Guide utile pour acheter une maison à marbella et sur la costa del solLes démarches à prendre en compte pour acheter un bien immobilier
Ce n’est pas une tâche facile de collecter des informations actuelles et pertinentes sur le processus d’achat d’une maison, c’est pourquoi nous avons voulu rassembler tout ce que vous devez savoir de la manière la plus concise et accessible possible.
Il y a plusieurs étapes dans le processus d’achat et de vente d’une maison qui, de manière succincte, peuvent être classées ainsi :
1. Recherche et choix d'une maison à marbella et sur la costa del sol
Sans aucun doute, cette étape constitue la phase la plus intéressante de toutes puisqu’elle implique, dans la mesure du possible, une sélection des zones qui se démarquent le plus selon le goût du futur propriétaire. De même, il faudra s’intéresser aux particularités du bien idéal que le futur propriétaire a en tête, connaître en profondeur les environs de la zone dans laquelle il aimerait résider et bien d’autres facteurs qui se concrétiseront pendant cette première étape.
Nous vous recommandons fortement de prendre le temps de vous familiariser avec les différents quartiers résidentiels qui existent à Marbella et le long de la Costa del Sol. Choisir le quartier qui vous correspond le mieux pour votre future maison est essentiel. Les quartiers peuvent être très différents les uns des autres. En plus d’offrir des services urbains et commerciaux très différents, ils proposent un mode de vie qui peut varier en fonction de l’emplacement.
Une fois que nous avons consacré le temps nécessaire à l’évaluation générale de la propriété souhaitée, y compris les questions juridiques qui seront vérifiées par votre avocat, vous serez prêt à finaliser l’achat de la maison choisie. Nous sommes ainsi sûrs que vous aurez fait le bon choix.
À ce stade, la prochaine étape consiste à sécuriser l’achat avec un dépôt qui sert de garantie au vendeur. Ce Compromis de Vente, connu en Espagne sous le nom de Contrat de Dépôt ou Contrat de Réservation, stipule un montant compris généralement entre 6.000 € et 15.000 € (ce montant varie en fonction du bien qui est acquis). En cas de revente, le montant correspond à environ 10 % du prix de vente
2. Documents nécessaires pour les acheteurs étrangers d’un logement en espagne
Il n’y a aucune restriction concernant les achats de propriété en Espagne, ce qui s’applique donc également aux biens immobiliers de Marbella et la Costa del Sol. Mais il y a plusieurs points à considérer pour les citoyens considérés comme « non-résidents ».
Voici quelques-unes des étapes à suivre :
A. Demander le NIE, document reconnu en Espagne (numéro d’identification des étrangers)
Les citoyens étrangers intéressés à créer des relations professionnelles impliquant des échanges économiques et sociaux futurs peuvent légaliser leur statut avec ce document. De même, il sera nécessaire pour posséder une maison ou une propriété en Espagne. Si vous résidez en Espagne la majeure partie de l’année, si vous souhaitez travailler, étudier ou ouvrir une entreprise, il est également essentiel d’ouvrir un compte bancaire.
Pour demander le NIE, vous pouvez vous renseigner directement auprès du consulat espagnol de votre pays d’origine et collecter toutes les informations dont vous avez besoin auprès du consulat de votre pays d’origine en Espagne ou à l’ambassade.
En règle générale, vous aurez besoin du document original et d’une copie de la page principale du passeport (si vous êtes citoyen européen) et d’une copie de toutes les pages si vous n’êtes pas citoyen de l’UE, en plus de deux photos d’identité et deux copies de la demande EX-15 dûment remplie et signées par vous.
FM Properties recommande à ses clients de faire appel aux services d’un cabinet d’avocats pour les conseiller lors de la procédure d’achat en Espagne. Les avocats pourront alors examiner la documentation de la propriété avant de signer quoique ce soit, d’obtenir les documents nécessaires pour formaliser l’acte, contacter les distributeurs d’eau, d’électricité et autres de la propriété, et ils peuvent même s’occuper de la demande du NIE.
