Handige gids voor het kopen van een woning in marbella en aan de costa del solStappen om rekening mee te houden bij het kopen van een woning
Het is geen gemakkelijke taak om actuele en relevante informatie te verzamelen over het koopproces van een woning, en daarom wilden we alles wat u moet weten op een zo beknopt en toegankelijk mogelijke manier samenbrengen.
Er zijn verschillende fasen in het proces van het kopen en verkopen van een woning, die als volgt kunnen worden samengevat:
1. Het zoeken en selecteren van een woning in marbella en aan de costa del sol
Dit is ongetwijfeld de meest interessantste fase van allemaal. Het betreft het proces waarbij, voor zover mogelijk, zoveel mogelijk onderzoek wordt gedaan naar de gebieden die het beste passen bij de smaak van de toekomstige eigenaar. In deze fase wordt er gekeken naar het interessegebied die de toekomstige eigenaar in gedachten heeft voor een bepaalde woning, het leren kennen van de omgeving van het gebied waarin hij/zij zou willen wonen en vele andere factoren die tijdens deze eerste fase naar voren zullen komen.
We raden u ten zeerste aan om de tijd te nemen om de verschillende woongebieden in Marbella en langs de Costa del Sol te leren kennen. Het kiezen van een gebied voor de locatie van uw toekomstige woning welke past bij uw smaak zal van fundamenteel belang zijn. De naaste gemeenten kunnen sterk van elkaar verschillen en bieden niet alleen zeer uiteenlopende stedelijke en commerciële diensten, maar ook een levensstijl die kan verschillen per woongebied.
Zodra we de nodige tijd hebben besteed aan de totale taxatie van het onroerend goed, met inbegrip van de juridische kwesties die door uw advocaat gecontroleerd zullen worden, bent u klaar om de aankoop van de door u gekozen woning veilig te stellen. We zijn ervan overtuigd dat u de juiste keuze heeft gemaakt!
Op dit punt is de volgende stap het veiligstellen van de aankoop met een aanbetaling van een geldbedrag dat als garantie voor de verkoper moet dienen. Deze akte, die bekend staat als het ” deposit contract “, dekt gewoonlijk tussen 6.000 en 15.000 euro (dit bedrag varieert volgens het aangekochte onroerend goed); in het geval van wederverkoop zou het bedrag ongeveer 10% van de verkoopprijs bedragen.
2. Vereiste documenten voor buitenlandse huizenkopers in spanje
Er zijn geen beperkingen voor een toekomstige aankoop van onroerend goed in Spanje, dus dit geldt ook voor het verwerven van vastgoed in Marbella en aan de Costa del Sol. Maar er zijn verschillende punten waarmee rekening moet worden gehouden voor burgers die als “niet-ingezetenen” worden beschouwd.
Hier volgen enkele van de te volgen stappen:
A. Vraag het document aan dat in Spanje bekend staat als NIE (Número de Identificación de Extranjeros).
Buitenlandse burgers die beroepsrelaties willen aangaan die tot toekomstige economische en sociale acties leiden, kunnen hun status legaliseren met het NIE-document. Dit document is vereist als u eigenaar bent van een woning of onroerend goed in Spanje. Als u het grootste deel van het jaar in Spanje verblijft, als u wilt werken, studeren of ondernemer bent, is het ook van essentieel belang om een bankrekening te openen.
Voor het aanvragen van het NIE-document kunt u rechtstreeks informatie inwinnen bij het Spaanse consulaat in uw land van herkomst, maar u kunt ook alle nodige informatie inwinnen bij het consulaat van uw land van herkomst in Spanje of bij de ambassade.
Over het algemeen heeft u het originele document nodig en een kopie van de eerste bladzijde van uw paspoort (als u een EU-burger bent) en een kopie van alle bladzijden als u geen EU-burger bent. Twee pasfoto’s en twee kopieën van het ingevulde en door u ondertekende aanvraagformulier EX-15.
Bij FM Properties raden we onze klanten aan om een advocatenkantoor in te huren om hen te adviseren tijdens de aankoopprocedure in Spanje. Uw advocaat zal belast zijn met het beoordelen van de eigendomsdocumenten voorafgaand aan de ondertekening van het reserveringscontract, het verkrijgen van de nodige documenten om de eigendomsakten te formaliseren, het contracteren van de nutsvoorzieningen, en zelfs zorg dragen voor de aanvraag van het NIE-document.
B. Een bankrekening openen in Spanje
Wat heeft u nodig om een bankrekening in Spanje te openen?
