Hériter d’une propriété en Espagne en tant qu’étranger – Guide juridique et fiscal complet

<hériter d’une propriété en Espagne en tant qu’étranger> peut sembler un processus complexe, mais avec les bonnes informations, c’est beaucoup plus simple qu’il n’y paraît.
Dans ce guide, nous expliquons les étapes juridiques, les impôts, la documentation et les différences entre résidents et non-résidents afin que vous puissiez gérer une succession immobilière sur la Costa del Sol en toute sérénité.

Un étranger peut-il hériter d’une propriété en Espagne ?

Oui. Les étrangers peuvent hériter d’une propriété en Espagne dans les mêmes conditions que les citoyens espagnols.
La législation espagnole reconnaît le droit à l’héritage sans obligation de résidence dans le pays, à condition que les exigences légales et fiscales soient respectées.

L’élément clé consiste à déterminer quelle loi s’applique : celle du pays de nationalité du défunt ou la loi espagnole. Depuis l’entrée en vigueur du Règlement (UE) 650/2012, les citoyens européens peuvent choisir dans leur testament que leur succession soit régie par la loi de leur pays de résidence habituelle ou par celle de leur nationalité.
Cela simplifie grandement les démarches pour les résidents étrangers sur la Costa del Sol.

Quels impôts doit-on payer pour hériter d’une propriété en Espagne en tant qu’étranger ?

Le principal impôt applicable est l’Impôt sur les Successions et Donations (ISD), dont le montant dépend de trois facteurs :

1. La valeur du bien.

2. Le lien de parenté entre l’héritier et le défunt.

3. La communauté autonome où se situe le bien immobilier.

En Andalousie, où se trouve Marbella, la réglementation est particulièrement avantageuse :
depuis 2018, les héritages entre membres directs de la famille (parents, enfants, conjoints) sont pratiquement exonérés d’impôt, tant que la valeur nette de la succession ne dépasse pas un million d’euros par héritier.

Si l’héritier ne réside pas en Espagne, l’administration compétente sera l’Agence fiscale espagnole, mais il pourra appliquer la réglementation andalouse grâce à la jurisprudence européenne garantissant l’égalité fiscale entre résidents et non-résidents (arrêt CJUE 2014/1278).

Quels documents sont nécessaires pour hériter d’une propriété en Espagne ?

Le processus d’héritage en Espagne exige plusieurs documents de base, variables selon les cas, mais qui incluent généralement :

• Certificat de décès traduit et apostillé.

• Certificat du Registre des Dernières Volontés (si le défunt a fait un testament en Espagne).

• Copie authentique du testament (ou déclaration d’héritiers).

• Titres de propriété.

• Certificat cadastral et reçus de l’IBI à jour.

• NIE de l’héritier (Numéro d’Identification d’Étranger).

• Déclaration de l’Impôt sur les Successions et Donations.

Le délai de dépôt de l’impôt est de six mois à compter du décès, prolongeable de six mois supplémentaires sur demande.
Il est donc recommandé de faire appel à un avocat ou à un gestionnaire connaissant les procédures en détail.

Que se passe-t-il si l’héritier réside hors d’Espagne ?

Si l’héritier ne réside pas en Espagne, il peut gérer l’ensemble du processus pour hériter d’une propriété en Espagne en tant qu’étranger grâce à une procuration notariée donnée à un représentant local.
Le document doit être signé devant un notaire dans le pays de résidence et porter l’Apostille de La Haye pour être valide en Espagne.

Le paiement des impôts peut également être effectué depuis l’étranger par virement à l’Agence fiscale espagnole.
Cependant, disposer d’une représentation en Espagne accélère le processus et évite les erreurs administratives.

Comment transférer une propriété à un membre de la famille ou à un acheteur ?

Le transfert d’un bien immobilier peut se faire de deux manières :

1. Donation (transfert gratuit du bien).

2. Vente ou transfert à titre onéreux.

Dans les deux cas, le propriétaire doit payer les impôts correspondants :

• Pour une donation, s’applique le même Impôt sur les Successions et Donations.

