Immobilie in Spanien kaufen: So vermeiden Sie Risiken

Eine Immobilie in Spanien zu kaufen, insbesondere eine Luxusimmobilie an der Costa del Sol, kann eine der aufregendsten Entscheidungen Ihres Lebens sein. Doch dieser Schritt ist auch mit rechtlichen, finanziellen und verwaltungstechnischen Risiken verbunden, die vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden müssen.

In diesem Artikel teilen wir unsere Erfahrung zu den häufigsten Risiken beim Immobilie in Spanien kaufen, zeigen, wie Sie diese vermeiden können und welche Maßnahmen Sie ergreifen sollten, um Ihre Investition sicher und überlegt zu schützen.

Warum es wichtig ist, sicher zu kaufen

Bevor wir ins Detail gehen, sollte klar sein, dass der Kauf einer Immobilie in Spanien nicht nur von Aussehen oder Preis abhängt. Die rechtliche und städtebauliche Sicherheit der Immobilie ist genauso wichtig — wenn nicht sogar wichtiger — und oft dort, wo sich die größten Risiken verbergen.

Deshalb ist es entscheidend, sich auf Fachleute zu verlassen — wie spezialisierte Immobilienanwälte, erfahrene lokale Makler und qualifizierte Techniker.

1. Verborgene finanzielle Belastungen: häufige Risiken beim Kauf

Ein häufiger Fehler internationaler Käufer ist die Annahme, dass eine Immobilie schuldenfrei ist, nur weil sie „in gutem Zustand erscheint“ oder der Eigentümer sagt, alles sei geregelt. Das kann ein teurer Irrtum sein.

Gängige Schuldenarten, die eine Immobilie belasten können:

• Laufende oder unbezahlte Hypotheken, die auch nach einem Eigentümerwechsel auf der Immobilie lasten.

• Zwangsvollstreckungsverfahren, die bereits von Banken zur Pfändung der Immobilie eingeleitet wurden.

• Verwaltungs- oder gerichtliche Pfändungen, z. B. wegen Schulden bei Finanzbehörden, Sozialversicherung oder der Eigentümergemeinschaft.

Diese Informationen müssen im Grundbuchauszug (nota simple) vermerkt sein, einem Schlüsseldokument bei jedem Immobilienkauf.

2. Verkaufsverbote: wenn eine Immobilie rechtlich nicht übertragbar ist

Eine weitere heikle — und weniger bekannte — Situation ist das Vorliegen von gerichtlichen Verkaufsverboten. Dabei handelt es sich um gerichtliche Anordnungen, die den Verkauf einer Immobilie vorübergehend oder dauerhaft untersagen — meist wegen Schulden oder laufender Rechtsstreitigkeiten des Eigentümers.

Wie erkennt man das?

Solche Verbote sind ebenfalls im Grundbuchauszug vermerkt. Deshalb ist eine rechtliche Prüfung der nota simple im Vorfeld entscheidend. Ist ein Verkaufsverbot eingetragen, kann der Verkauf rechtlich nicht stattfinden, und jede geleistete Anzahlung ist gefährdet.

3. Städtebauliche Probleme: das unsichtbare Risiko

Gerade in touristischen Gebieten wie Marbella, Benahavís oder Estepona sind viele internationale Käufer überrascht, wenn sie feststellen, dass die Immobilie, die sie erworben haben, nicht den örtlichen Bauvorschriften entspricht.

Zu den häufigsten Unregelmäßigkeiten gehören:

• Bauarbeiten ohne kommunale Baugenehmigung.

• Gebäude außerhalb des Bebauungsplans oder auf nicht bebaubarem Land.

• Überschreitung der zulässigen Bebauungsfläche.

• Grundstücke, die von laufenden oder überarbeiteten Bebauungsplänen betroffen sind.

Solche Unregelmäßigkeiten verhindern den Verkauf nicht zwangsläufig, können aber zukünftige Umbauten einschränken, die Finanzierung erschweren oder sogar einen Teilabriss erforderlich machen.

4. Abweichungen zwischen Realität und Grundbuch: fehlende Quadratmeter

Theoretisch sollte die bebaute Fläche einer Immobilie mit der physischen Realität, dem Kataster und dem Grundbuch übereinstimmen. In der Praxis ist das jedoch nicht immer der Fall.

Mögliche Ursachen sind:

• Nicht gemeldete Umbauten.

• Erweiterungen ohne Eintragung ins Grundbuch.

• Historische Fehler in der notariellen Urkunde.

Solche Abweichungen können bei folgenden Situationen problematisch werden:

3. Städtebauliche Probleme: das unsichtbare Risiko

Gerade in touristischen Gebieten wie Marbella, Benahavís oder Estepona sind viele internationale Käufer überrascht, wenn sie feststellen, dass die Immobilie, die sie erworben haben, nicht den örtlichen Bauvorschriften entspricht.

