Riesgos al comprar una propiedad en la Costa del Sol

Comprar una vivienda en España, especialmente si se trata de una propiedad de lujo en la Costa del Sol, puede ser una de las decisiones más emocionantes de la vida. Sin embargo, esta decisión también implica una serie de riesgos legales, financieros y administrativos que deben ser evaluados cuidadosamente antes de comprometerse.

En este artículo, desde FM Properties compartimos nuestra experiencia sobre los riesgos al comprar una propiedad en España, cómo evitarlos y qué medidas puedes tomar para proteger tu inversión de forma inteligente y segura.

La importancia de comprar con seguridad

Antes de entrar en detalle, conviene recordar que una compraventa inmobiliaria en España no solo se basa en la apariencia o el precio de una vivienda. La seguridad jurídica y urbanística de la propiedad es igual o más importante, y muchas veces es donde se esconden los problemas más graves.

Por eso, contar con el asesoramiento adecuado —incluyendo abogados inmobiliarios especializados, agentes locales con experiencia y técnicos cualificados— no es opcional, sino esencial.

1. Cargas económicas ocultas: los riesgos al comprar una propiedad más frecuentes

Uno de los errores más comunes entre compradores internacionales es suponer que una vivienda está libre de cargas simplemente porque "parece estar en buen estado" o porque el propietario asegura que todo está en regla. Esto puede ser un grave error.

Tipos de deudas comunes que afectan a la propiedad:

• Hipotecas activas o impagadas, que siguen afectando al inmueble incluso si cambia de dueño.

• Ejecuciones hipotecarias, procesos legales ya iniciados por entidades financieras para embargar la propiedad.

• Embargos administrativos o judiciales, como deudas con Hacienda, la Seguridad Social o incluso la comunidad de propietarios.

Estos datos deben figurar en la nota simple del Registro de la Propiedad, un documento clave en cualquier compraventa.

2. Prohibiciones de venta: cuando la vivienda no puede transmitirse legalmente

Otra situación delicada —y no tan conocida— es la existencia de prohibiciones judiciales de venta. Se trata de órdenes dictadas por jueces o tribunales que impiden, temporal o indefinidamente, que una propiedad pueda venderse. Generalmente se deben a litigios o deudas del propietario actual.

¿Cómo se detectan?

Estas prohibiciones también se inscriben en el Registro de la Propiedad. Por eso, una revisión legal previa de la nota simple es crucial. Si el inmueble tiene una prohibición vigente, la compraventa simplemente no podrá realizarse legalmente, y cualquier adelanto entregado podría estar en riesgo.

3. Irregularidades urbanísticas: el riesgo invisible

Especialmente en zonas turísticas como Marbella, Benahavís o Estepona, muchos compradores internacionales se sorprenden al descubrir que la propiedad que han comprado no cumple con la normativa urbanística local.

Entre las irregularidades más comunes encontramos:

• Obras realizadas sin licencia municipal.

• Construcciones fuera de ordenación o en suelo no urbanizable.

• Edificaciones que exceden la edificabilidad permitida.

• Fincas afectadas por planes urbanísticos pendientes o en revisión.

Este tipo de irregularidades no siempre impiden la compra, pero sí pueden limitar reformas futuras, hipotecar la propiedad o incluso obligar a su demolición parcial.

4. Diferencias entre la realidad y el Registro: los metros que “faltan”

En teoría, la superficie construida de una vivienda debería coincidir entre la realidad, el catastro y el Registro de la Propiedad. Pero en la práctica, no siempre es así.

Esto puede ocurrir por:

• Reformas no declaradas.

• Ampliaciones sin registrar.

• Errores históricos en las escrituras.

Una discrepancia entre la realidad física y la información registral puede generar problemas para:

• Vender la propiedad en el futuro.

• Obtener financiación hipotecaria.

• Cumplir con los requisitos legales en caso de herencia, división o donación.

5. ¿Cómo protegerte ante estos riesgos al comprar una propiedad?

La buena noticia es que todos estos riesgos pueden prevenirse si se actúa con rigor y con el apoyo de un equipo profesional especializado. En FM Properties no solo acompañamos a nuestros clientes durante el proceso de compra: trabajamos de la mano con los mejores abogados inmobiliarios de la Costa del Sol para garantizar que cada operación se realice con todas las garantías legales.

¿Qué es la due diligence inmobiliaria?

La due diligence es un proceso de revisión profunda que lleva a cabo un abogado especializado en derecho inmobiliario. Su objetivo es confirmar que la vivienda:

• • Está libre de cargas y deudas

  • Puede venderse legalmente

  • Cumple con la normativa urbanística

• Tiene coincidencia entre realidad física y datos registrales

• No presenta vicios ocultos o contratos previos en vigor

Este análisis incluye la revisión de la nota simple, licencias, pagos comunitarios, superficie construida, y la situación urbanística ante el Ayuntamiento. En resumen, permite detectar cualquier problema antes de avanzar con la operación.

En FM Properties.es colaboramos con despachos jurídicos de primer nivel que realizan estas due diligence de forma rápida, rigurosa y transparente. Para nuestros clientes, esto significa comprar con tranquilidad y sin sorpresas.

Conclusión

Comprar una propiedad en España requiere algo más que una buena elección estética o una ubicación privilegiada. Requiere diligencia, análisis y —sobre todo— una comprensión clara de los riesgos legales y registrales que pueden afectar la operación.

Si conoces estos riesgos y cuentas con el asesoramiento adecuado, podrás disfrutar de tu inversión con la tranquilidad de haber tomado todas las precauciones necesarias. En FM Properties.es, nuestro compromiso es ayudarte a comprar con confianza, respaldado por los mejores profesionales del sector legal y técnico.

👉 Y si quieres tener una visión clara de todo el proceso de compra y entender mejor qué incluye una due diligence inmobiliaria, no te pierdas nuestra Guía de Compra.

Preguntas frecuentes (FAQ) - Riesgos al comprar una propiedad

1. ¿Qué deudas pueden afectar a una propiedad en España?
Hipotecas, embargos judiciales o administrativos, y deudas con Hacienda, Seguridad Social o la comunidad de propietarios, todas pueden afectar la legalidad de la compraventa.

2. ¿Qué es una prohibición de venta y cómo me afecta?
Es una orden legal, normalmente judicial, que impide vender una propiedad hasta que se resuelva el motivo que la originó.

3. ¿Qué revisa un abogado en la due diligence?
Verifica titularidad, cargas, situación urbanística, licencias, superficie construida, pagos comunitarios y cualquier riesgo legal o técnico oculto.

4. ¿Qué hago si los metros no coinciden con el Registro?
Debe regularizarse mediante escritura y actualización registral. Si no se corrige, puede haber problemas al hipotecar, reformar o revender.

5. ¿Dónde puedo consultar toda la información del inmueble?
En el Registro de la Propiedad, el Ayuntamiento correspondiente y con ayuda de un abogado especializado que realice una due diligence completa.