Immobilie in Spanien als Ausländer erben – Vollständiger rechtlicher und steuerlicher Leitfaden

Eine Immobilie in Spanien als Ausländer zu erben mag auf den ersten Blick kompliziert erscheinen, aber mit den richtigen Informationen ist der Prozess einfacher, als man denkt.
In diesem Leitfaden erklären wir die rechtlichen Schritte, Steuern, erforderlichen Dokumente und Unterschiede zwischen Einwohnern und Nichtansässigen, damit Sie eine Erbschaft an der Costa del Sol sicher und ohne Stress planen oder abwickeln können.

Kann ein Ausländer eine Immobilie in Spanien erben?

Ja. Ausländer können Immobilien in Spanien erben zu denselben Bedingungen wie spanische Staatsbürger.
Das spanische Recht erkennt das Erbrecht an, auch ohne Wohnsitz im Land, solange die geltenden rechtlichen und steuerlichen Anforderungen erfüllt werden.

Der wichtigste Punkt besteht darin, welches Recht angewendet wird – das des Herkunftslandes des Verstorbenen oder das spanische. Seit dem Inkrafttreten der EU-Verordnung Nr. 650/2012 können europäische Bürger in ihrem Testament festlegen, dass ihr Nachlass nach dem Recht ihres gewöhnlichen Aufenthalts oder nach dem ihrer Staatsangehörigkeit geregelt wird.
Dies vereinfacht die Abwicklung erheblich, insbesondere für ausländische Einwohner an der Costa del Sol.

Welche Steuern fallen an, wenn ein Ausländer eine Immobilie in Spanien erbt?

Die wichtigste Steuer ist die Erbschaft- und Schenkungssteuer (ISD), deren Höhe von drei Faktoren abhängt:

1. Dem Wert der Immobilie.

2. Dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben.

3. Der autonomen Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet.

In Andalusien, wo Marbella liegt, ist die Regelung besonders günstig:
Seit 2018 sind Erbschaften zwischen direkten Verwandten (Eltern, Kindern, Ehepartnern) nahezu vollständig von der Steuer befreit, solange der Nettowert der Erbschaft pro Erben eine Million Euro nicht übersteigt.

Wenn der Erbe nicht in Spanien lebt, ist die zuständige Behörde die staatliche Steuerbehörde. Aufgrund der europäischen Rechtsprechung, die die Gleichbehandlung von Einwohnern und Nichtansässigen garantiert (Urteil EuGH 2014/1278), kann jedoch das andalusische Recht angewendet werden.

Welche Dokumente sind erforderlich, um eine Immobilie in Spanien zu erben?

Für das Erben einer Immobilie in Spanien sind mehrere grundlegende Dokumente erforderlich, die je nach Fall variieren können, in der Regel jedoch Folgendes umfassen:

• Sterbeurkunde, übersetzt und mit Apostille versehen.

• Nachweis aus dem spanischen Testamentsregister (falls ein Testament in Spanien existiert).

• Beglaubigte Kopie des Testaments (oder Erbschein).

• Grundbuchurkunden.

• Katasterbescheinigung und aktuelle IBI-Quittungen.

• NIE des Erben (Ausländer-Identifikationsnummer).

• Nachweis der Zahlung der Erbschaftsteuer.

Die Frist für die Abgabe der Steuererklärung beträgt sechs Monate ab dem Todesdatum und kann auf Antrag um weitere sechs Monate verlängert werden.
Daher ist es ratsam, sich von einem Anwalt oder Steuerberater unterstützen zu lassen, der mit dem Prozess vertraut ist.

Was passiert, wenn der Erbe außerhalb Spaniens lebt?

Wenn der Erbe nicht in Spanien ansässig ist, kann er den gesamten Prozess, um eine Immobilie in Spanien als Ausländer zu erben, über eine notarielle Vollmacht an einen lokalen Vertreter abwickeln.
Das Dokument muss vor einem Notar im Wohnsitzland unterzeichnet und mit der Haager Apostille versehen werden, um in Spanien gültig zu sein.

Die Steuerzahlung kann ebenfalls aus dem Ausland per Überweisung an die spanische Steuerbehörde erfolgen.
Eine Vertretung in Spanien beschleunigt jedoch den Prozess und hilft, Fehler bei der Dokumenteneinreichung zu vermeiden.

Wie kann eine Immobilie an ein Familienmitglied oder einen Käufer übertragen werden?

Eine Immobilie kann auf zwei Arten übertragen werden:

1. Schenkung (unentgeltliche Übertragung der Immobilie).

2. Verkauf oder entgeltliche Übertragung.

In beiden Fällen muss der Eigentümer die entsprechenden Steuern entrichten:

• Bei einer Schenkung fällt dieselbe Erbschaft- und Schenkungssteuer an.