• Pour une vente, s’appliquent la plus-value municipale et, dans certains cas, la plus-value patrimoniale via l’IRPF ou l’IRNR.

Si le donateur est étranger, il doit prouver que le bien est libre de charges et à jour au registre cadastral.
Un accompagnement juridique et fiscal est essentiel pour optimiser le processus et éviter toute surimposition.

Quelles sont les différences fiscales entre résidents et non-résidents ?

Grâce à la réglementation européenne, les non-résidents bénéficient des mêmes avantages fiscaux régionaux que les résidents, ce qui a grandement simplifié les successions internationales et la possibilité d’hériter d’une propriété en Espagne en tant qu’étranger.

Que se passe-t-il en l’absence de testament ?

En l’absence de testament valide en Espagne, il faut établir une déclaration d’héritiers ab intestat.
Cette procédure s’effectue devant un notaire espagnol et nécessite la présentation des documents suivants :

• Certificat de décès.

• Certificat des dernières volontés.

• Documents attestant du lien de parenté (actes de naissance, de mariage, etc.).

Une fois l’acte notarié délivré, la répartition des biens peut avoir lieu et la propriété être enregistrée au nom des héritiers.

Un étranger peut-il rédiger un testament en Espagne ?

Oui, et c’est fortement recommandé.
Tout étranger possédant des biens en Espagne peut établir un testament espagnol afin de faciliter les démarches à ses héritiers.
Ce document peut se limiter aux biens situés en Espagne et coexister avec un testament dans le pays d’origine.

Le testament espagnol :

• Est établi devant notaire (en espagnol ou bilingue).

• Est inscrit au Registre des Dernières Volontés.

• A une validité légale immédiate après le décès.

Rédiger un testament espagnol permet d’éviter des traductions coûteuses et d’accélérer considérablement la succession, en particulier pour ceux qui souhaitent hériter d’une propriété en Espagne en tant qu’étranger.

Quels professionnels interviennent dans le processus ?

Le processus de succession ou de transfert de propriété implique plusieurs acteurs :

• Avocat spécialisé en droit successoral international.

• Conseiller fiscal pour la déclaration et le paiement des impôts.

• Notaire espagnol qui formalise l’acte d’héritage.

• Conservateur des hypothèques qui met à jour le titre de propriété.

Chez FM Properties, nous collaborons avec des cabinets d’avocats de confiance à Marbella, spécialisés en droit immobilier et successoral international, qui accompagnent nos clients tout au long du processus.

Conclusion : hériter d’une propriété en Espagne en toute sérénité

Hériter d’une propriété en Espagne en tant qu’étranger n’a rien de compliqué si l’on anticipe et que l’on s’entoure des bons conseillers.
La législation actuelle favorise l’égalité entre résidents et non-résidents, notamment en Andalousie, où les avantages fiscaux sont significatifs.

Planifier à l’avance, rédiger un testament espagnol et s’appuyer sur des professionnels locaux peut faire toute la différence entre un processus fluide et un parcours semé d’obstacles.
Chez FM Properties, nous mettons plus de 30 ans d’expérience au service de nos clients internationaux pour les aider à protéger leur patrimoine et gérer leur héritage avec confiance et transparence.

Questions fréquentes (FAQ)

1. Un étranger peut-il hériter d’une maison en Espagne ?
Oui, dans les mêmes conditions qu’un citoyen espagnol.

2. Quel impôt paie-t-on pour hériter en Andalousie ?
Jusqu’à 99 % de réduction pour les membres directs de la famille.

3. Est-il obligatoire de faire un testament en Espagne ?
Non, mais c’est fortement conseillé pour simplifier la procédure.

4. Que se passe-t-il si l’héritier vit dans un autre pays ?
Il peut tout gérer par procuration notariée apostillée.

5. Combien de temps dure une succession complète ?
Entre 3 et 9 mois, selon la complexité et la documentation.