B. Ouvrir un compte en banque en Espagne
Que faut-il pour ouvrir un compte en banque en Espagne ?
– Passeport ou document prouvant votre identité
– NIE
– Preuve de votre situation d’emploi actuelle ainsi qu’un relevé de revenus. Par exemple, un contrat de travail, une carte d’étudiant ou une déclaration d’impôts sont des documents valables.
De même, un certificat de NON-Résident peut être exigé.
La plupart des Banques proposent un service très professionnel pour les clients internationaux. Informez-vous, par exemple, sur la possibilité d’effectuer des opérations simples, comme, par exemple un virement bancaire depuis l’étranger. Pour éviter les surprises de dernière minute et avoir tous les détails bien ficelés, n’oubliez pas de vous renseigner auprès de votre banque sur les commissions associées à certaines opérations et de lire attentivement le contrat d’ouverture de compte où sont détaillées ces types de clauses.
L’ouverture d’un compte bancaire est gratuite. Cependant, des frais mensuels ou trimestriels sont facturés en fonction du type de compte contracté.
3. La signature des contrats
La première procédure légale que vous rencontrerez lors du processus d’achat d’une maison neuve est la signature du Compromis de Vente. Ensuite, dans le délai convenu par les deux parties, il y aura la signature du Contrat de Vente et, enfin, l’Acte officiel qui est fait devant un notaire.
Dans le cas d’une revente, après la signature du Compromis de Vente, il faut compter environ 30 jours pour que les actes finaux de propriété soient signés chez un Notaire.
A. Compromis de Vente
Ce contrat certifie l’engagement du vendeur à vendre le bien au prix convenu entre les deux parties et dans le délai convenu. Il comprend un acompte estimé entre 5-10% du prix de vente de la maison.
B. Document de réservation
On considère que le montant de l’acompte pour officialiser la réservation du bien peut varier entre 6.000 € et 15.000 € (ce montant varie en fonction du prix d’achat, et en cas de revente le montant serait d’environ 10% du prix de vente). On considère ensuite un délai de 30 jours à compter de la remise de ce document pour procéder à la signature du Contrat de Vente. Le montant convenu pour le dépôt est considéré comme un premier paiement du montant final du prix de la maison et il sera perdu si vous décidez de ne pas procéder à l’achat.
C. Contrat d’arrhes
Normalement, ce contrat considère que le pourcentage du montant à payer correspond à 10% du prix d’achat final de la maison (ce montant peut varier en fonction de la propriété). En cas d’abandon de l’achat final, le montant déjà payé est perdu. Cependant, si le vendeur de la maison en question décide de ne pas vendre, ce dernier sera obligé de payer le double du montant convenu pour le dépôt initial.
D. Contrat de vente privé
Comme le contrat précédent, il s’agit d’un contrat contraignant dans lequel aucune rétractation n’est autorisée à moins que les deux parties ne parviennent à un accord.
Nous recommandons fortement de vérifier, chaque fois que vous signez un contrat qui implique un paiement sous forme d’acompte, que cela soit bien précisé dans le contrat en question et que vous receviez un reçu signé. De plus, tout contrat de vente doit spécifier les détails de la propriété, les coordonnées des propriétaires et des acheteurs, le prix négocié, la date de signature des actes, la situation actuelle de la maison par rapport aux dettes, la libre possession, le mode de paiement des montants liés à la transaction, les responsabilités éventuelles des parties, les clauses qui pourraient être incluses ou pas, ainsi que toute spécification pertinente par rapport au futur achat.
4. Comment et où se déroule l’achat d'un bien immobilier en Espagne?
La concrétisation du processus d’achat d’une propriété et la signature des actes qui formalisent cette transaction se déroulent dans les bureaux d’un notaire.