– Paspoort of identiteitsbewijs
– NIE-documentatie
– Bewijs van uw huidige arbeidsstatus en de wettigheid van uw inkomen, zoals bijvoorbeeld: een arbeidscontract, studentenkaart, belastingaangifte, etc.
Tevens kan een verklaring van niet-verblijf verplicht worden gesteld.
De meeste banken beschikken over een sterk geprofessionaliseerde internationale klantendienst. Informeer bijvoorbeeld naar de mogelijkheid om eenvoudige transacties uit te voeren, zoals een bankoverschrijving vanuit het buitenland. Om verrassingen op het laatste moment te voorkomen en alle details goed op een rijtje te hebben, is het raadzaam om bij uw bank na te vragen welke kosten aan bepaalde transacties verbonden zijn, en om het contract voor het openen van een rekening zorgvuldig te lezen, waarin dit soort clausules gedetailleerd worden beschreven.
Banken brengen geen kosten in rekening voor het openen van een bankrekening. Er worden echter maandelijkse of driemaandelijkse kosten in rekening gebracht, afhankelijk van het type bankrekening dat u heeft gecontracteerd.
3. De ondertekening van contracten
De eerste stap bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is de ondertekening van het reserveringscontract, gevolgd door de ondertekening van het koopcontract binnen de door beide partijen overeengekomen termijn, en ten slotte de officiële akte, die wordt opgemaakt ten overstaan van een notaris.
In het geval van een wederverkoop wordt het reserveringscontract ondertekend en binnen ongeveer 30 dagen worden de eigendomsakten bij de notaris ondertekend.
A. Optie tot koopovereenkomst
Dit type contract voorziet in de verbintenis van de verkoper om het onroerend goed te verkopen tegen de door beide partijen overeengekomen prijs en binnen de overeengekomen termijn. Het wordt vastgesteld op basis van een aanbetaling die geacht wordt tussen 5-10% te bedragen van de overeengekomen prijs voor de verkoop van het onroerend goed.
B. Reserveringsdocument
Er wordt van uitgegaan dat het bedrag van de aanbetaling om de reservering van het onroerend goed vast te leggen kan variëren tussen 6.000 € – 15.000 € (dit bedrag kan variëren afhankelijk van de aankoopprijs, in het geval van wederverkoop zou het bedrag ongeveer 10% van de verkoopprijs bedragen) en er wordt van uitgegaan dat de termijn 30 dagen bedraagt, vanaf de afgifte van het document, om daarna over te gaan tot de ondertekening van het koopcontract. Het overeengekomen bedrag van de aanbetaling wordt beschouwd als een deel van het definitieve bedrag van de prijs van het onroerend goed en zal worden verbeurd indien u niet overgaat tot de aankoop.
C. “Contrato de Arras” (Deposito-overeenkomst)
Normaliter wordt in dit contract het procentuele deel van de prijs beschouwd als 10% van de uiteindelijke aankoopprijs van het onroerend goed (dit bedrag kan variëren naar gelang van het onroerend goed). In geval de definitieve koop niet wordt uitgevoerd, wordt de aanbetaling verbeurd. Maar wanneer de verkoper van het onroerend goed in kwestie besluit niet te verkopen, zal deze verplicht zijn het dubbele terug te betalen van het bedrag dat voor de eerste aanbetaling is overeengekomen.
D. Particulier koopcontract
Evenals het hierboven omschreven contract is het een bindend contract waarbij geen herroeping is toegestaan tenzij beide partijen tot overeenstemming komen.
We raden u ten sterkste aan om, telkens wanneer u een contract ondertekent welke een betaling in de vorm van een voorschot impliceert, dit als een aantekening op het contract zelf te noteren en ervoor zorgt dat u een ondertekend ontvangstbewijs krijgt. Bovendien moet elk koopcontract details over het onroerend goed bevatten, zoals de eigenaars, de kopers, de overeengekomen prijs, de datum voor het ondertekenen van de akten, de huidige situatie van het onroerend goed met betrekking tot schulden, onbebouwd bezit, de manier waarop de financiële transactiekosten zullen worden betaald, de mogelijke aansprakelijkheden en de bijbehorende clausules, wat als extra in het onroerend goed is inbegrepen voor de verkoop en wat niet, evenals alle specificaties die relevant zijn voor de toekomstige verkoop en aankoop.
4. Hoe en waar vindt in Spanje de overdracht van een onroerend goed plaats?
De afronding van het proces van de aankoop van een onroerend goed en het verkrijgen van de akten die de eigendom van een onroerend goed bepalen, vindt plaats in de kantoren van de Notaris.