Zu den häufigsten Unregelmäßigkeiten gehören:

• Bauarbeiten ohne kommunale Baugenehmigung.

• Gebäude außerhalb des Bebauungsplans oder auf nicht bebaubarem Land.

• Überschreitung der zulässigen Bebauungsfläche.

• Grundstücke, die von laufenden oder überarbeiteten Bebauungsplänen betroffen sind.

Solche Unregelmäßigkeiten verhindern den Verkauf nicht zwangsläufig, können aber zukünftige Umbauten einschränken, die Finanzierung erschweren oder sogar einen Teilabriss erforderlich machen.

4. Abweichungen zwischen Realität und Grundbuch: fehlende Quadratmeter

Theoretisch sollte die bebaute Fläche einer Immobilie mit der physischen Realität, dem Kataster und dem Grundbuch übereinstimmen. In der Praxis ist das jedoch nicht immer der Fall.

Mögliche Ursachen sind:

• Nicht gemeldete Umbauten.

• Erweiterungen ohne Eintragung ins Grundbuch.

• Historische Fehler in der notariellen Urkunde.

Solche Abweichungen können bei folgenden Situationen problematisch werden:

• Verkauf der Immobilie in der Zukunft.

• Aufnahme eines Hypothekendarlehens.

• Einhaltung gesetzlicher Vorschriften bei Erbschaft, Aufteilung oder Schenkung.

5. Wie Sie sich beim Kauf einer Immobilie schützen können

Die gute Nachricht ist: All diese Risiken lassen sich vermeiden, wenn Sie sorgfältig vorgehen und sich von erfahrenen Fachleuten begleiten lassen. Bei FM Properties begleiten wir unsere Kunden nicht nur während des gesamten Kaufprozesses – wir arbeiten auch eng mit den besten Immobilienanwälten an der Costa del Sol zusammen, um jede Transaktion rechtlich abzusichern.

Was ist eine Immobilien-Due-Diligence?

Die Due Diligence ist ein umfassender Prüfprozess, der von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt durchgeführt wird. Ziel ist es sicherzustellen, dass die Immobilie:

• • Frei von Belastungen und Schulden ist

  • Rechtlich verkauft werden darf

  • Den städtebaulichen Vorschriften entspricht

• Mit den Daten im Grundbuch und der Realität übereinstimmt

• Keine versteckten Mängel oder laufende Verträge aufweist

Diese Prüfung umfasst u. a. die Analyse der nota simple, der Genehmigungen, der Gemeinschaftskosten, der bebauten Fläche und der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Gemeinde. So können alle Risiken erkannt werden, bevor Sie eine Immobilie in Spanien kaufen.

Bei FM Properties.es arbeiten wir mit führenden Anwaltskanzleien zusammen, die diese Due-Diligence-Prüfungen effizient, präzise und transparent durchführen. Für unsere Kunden bedeutet das: sicher Immobilie in Spanien kaufen – ohne Überraschungen.

Fazit

Eine Immobilie in Spanien zu kaufen erfordert mehr als nur ein schönes Objekt oder eine gute Lage. Es braucht Sorgfalt, Analyse – und vor allem ein klares Verständnis der rechtlichen und registrierungsbezogenen Risiken.

Wer diese Risiken kennt und sich von qualifizierten Fachleuten begleiten lässt, kann seine Investition mit ruhigem Gewissen tätigen. Bei FM Properties.es ist es unser Ziel, Ihnen beim Immobilie in Spanien kaufen mit juristischer und technischer Expertise zur Seite zu stehen.

👉 Sie möchten den gesamten Kaufprozess verstehen und wissen, was eine Due Diligence beinhaltet? Dann laden Sie jetzt unseren Käuferleitfaden herunter.

Häufige Fragen (FAQ) – Immobilie in Spanien kaufen

1. Welche Schulden können eine Immobilie in Spanien belasten?
Hypotheken, gerichtliche oder verwaltungstechnische Pfändungen, sowie Schulden beim Finanzamt, bei der Sozialversicherung oder der Eigentümergemeinschaft.

2. Was ist ein Verkaufsverbot und was bedeutet es für mich?
Ein rechtlicher Beschluss, meist vom Gericht, der den Verkauf einer Immobilie blockiert, bis der Grund dafür geklärt ist.

3. Was wird bei einer Due Diligence geprüft?
Eigentum, Belastungen, Urbanistik, Genehmigungen, Flächenangaben, Zahlungen an die Gemeinschaft und potenzielle Risiken.

4. Was tun, wenn die Quadratmeterzahlen nicht stimmen?
Die Abweichung muss rechtlich korrigiert werden. Sonst kann es zu Problemen bei Finanzierung, Umbau oder Verkauf kommen.

5. Wo kann ich alle Informationen über eine Immobilie einsehen?
Im Grundbuch, bei der Gemeinde oder über einen Anwalt, der eine umfassende Due Diligence durchführt.