Cómo heredar o transmitir una propiedad en España siendo extranjero

 Heredar una propiedad en España siendo extranjero puede parecer un proceso complejo, pero con la información adecuada es más sencillo de lo que parece.
En esta guía explicamos los pasos legales, impuestos, documentación y diferencias entre residentes y no residentes para que pueda planificar o gestionar una herencia inmobiliaria en la Costa del Sol con total tranquilidad.

¿Puede un extranjero heredar una propiedad en España?

Sí. Los extranjeros pueden heredar propiedades en España en igualdad de condiciones que los ciudadanos españoles.
La legislación española reconoce el derecho de herencia sin necesidad de residencia en el país, siempre que se cumplan los requisitos legales y fiscales correspondientes.

El punto clave es determinar qué ley se aplica: la del país de nacionalidad del fallecido o la española. Desde la entrada en vigor del Reglamento (UE) 650/2012, los ciudadanos europeos pueden elegir en su testamento que su herencia se rija por la ley de su país de residencia habitual o por la de su nacionalidad.
Esto simplifica mucho la gestión para residentes extranjeros en la Costa del Sol.

¿Qué impuestos se pagan al heredar una propiedad en España siendo extranjero?

El principal impuesto aplicable es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), cuya cuantía depende de tres factores:

1. El valor de la propiedad.

2. El grado de parentesco entre heredero y fallecido.

3. La comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble.

En Andalucía, donde se sitúa Marbella, la normativa es especialmente favorable:
desde 2018, las herencias entre familiares directos (padres, hijos, cónyuges) están prácticamente exentas de pagar el impuesto, siempre que el valor neto de la herencia no supere un millón de euros por heredero.

Si el heredero no reside en España, la administración competente será la Agencia Tributaria estatal, pero puede aplicar la normativa andaluza gracias a la jurisprudencia europea que garantiza la igualdad fiscal entre residentes y no residentes (Sentencia TJUE 2014/1278).

¿Qué documentos necesito para heredar una propiedad en España?

El proceso de herencia en España requiere una serie de documentos básicos, que pueden variar según el caso, pero suelen incluir:

• Certificado de defunción traducido y apostillado.

• Certificado del Registro de Últimas Voluntades (si el fallecido otorgó testamento en España).

• Copia autorizada del testamento (o declaración de herederos).

• Escrituras de la propiedad.

• Certificado catastral y recibos de IBI actualizados.

• NIE del heredero (Número de Identificación de Extranjero).

• Liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

El plazo para presentar el impuesto es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 previa solicitud.
Por eso es recomendable contar con un abogado o gestor que conozca el proceso en detalle.

¿Qué pasa si el heredero vive fuera de España?

Si el heredero no reside en España, puede tramitar toda la herencia desde el extranjero mediante poder notarial otorgado a un representante local.
El documento debe firmarse ante notario en el país de residencia y llevar la Apostilla de La Haya para tener validez en España.

El pago de impuestos puede realizarse también desde fuera del país mediante transferencia a la Agencia Tributaria.
No obstante, contar con representación en España agiliza el proceso y evita errores en la presentación de documentos.

¿Cómo se transmite una propiedad a otro familiar o comprador?

Transmitir una propiedad en vida se puede hacer mediante:

1. Donación (cesión gratuita de la vivienda).

2. Venta o transmisión onerosa.

En ambos casos, el propietario debe pagar los impuestos correspondientes:

• En la donación, se aplica el mismo Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

• En la venta, se genera una plusvalía municipal y, en algunos casos, ganancia patrimonial en el IRPF o IRNR.

Si el donante es extranjero, debe acreditar que la vivienda está libre de cargas y actualizada en el catastro.
Contar con asesoramiento legal y fiscal es clave para optimizar el proceso y evitar pagar de más.

¿Cuáles son las diferencias fiscales entre residentes y no residentes?

Gracias a la normativa europea, los no residentes gozan de las mismas ventajas fiscales autonómicas que los residentes, lo que ha simplificado enormemente las herencias internacionales.

¿Qué ocurre si no hay testamento?

Si no existe testamento válido en España, se debe realizar una declaración de herederos abintestato.
Este procedimiento se lleva a cabo ante notario español y requiere la presentación de:

• Certificado de defunción.

• Certificado de últimas voluntades.

• Documentos que acrediten el parentesco (certificados de nacimiento, matrimonio, etc.).

Una vez emitida la escritura notarial, se puede proceder al reparto de bienes y registro de la propiedad a nombre de los herederos.

¿Se puede redactar un testamento en España siendo extranjero?

Sí, y es altamente recomendable.
Todo extranjero que posea bienes en España puede otorgar testamento español para facilitar los trámites a sus herederos.
Este documento puede limitarse a los bienes situados en territorio español y coexistir con otro testamento en el país de origen.

El testamento español:

• Se redacta ante notario (en español o bilingüe).

• Se inscribe en el Registro de Últimas Voluntades.

• Tiene validez legal inmediata tras el fallecimiento.

Otorgar testamento en España evita traducciones costosas y acelera significativamente el proceso de sucesión.

¿Qué profesionales deben intervenir en el proceso?

El proceso de herencia o transmisión involucra varios actores:

• Abogado especializado en derecho sucesorio internacional.

• Gestor o asesor fiscal para la liquidación de impuestos.

• Notario español que formaliza la escritura de adjudicación de herencia.

• Registrador de la propiedad que actualiza la titularidad del inmueble.

En FM Properties colaboramos con despachos de abogados de confianza en Marbella, especializados en derecho inmobiliario y sucesiones internacionales, que acompañan a nuestros clientes durante todo el proceso.

Conclusión: heredar en España con tranquilidad

Heredar o transmitir una propiedad en España siendo extranjero no tiene por qué ser complicado si se actúa con previsión y buen asesoramiento.
Las leyes actuales favorecen la igualdad entre residentes y no residentes, especialmente en comunidades como Andalucía, donde los beneficios fiscales son amplios.

Planificar a tiempo, redactar testamento en España y apoyarse en profesionales locales puede marcar la diferencia entre un proceso ágil o uno lleno de obstáculos.
En FM Properties, llevamos más de 30 años ayudando a clientes internacionales a proteger su patrimonio y a gestionar su legado con confianza y transparencia.

Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Puede un extranjero heredar una casa en España?
Sí, en igualdad de derechos que un ciudadano español.

2. ¿Cuánto impuesto se paga por heredar en Andalucía?
Hasta el 99% de bonificación para familiares directos.

3. ¿Es obligatorio hacer testamento en España?
No, pero es muy recomendable para agilizar el proceso.

4. ¿Qué pasa si el heredero vive en otro país?
Puede gestionar todo mediante poder notarial apostillado.

5. ¿Cuánto tarda una herencia en completarse?
Entre 3 y 9 meses, dependiendo de la documentación y trámites.