Woning kopen in Spanje: juridische risico’s en tips

Een woning kopen in Spanje, vooral een luxe huis aan de Costa del Sol, kan een van de spannendste beslissingen van je leven zijn. Toch brengt het ook een reeks juridische, financiële en administratieve risico’s met zich mee die zorgvuldig moeten worden beoordeeld vóórdat je een verbintenis aangaat.

In dit artikel delen we onze ervaring met de juridische risico’s bij het kopen van een woning in Spanje, hoe je ze kunt vermijden en welke stappen je kunt nemen om je investering verstandig en veilig te beschermen.

Woning kopen in Spanje: welke juridische risico’s moet je kennen?

Voordat we in detail treden, is het belangrijk om te onthouden dat het kopen van onroerend goed in Spanje niet alleen draait om het uiterlijk of de prijs van een woning. De juridische en stedenbouwkundige zekerheid van het pand is minstens even belangrijk — en vaak juist daar schuilen de grootste problemen.

Daarom is het hebben van de juiste begeleiding — waaronder gespecialiseerde vastgoedjuristen, ervaren lokale makelaars en gekwalificeerde technici — geen luxe, maar een noodzaak.

1. Verborgen financiële lasten: de meest voorkomende risico’s bij aankoop

Een van de meest gemaakte fouten onder internationale kopers is om aan te nemen dat een woning schuldenvrij is, alleen omdat deze er "goed uitziet" of omdat de eigenaar zegt dat alles in orde is. Dat kan een grote vergissing zijn.

Veelvoorkomende soorten schulden die een woning kunnen belasten:

• Openstaande of onbetaalde hypotheken, die aan het onroerend goed blijven verbonden, zelfs als de eigenaar verandert.

• Executieprocedures, juridische stappen die al door banken zijn gestart om het pand te onteigenen.

• Administratieve of gerechtelijke beslagen, zoals schulden bij de Belastingdienst, de Sociale Zekerheid of zelfs de Vereniging van Eigenaren.

Deze informatie moet terug te vinden zijn in de nota simple van het eigendomsregister, een essentieel document bij elke vastgoedtransactie.

2. Verkoopverboden: wanneer een woning juridisch niet overdraagbaar is

Een andere gevoelige — en minder bekende — situatie is het bestaan van gerechtelijke verkoopverboden. Dit zijn bevelen van een rechter die tijdelijk of permanent verhinderen dat een woning verkocht wordt, meestal vanwege lopende rechtszaken of schulden van de eigenaar.

Hoe kun je ze herkennen?

Deze verboden worden ook geregistreerd in het eigendomsregister. Daarom is een juridische controle van de nota simple vooraf van cruciaal belang. Als de woning een actief verkoopverbod heeft, kan de verkoop juridisch gezien eenvoudigweg niet doorgaan, en kan een betaalde aanbetaling verloren gaan.

3. Stedenbouwkundige kwesties: het onzichtbare risico

Vooral in toeristische gebieden zoals Marbella, Benahavís of Estepona zijn veel internationale kopers verrast wanneer ze ontdekken dat de woning die ze gekocht hebben niet voldoet aan de lokale stedenbouwkundige voorschriften.

Enkele van de meest voorkomende onregelmatigheden zijn:

• Werkzaamheden uitgevoerd zonder gemeentelijke vergunning.

• Gebouwen buiten het bestemmingsplan of op niet-bestemde grond.

• Bebouwing die de toegestane bebouwbare oppervlakte overschrijdt.

• Perceel dat getroffen is door lopende of herziene stedenbouwkundige plannen.

Dergelijke onregelmatigheden verhinderen de verkoop niet altijd, maar ze kunnen toekomstige renovaties beperken, financiering bemoeilijken of zelfs tot gedeeltelijke sloop leiden.

4. Verschillen tussen werkelijkheid en het register: de “ontbrekende” vierkante meters

In theorie zou het bebouwde oppervlak van een woning moeten overeenkomen met wat er fysiek bestaat, wat in het kadaster staat, en wat er in het eigendomsregister vermeld staat. Maar in de praktijk is dat niet altijd het geval.