Toutes les parties impliquées dans le processus d’achat et de vente doivent y participer. De cette façon, l’acheteur et le vendeur, ou, par procuration, les représentants légaux ou avocats, ainsi que le personnel bancaire responsable des éventuels prêts que la vente peut engendrer, doivent être présents.
À la fin du rendez-vous, le notaire est tenu de remettre une copie des actes aux deux parties. Les documents originaux doivent être envoyés au registre de la propriété pour un enregistrement ultérieur.
5. Enregistrement de la propriété et contrats de service public
Il faut généralement attendre plusieurs mois pour que le processus d’enregistrement de la propriété soit terminé. Ce délai peut aller jusqu’à environ trois mois à compter de la procédure notariale. Une fois le processus d’enregistrement de la propriété terminé, il sera possible de récupérer les documents originaux ainsi que les factures liées à l’enregistrement.
Nous vous conseillons de faire appel à un professionnel pour cette partie du processus. L’accès aux différentes informations ainsi que l’exécution des différentes tâches seront sans aucun doute facilités avec l’aide d’un gestionnaire ou d’un conseiller juridique.
Les coûts associés à l’achat d’une maison ne comprennent pas uniquement l’acquisition en elle-même, mais dépendent aussi de l’utilisation et de l’état de la propriété : usage commercial, usage résidentiel, propriété neuve, revente de logements, etc…
Comment se passe le processus de prêt bancaire?
Effectuer une demande de prêt bancaire est une opération courante dans le cadre de l’achat d’une propriété. Nous voulons donc vous informer sur les détails les plus importants. Un prêt bancaire peut comprendre : le coût de souscription au prêt d’une valeur comprise entre 0,5% et 1% environ, l’expertise immobilière et l’assurance du bien immobilier qui peut ou non être liée au prêt.
Une fois cette partie du processus terminée, le notaire peut envoyer par fax au Registre Foncier une notification qui interdit toute autre personne intéressée par le bien à inscrire le même bien dans les dix jours suivants.
Voici les taxes liées à un achat de propriété :
– Dans le cas d’une première transaction (nouvelle construction):
* 10 % pour les maisons d’habitation et 21 % pour les terrains, garages et débarras.
* Taxes de 1,2% associées à la Junta de Andalucía (Droit de Timbre)
* Frais de notaire : ces frais sont calculés selon un barème convenu par les autorités en fonction de la valeur du bien
* Enregistrement de la propriété : 1% du prix d’achat plus 21% de TVA
* Représentant légal
– Dans le cas d’une deuxième transaction ou d’une revente:
* Droit de transfert : 8% jusqu’à 400.000, 9% de 400.000 € à 700.000 € et 10% au-dessus de 700.000 € (à noter que pour propriété d’un million d’euros, par exemple, les premiers 400.000 € seraient payés à 8%, le montant entre 400.000 € à 700.000 € serait payé à 9% et le montant supérieur à 700.000 € serait payé à 10%). Jusqu’au 31 décembre 2022, il s’agit d’un pourcentage fixe de 7 %.
Inscription au Registre Foncier des Propriétés
Une fois que toutes les taxes ont été payées, la propriété doit être enregistrée au Registre Foncier des Propriétés. Cet enregistrement garantit que vos droits de propriété sont pleinement protégés. Veuillez noter qu’après l’inscription, vous recevrez l’original du contrat d’acte de vente.
De quoi avez-vous besoin pour enregistrer votre maison au Registre Foncier ?
* NIE et copie du passeport.
* Confirmation du paiement des taxes (ITP).
* Copie du crédit d’impôt IBI du vendeur.
Inscription de la propriété au cadastre municipal
Vous devez signaler au cadastre de la mairie de la commune où vous avez acheté votre bien l’acquisition de celui-ci dans un délai de deux mois à compter de l’achat. En principe, le bureau d’enregistrement de la propriété et le notaire se chargeront de faire cette démarche, mais il se peut qu’ils ne fournissent pas toutes les informations nécessaires, c’est pourquoi nous vous conseillons de demander à votre avocat ou gestionnaire de vérifier si cela a bien été fait.