Alle bij het koop- en verkoopproces betrokken partijen dienen aanwezig te zijn. Koper en verkoper, of wettelijke vertegenwoordigers of advocaten bij hun afwezigheid, en bankpersoneel dat verantwoordelijk is voor de eventuele leningen die de koop en verkoop kunnen genereren, moeten derhalve ter plaatse aanwezig zijn.
Aan het einde van de afspraak is de notaris verplicht een afschrift van de akten te overhandigen. De originele documenten moeten naar het Kadaster worden gezonden voor verdere registratie.
5. Inschrijving in het Kadaster en contracten voor nutsvoorzieningen
Over het algemeen duurt het enkele maanden om het proces van registratie van het onroerend goed in het register te voltooien, maar normaal gesproken zou deze wachttijd ongeveer drie maanden na de notariële procedure bedragen. Zodra de registratieprocedure van het onroerend goed is voltooid kunnen de originele aktes, en de eventuele facturen met betrekking tot het registratieproces, worden opgehaald.
We raden u aan voor dit deel van het proces de hulp van een professionele deskundige in te schakelen. De toegang tot informatie, evenals de uitvoering van de verschillende taken, zullen ongetwijfeld soepeler verlopen met de hulp van een ‘gestor’ (financieel / administratief beheerder) of juridisch adviseur.
De aan- en verkoopprijzen van een onroerend goed houden niet alleen verband met de aankoop of verwerving, maar ook met het gebruik en de staat van het onroerend goed zelf: commercieel gebruik, woningen, nieuwbouw, wederverkoop, enz.
Hoe verloopt het hypotheekproces?
De meeste potentiële kopers zullen voor de aankoop van een onroerend goed een bankhypotheek aanvragen, dus we willen u graag informeren over enkele van de meest voorkomende details. Zo kan een bankhypotheek het volgende omvatten: een afsluitprovisie ter waarde van ongeveer 0,5% – 1% ten opzichte van de getaxeerde waarde van het onroerend goed, plus eventuele verzekeringen die aan het onroerend goed zijn toegewezen en al dan niet aan de hypotheek zijn gekoppeld.
Zodra dit gedeelte van het proces is afgehandeld en bevestigd, kan de notaris het kadaster per fax een kennisgeving zenden waardoor het voor iedere andere persoon die belangstelling heeft voor het te koop staande onroerend goed onmogelijk wordt om hetzelfde onroerend goed binnen de komende tien dagen in het kadaster in te schrijven.
De belastingen die gemoeid zijn met de verkoop en aankoop van onroerend goed zijn als volgt:
– In het geval van de eerste overdracht (nieuwbouw):
* 10% voor woonhuizen en 21% voor percelen, garages en opslagruimten.
* 1,2 % voor belastingen in verband met de Junta de Andalucía (zegelrecht)
* Notariskosten, deze worden berekend volgens een door de autoriteiten overeengekomen schaal, afhankelijk van de waarde van het onroerend goed
* 1% van de aankoopprijs plus 21% BTW voor de inschrijving in het Kadaster
* Wettelijke Vertegenwoordiger
– In geval van tweede overdracht of wederverkoop:
* Overdrachtsbelasting: tot € 400.000 8%, van € 400.000 tot € 700.000 9% en boven € 700.000 10% (ter verduidelijking: voor een eigendom van 1 miljoen euro wordt voor de eerste € 400.000 8% betaald, voor het bedrag van € 400.000 tot € 700.000 9% en voor het bedrag boven € 700.000 10%). Tot 31 december 2022 is het een vaste rente van 7%.
Inschrijving in het Kadaster
Zodra alle bijbehorende belastingen zijn betaald, moet het eigendom worden geregistreerd in het Kadaster. Deze registratie zorgt ervoor dat uw eigendomsrechten volledig beschermd zijn. Houd er rekening mee dat u na inschrijving het originele akte contract ontvangt.
Wat heeft u nodig om uw woning in te schrijven in het kadaster?
* NIE en kopie van het paspoort.
* Bevestiging van betaling van belastingen (ITP).
* Kopie van de betaling van de IBI-belasting van de verkoper van het onroerend goed.
Inschrijving van de woning in het gemeentelijk kadaster
Informeer het kadaster, in het gemeentehuis van de gemeente waar u uw eigendom heeft gekocht, over de aankoop van het onroerend goed binnen twee maanden na de aankoop. In principe zijn het kantoor van het Kadaster en de Notaris verantwoordelijk voor het verstrekken van deze informatie, het kan echter voorkomen dat zij niet alle benodigde informatie verstrekken, dus FM Properties raadt aan dat uw advocaat of ‘gestor’ (financieel / administratief beheerder) hetzelfde doet.
