in Anspruch nehmen müssen. Wir von FM Properties empfehlen Ihnen, die mit uns vertraglich vereinbarten Dienstleistungen auch auf die Verträge mit den Dienstleistungsanbietern auszudehnen, um Ihnen Zeit zu sparen.

6. welche kosten sind mit dem besitz einer immobilie in spanien verbunden?


Sobald Sie das Kauf-Verfahren der Immobilie abgeschlossen haben, können Sie Ihre Immobilie so verwalten, wie es Ihnen am besten passt. Auf diese Weise haben Sie als Besitzer die Möglichkeit, langfristig zu vermieten, für eine kurze saisonale Periode zu vermieten, usw.

Natürlich ist der Besitz einer Immobilie mit einigen Kosten verbunden, die wir im Folgenden näher erläutern möchten:

* Unterhalts- und Wartungskosten die Immobilie betreffend

* Gebühren der Eigentümergemeinschaft. Neue Eigentümer einer Immobilie, die Teil eines Komplexes mit Gemeinschaftsbereichen ist, werden Mitglieder der Eigentümergemeinschaft mit der damit verbundenen Verantwortung, die Jahresgebühr zu zahlen und an der Generalversammlung teilzunehmen.

* Steuern und Gebühren im Zusammenhang mit der Immobilie.

– Grundsteuer (IBI). Es handelt sich um eine Steuer, die auf der Grundlage des von der Gemeinde festgelegten Katasterwertes berechnet wird.
– Jährliche Vermögenssteuer. Die staatlichen Vermögenssteuersätze sind je nach dem Wert des Vermögens progressiv.
– Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Eigentümer einer Immobilie in Spanien müssen eine jährliche Einkommensteuer zahlen, die direkt davon abhängt, ob die Immobilie im Laufe des Jahres vermietet wird oder nicht.

* Das Haus wird während des Jahres NICHT vermietet. Wenn Sie eine Immobilie in Marbella besitzen, nicht in Spanien wohnhaft sind und Ihre Immobilie im Laufe des Jahres nicht vermieten und keine Einkommensquelle in Spanien haben, müssen Sie Einkommenssteuer auf der Grundlage des Wertes der Immobilie mit dem Prozentsatz von 1,1 auf den Katasterwert zahlen, wobei der Prozentsatz für nichteuropäische Bürger 24% beträgt und 19 %, wenn Sie europäischer Bürger sind. Der Katasterwert wird in der IBI (Gemeindegrundsteuer) erfasst.

* Das Haus IST im Laufe des Jahres vermietet worden. Wenn Sie als nicht in Spanien ansässiger Bürger beschließen, Ihre Immobilie im Laufe des Jahres zu vermieten, sind Sie verpflichtet, die Mieteinnahmen anzumelden und die Ihnen zugewiesenen Steuern zu zahlen. Bei den europäischen Bürgern sind es 19 %, bei den nicht-europäischen Bürgern 24 %. Europäische Bürger können Ausgaben absetzen, die während der Mietzeit durch die Immobilie verursacht wurden: Strom, Wasser, Gemeinschaftskosten, Hausratversicherung, Hypothekenzinsen, Gemeindesteuern und Müllgebühren, Instandhaltung der Wohnung, Reinigungsservice…



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Angela Schouten

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