Comment gérer les contrats d’électricité, de gaz, de téléphone et d’eau pour un logement neuf?
Vous avez deux options différentes pour gérer les nouveaux contrats de gaz, de téléphone, d’eau et d’électricité.
L’option la moins chère consiste à utiliser les contrats de l’ancien propriétaire. Pour effectuer le transfert, vous aurez besoin de copies des dernières factures de l’entreprise qui offre chaque service public, puis de communiquer le numéro de police inscrit sur la facture, votre document d’identification NIE, les coordonnées de votre compte bancaire et votre nom.
La deuxième option consiste à enregistrer de nouveaux contrats pour les services dont vous avez besoin pour votre maison. Pour effectuer cette procédure, vous devrez fournir votre nom ainsi que votre identification NIE, l’adresse de votre nouveau domicile, les détails de votre compte bancaire en Espagne, une simple copie des actes de propriété et le premier permis d’occupation d’un nouveau domicile.
Il est fort possible que vous ayez besoin de faire appel aux services d’un gestionnaire pour les différentes procédures d’achat et d’enregistrement de votre propriété. Nous vous recommandons donc d’étendre ses services pour comprendre également les formalités liées aux contrats des fournisseurs de services pour vous faire gagner du temps.
6. Quels sont les dépenses associées à une propriété en espagne ?
Une fois que vous aurez finalisé le processus d’achat de votre maison, vous pourrez gérer votre propriété de la manière qui vous convient le mieux. Par exemple, vous pourrez choisir de la louer pour de courts séjours ou faire de la location longue durée. En tant que propriétaire, vous aurez la possibilité de le faire.
Bien sûr, posséder une maison engendre des dépenses que nous vous détaillons ci-dessous:
* Frais d’entretien et de service associés à la propriété..
* Taxe communautaire. Les nouveaux propriétaires d’une maison faisant partie d’un complexe avec des espaces communs partagés deviendront membres de la communauté des propriétaires et seront donc redevables d’une cotisation annuelle et pourront participer à l’assemblée générale.
* Taxes et frais liés au logement.
– Taxe foncière (IBI). C’est une taxe qui est calculée sur la base de la valeur cadastrale fixée par la mairie.
– Impôt annuel sur la fortune. Les taux de l’impôt sur la fortune de l’Etat sont progressifs en fonction de la valeur des actifs.
– Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Les propriétaires en Espagne doivent payer un impôt sur le revenu annuel dont ils sont redevables que le logement soit loué ou non tout au long de l’année.
* La maison n’est PAS louée à l’année. Si vous êtes propriétaire d’un logement à Marbella, que vous n’êtes pas un résident fiscal espagnol, que vous ne louez pas votre bien pendant l’année et que vous n’avez aucune autre source de revenus en Espagne, vous devrez payer un impôt sur le revenu de non-résident sur votre propriété. Dans ce cas, cette somme est calculée en multipliant la valeur cadastrale par 1,1% pour calculer le revenu de location imputé/fictif. Vous serez alors taxé à 24% de ce revenu imputé si vous n’êtes pas citoyen européen et à 19% si vous l’êtes. Vous pouvez trouver la valeur cadastrale de votre propriété sur votre déclaration IBI (taxes communales).
* La maison EST louée à l’année. Dans le cas où vous êtes un citoyen non-résident en Espagne et décidez de louer votre propriété au cours de l’année, vous serez obligé de déclarer les revenus locatifs et de payer les impôts qui vous sont attribués. Il s’agit de 19% pour les citoyens européens et de 24% pour les citoyens non européens. Les citoyens européens peuvent déduire les dépenses liées au logement pendant la période de location : électricité, eau, dépenses communales, assurance habitation, intérêts hypothécaires, taxes municipales, taxes sur les ordures, entretien de la maison, service de nettoyage…