Hoe wijzigt u de contracten voor elektriciteit, gas, telefoon en water voor een nieuwe woning?
Er zijn twee verschillende mogelijkheden voor het beheer van nieuwe gas-, telefoon-, water- en elektriciteitscontracten.
De eerste en goedkoopste optie is gebruik te maken van de contracten van de vorige eigenaar. Hiervoor heeft u kopieën nodig van de laatste facturen van het bedrijf dat de nutsvoorziening levert, noteer het polisnummer dat op de factuur vermeld staat, uw NIE-identificatiebewijs, bankrekeninggegevens en naam.
De tweede optie is om nieuwe contracten te sluiten voor de diensten die u voor uw woning nodig heeft. Om deze procedure uit te voeren moet u uw naam opgeven samen met uw NIE-identificatie, het adres van het nieuwe onroerend goed, gegevens van uw bankrekening in Spanje, een eenvoudige kopie van de eigendomsakte van het onroerend goed en, indien het een nieuwbouwwoning betreft, de vergunning voor eerste bewoning (‘licencia de primera ocupación’).
U moet er ongetwijfeld rekening mee houden dat u waarschijnlijk de diensten van een ‘gestor’ (financieel / administratief beheerder) zult moeten inhuren voor de verschillende aankoop- en registratieprocedures. Bij FM Properties raden wij u aan om uw adviseur te vragen om ook uw nutscontracten af te handelen, om u zo een hoop tijd te besparen.
6. Wat zijn de kosten voor het bezitten van een woning in spanje?
Zodra u het proces van verwerving en aankoop van het onroerend goed heeft kunnen voltooien, kunt u uw eigendom beheren op de manier die u het beste uitkomt. Of het nu gaat om lange termijn verhuur of korte termijn seizoensverhuur – alles is mogelijk voor u als nieuwe eigenaar.
Uiteraard brengt eigenwoningbezit een aantal kosten met zich mee, die we hieronder nader willen toelichten:
* Onderhouds- en servicekosten omtrent het onroerend goed.
* Gemeenschapskosten. Nieuwe eigenaars van een eigendom dat deel uitmaakt van een complex met gemeenschappelijke ruimten, worden lid van de gemeenschap van eigenaars met de bijbehorende verantwoordelijkheid om de jaarlijkse bijdrage te betalen en deel uit te maken van de algemene vergadering.
* Belastingen en heffingen in verband met huisvesting.
– Onroerendgoedbelasting (IBI). Het is een belasting die wordt berekend op basis van de door de gemeente vastgestelde kadastrale waarde.
– Jaarlijkse vermogensbelasting. De vermogensbelastingtarieven van de overheid zijn progressief, afhankelijk van de waarde van de activa.
– Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Eigenaars van onroerend goed in Spanje moeten een jaarlijkse inkomstenbelasting betalen voor niet-ingezetenen die rechtstreeks verband houdt met het feit of het onroerend goed tijdens het jaar al dan niet wordt verhuurd.
* Wanneer de woning NIET verhuurd wordt gedurende het jaar. Indien u eigenaar bent van een woning in Marbella, geen fiscaal inwoner bent in Spanje, uw woning niet verhuurt gedurende het jaar en geen andere bron van inkomsten heeft in Spanje, dient u niet-ingezetene inkomstenbelasting te betalen over uw ontroerend goed. In dit geval wordt dit bedrag berekend door de kadastrale waarde te vermenigvuldigen met 1,1% om de toegerekende / fictieve huurinkomsten te berekenen. U wordt dan belast tegen 24% van dit toegerekende inkomen als u geen Europese burger bent en tegen 19% als u dat wel bent. De kadastrale waarde van uw woning vindt u op uw IBI-aangifte (gemeentelijke belastingen).
* De woning is WEL verhuurd gedurende het jaar. Indien u een geen fiscaal burger van Spanje bent en u besluit uw eigendom in de loop van het jaar te verhuren, zult u verplicht zijn de huuropbrengsten aan te geven en de belastingen te betalen die u zijn toegewezen. 19% voor Europese burgers en 24% voor niet-Europese burgers. Europese burgers kunnen kosten aftrekken voor zover deze tijdens de verhuurperiode van de woning zijn ontstaan: elektriciteit, water, gemeenschapskosten, opstalverzekering, hypotheekrente, gemeentelijke belastingen en heffingen op afval, onderhoud van de woning, schoonmaakdiensten etc…
