Acheter une propriété en Espagne : évitez les risques

Acheter une propriété en Espagne, en particulier une maison de luxe sur la Costa del Sol, peut être l’une des décisions les plus passionnantes de votre vie. Toutefois, cela comporte également une série de risques juridiques, financiers et administratifs qu’il convient d’évaluer attentivement avant de s’engager.

Dans cet article, nous partageons notre expérience sur les risques liés au fait d’acheter une propriété en Espagne, comment les éviter, et quelles mesures prendre pour protéger votre investissement de manière sûre et avisée.

Acheter une propriété en Espagne, en particulier une maison de luxe sur la Costa del Sol, peut être l’une des décisions les plus passionnantes de votre vie. Toutefois, cela comporte également une série de risques juridiques, financiers et administratifs qu’il convient d’évaluer attentivement avant de s’engager.

Dans cet article, nous partageons notre expérience sur les risques liés au fait d’acheter une propriété en Espagne, comment les éviter, et quelles mesures prendre pour protéger votre investissement de manière sûre et avisée.

L'importance d'acheter en toute sécurité

Avant d’entrer dans les détails, il est important de rappeler que acheter une propriété en Espagne ne se limite pas à son apparence ou à son prix. La sécurité juridique et urbanistique du bien est tout aussi cruciale — voire plus — et c’est souvent là que se cachent les problèmes les plus graves.

C’est pourquoi il est essentiel d’être accompagné par des professionnels compétents : avocats spécialisés en droit immobilier, agents locaux expérimentés et techniciens qualifiés.

1. Charges cachées : les risques les plus fréquents lors de l’achat

L’une des erreurs les plus courantes chez les acheteurs internationaux est de supposer qu’un bien est libre de dettes simplement parce qu’il “semble en bon état” ou parce que le propriétaire affirme que tout est en règle. C’est une erreur potentiellement grave.

Types de dettes courantes qui peuvent affecter un bien :

• Hypothèques en cours ou impayées, toujours rattachées au bien même après un changement de propriétaire.

• Procédures de saisie, engagées par des banques pour récupérer un bien immobilier en cas de non-paiement.

• Saisies administratives ou judiciaires, comme des dettes envers l’administration fiscale, la Sécurité sociale ou la copropriété.

Toutes ces informations doivent figurer dans la note simple du Registre de la Propriété, un document essentiel dans toute opération immobilière.

2. Interdictions de vente : quand le bien ne peut pas être transféré

Une autre situation délicate — et moins connue — concerne l’existence d’interdictions judiciaires de vente. Il s’agit de décisions émanant d’un tribunal interdisant la vente d’un bien, temporairement ou définitivement, généralement à cause de dettes ou de litiges en cours.

Comment les détecter ?

Ces interdictions figurent également au Registre de la Propriété. C’est pourquoi il est crucial d’effectuer un contrôle juridique préalable de la note simple. Si le bien est soumis à une interdiction, la vente ne pourra tout simplement pas être légalement réalisée, et toute avance versée pourrait être perdue.

3. Problèmes d’urbanisme : le risque invisible

Notamment dans les zones touristiques comme Marbella, Benahavís ou Estepona, de nombreux acheteurs internationaux découvrent après coup que le bien qu’ils ont acquis n’est pas conforme à la réglementation urbanistique locale.

Parmi les irrégularités les plus fréquentes, on trouve :

• Travaux réalisés sans permis de construire.

• Bâtiments construits hors zone ou sur un terrain non constructible.

• Surface construite dépassant les limites autorisées.

• Terrains concernés par des projets urbanistiques en cours ou en révision.

Ces irrégularités n’empêchent pas toujours la vente, mais elles peuvent limiter les rénovations futures, rendre difficile l’obtention d’un financement ou conduire à une démolition partielle.

4. Écarts entre la réalité et le Registre : les mètres “manquants”

En théorie, la surface construite d’un bien devrait correspondre entre la réalité physique, le cadastre et le Registre de la Propriété. Mais en pratique, ce n’est pas toujours le cas.

Ces écarts peuvent être dus à :

• Des travaux non déclarés.

• Des extensions non enregistrées.

• Des erreurs historiques dans les actes notariés.

Un écart entre la réalité physique et les données officielles peut poser problème pour :

• Revendre le bien à l’avenir.

• Obtenir un prêt hypothécaire.

• Respecter les obligations légales en cas d’héritage, de partage ou de donation.

5. Comment se protéger contre ces risques lors de l’achat d’un bien

La bonne nouvelle, c’est que tous ces risques peuvent être évités en agissant rigoureusement et en s’entourant de professionnels spécialisés. Chez FM Properties, nous accompagnons nos clients tout au long du processus d’achat : nous travaillons main dans la main avec les meilleurs avocats immobiliers de la Costa del Sol pour garantir une transaction en toute sécurité juridique.

Qu’est-ce qu’une due diligence immobilière ?

La due diligence est un processus de vérification approfondie mené par un avocat spécialisé en droit immobilier. Son objectif est de garantir que le bien :

• • Est libre de charges et de dettes

  • Peut être vendu légalement

  • Est conforme aux règles d’urbanisme

• Correspond à la réalité physique et aux données du registre

• Ne présente pas de défauts cachés ni de contrats actifs

Cette analyse comprend l’examen de la note simple, des licences, des paiements communautaires, de la surface construite et de la conformité urbanistique auprès de la mairie. En résumé, elle permet de détecter tout problème avant de finaliser l’achat.

Chez FM Properties.es, nous collaborons avec des cabinets juridiques de premier plan qui réalisent ces due diligence de manière rapide, rigoureuse et transparente. Pour nos clients, cela signifie acheter en toute tranquillité, sans mauvaises surprises.

Conclusion

Acheter une propriété en Espagne nécessite bien plus qu’un bon emplacement ou une belle apparence. Cela demande de la rigueur, de l’analyse, et — surtout — une compréhension claire des risques juridiques et administratifs qui peuvent compromettre l’opération.

Si vous avez connaissance de ces risques et êtes accompagné des bons professionnels, vous pourrez acheter une propriété en Espagne avec la tranquillité d’esprit que procure une transaction bien préparée. Chez FM Properties.es, notre mission est de vous aider à acheter avec confiance, encadré par les meilleurs experts juridiques et techniques.

👉 Et si vous souhaitez avoir une vue d’ensemble claire du processus et comprendre ce qu’inclut une due diligence immobilière, ne manquez pas notre Guide d’Achat.

FAQ – Acheter une propriété en Espagne

1. Quelles dettes peuvent affecter un bien en Espagne ?
Hypothèques, saisies judiciaires ou administratives, dettes envers l’État, la Sécurité sociale ou la copropriété peuvent nuire à une transaction.

2. Qu’est-ce qu’une interdiction de vente ?
C’est une mesure légale, souvent judiciaire, qui empêche la vente d’un bien jusqu’à la résolution du problème sous-jacent.

3. Que vérifie un avocat lors d’une due diligence ?
Il examine la propriété, les dettes, la situation urbanistique, les licences, les surfaces et tout risque juridique ou technique caché.

4. Que faire si les mètres carrés ne correspondent pas ?
Il faut les régulariser légalement. Sinon, cela peut poser problème pour financer, rénover ou revendre le bien.

5. Où consulter toutes les informations sur un bien ?
Au Registre de la Propriété, à la mairie concernée ou avec un avocat spécialisé qui effectuera une due diligence complète.