Dit kan gebeuren door:

• Niet-aangegeven verbouwingen.

• Uitbreidingen die niet zijn geregistreerd.

• Historische fouten in de eigendomsakte.

Een discrepantie tussen de fysieke werkelijkheid en het register kan problemen veroorzaken bij:

• De toekomstige verkoop van het onroerend goed.

• Het verkrijgen van een hypotheek.

• Het voldoen aan wettelijke vereisten bij erfenis, verdeling of schenking.

5. Hoe kun je je beschermen tegen deze risico’s bij het kopen van een woning

Het goede nieuws is dat al deze risico’s voorkomen kunnen worden door zorgvuldig te werk te gaan en samen te werken met een gespecialiseerd professioneel team. Bij FM Properties begeleiden we onze klanten niet alleen tijdens het aankoopproces: we werken nauw samen met de beste vastgoedjuristen aan de Costa del Sol om ervoor te zorgen dat elke transactie onder volledige juridische waarborgen wordt uitgevoerd.

Wat is juridische due diligence in vastgoed?

Due diligence is een grondig controleproces dat wordt uitgevoerd door een jurist gespecialiseerd in vastgoedrecht. Het doel is om te garanderen dat het pand:

• • Vrij is van schulden en beslagen

  • Juridisch verkoopbaar is

  • Voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften

• Overeenkomt met de fysieke werkelijkheid en de kadastrale gegevens

• Geen verborgen gebreken of lopende contracten bevat

Deze analyse omvat de controle van de nota simple, vergunningen, gemeenschapskosten, bebouwde oppervlakte en de stedenbouwkundige situatie bij de gemeente. Kortom, het helpt om eventuele problemen te detecteren vóórdat de koop doorgaat.

Bij FM Properties.es werken we samen met topklasse juridische kantoren die deze due diligence snel, grondig en transparant uitvoeren. Voor onze klanten betekent dat kopen met gemoedsrust en zonder verrassingen.

Conclusie

Een woning kopen in Spanje vergt meer dan alleen een mooie uitstraling of een bevoorrechte ligging. Het vraagt om zorgvuldigheid, analyse en — vooral — een helder begrip van de juridische en registratierisico’s die de transactie kunnen beïnvloeden.

Als je deze risico’s kent en wordt begeleid door de juiste professionals, kun je genieten van je investering met de rust van iemand die alle voorzorgsmaatregelen heeft genomen. Bij FM Properties.es is het onze missie om jou te helpen kopen met vertrouwen, ondersteund door de beste juridische en technische experts.

👉 En als je een duidelijk overzicht wilt van het volledige aankoopproces en beter wilt begrijpen wat juridische due diligence inhoudt, mis dan onze Koopgids niet.

Veelgestelde vragen (FAQ) – Juridische risico’s bij het kopen van een woning

1. Welke schulden kunnen op een woning in Spanje rusten?
Hypotheken, gerechtelijke of administratieve beslagen en schulden bij de belastingdienst, sociale zekerheid of de vereniging van eigenaren kunnen allemaal een aankoop beïnvloeden.

2. Wat is een verkoopverbod en wat betekent dat voor mij?
Het is een juridisch bevel, meestal van een rechter, dat de verkoop van een woning verhindert totdat het onderliggende probleem is opgelost.

3. Wat controleert een advocaat tijdens een due diligence?
Eigendomstitel, lasten, stedenbouwkundige status, vergunningen, oppervlakte, gemeenschapsbetalingen en eventuele verborgen juridische of technische risico’s.

4. Wat als de vierkante meters niet overeenkomen met het register?
Dit moet officieel worden gecorrigeerd. Anders kan het gevolgen hebben voor financiering, verbouwingen of wederverkoop.

5. Waar kan ik alle informatie over een woning controleren?
Bij het Eigendomsregister, de gemeente en via een gespecialiseerde jurist die een volledige due diligence uitvoert.