• Beim Verkauf entsteht eine kommunale Wertzuwachssteuer und in einigen Fällen ein Kapitalgewinn im Rahmen der IRPF- oder IRNR-Besteuerung.

Wenn der Schenker Ausländer ist, muss er nachweisen, dass die Immobilie lastenfrei ist und im Kataster auf dem neuesten Stand.
Rechtliche und steuerliche Beratung ist entscheidend, um den Prozess zu optimieren und unnötige Zahlungen zu vermeiden.

Was sind die steuerlichen Unterschiede zwischen Einwohnern und Nichtansässigen?

Dank der europäischen Gesetzgebung genießen Nichtansässige dieselben regionalen Steuervergünstigungen wie Einwohner, was die internationalen Erbschaften und die Möglichkeit, eine Immobilie in Spanien als Ausländer zu erben, erheblich vereinfacht hat.

Was passiert, wenn kein Testament vorhanden ist?

Wenn kein gültiges Testament in Spanien existiert, muss eine Erklärung der gesetzlichen Erben erstellt werden.
Dieses Verfahren wird vor einem spanischen Notar durchgeführt und erfordert folgende Unterlagen:

• Sterbeurkunde.

• Nachweis der letzten Willenserklärung.

• Nachweise des Verwandtschaftsgrades (Geburts-, Heiratsurkunden usw.).

Nach der notariellen Beurkundung können die Vermögenswerte verteilt und die Immobilie auf den Namen der Erben eingetragen werden.

Kann ein Ausländer in Spanien ein Testament errichten?

Ja, und es ist sehr zu empfehlen.
Jeder Ausländer, der in Spanien Vermögen besitzt, kann ein spanisches Testament erstellen, um seinen Erben die Verfahren zu erleichtern.
Dieses Dokument kann sich ausschließlich auf Vermögenswerte in Spanien beschränken und neben einem Testament im Herkunftsland bestehen.

Das spanische Testament:

• Wird vor einem Notar (auf Spanisch oder zweisprachig) erstellt.

• Wird im Register der letzten Willenserklärungen eingetragen.

• Hat sofortige rechtliche Gültigkeit nach dem Tod.

Ein Testament in Spanien zu errichten, vermeidet teure Übersetzungen und beschleunigt das Nachlassverfahren erheblich – besonders wenn man eine Immobilie in Spanien als Ausländer erben möchte.

Welche Fachleute sind am Prozess beteiligt?

Der Erbschafts- oder Übertragungsprozess umfasst mehrere Fachleute:

• Rechtsanwalt für internationales Erbrecht.

• Steuerberater für die Steuerabwicklung.

• Spanischer Notar, der die Erbschaftsakte beurkundet.

• Grundbuchbeamter, der den Eigentumstitel aktualisiert.

Bei FM Properties arbeiten wir mit renommierten Anwaltskanzleien in Marbella zusammen, die auf Immobilienrecht und internationales Erbrecht spezialisiert sind und unsere Kunden während des gesamten Prozesses begleiten.

Fazit: Eine Immobilie in Spanien als Ausländer erben – einfach und sicher

Eine Immobilie in Spanien als Ausländer zu erben ist nicht kompliziert, wenn man rechtzeitig plant und sich gut beraten lässt.
Das aktuelle Recht fördert die Gleichbehandlung von Einwohnern und Nichtansässigen, insbesondere in Andalusien, wo die steuerlichen Vorteile besonders großzügig sind.

Frühzeitige Planung, ein spanisches Testament und die Unterstützung lokaler Experten können den Unterschied zwischen einem reibungslosen und einem schwierigen Verfahren ausmachen.
Bei FM Properties stellen wir über 30 Jahre Erfahrung in den Dienst unserer internationalen Kunden, um ihr Vermögen zu schützen und ihren Nachlass transparent und sicher zu regeln.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1. Kann ein Ausländer ein Haus in Spanien erben?
Ja, zu denselben Bedingungen wie ein spanischer Staatsbürger.

2. Wie hoch ist die Steuer auf Erbschaften in Andalusien?
Bis zu 99 % Steuerermäßigung für direkte Familienangehörige.

3. Ist ein Testament in Spanien Pflicht?
Nein, aber sehr empfehlenswert, um den Ablauf zu erleichtern.

4. Was passiert, wenn der Erbe in einem anderen Land lebt?
Er kann alles per notarieller, apostillierter Vollmacht regeln.

5. Wie lange dauert eine vollständige Erbschaftsabwicklung?
Zwischen 3 und 9 Monaten, je nach Unterlagen und Verfahren.