Der Kauf einer Immobilie in Spanien, sei es als Investition oder als zukünftiger Wohnsitz, ist eine bedeutende Entscheidung – sowohl wirtschaftlich als auch emotional. Es geht nicht nur darum, ein schönes Haus auszuwählen, sondern auch sicherzustellen, dass alle rechtlichen und städtebaulichen Unterlagen in Ordnung sind. Und genau hier kommt ein zentrales Konzept ins Spiel: das Due-Diligence-Verfahren.

In diesem Artikel erklären wir dir, was das Due-Diligence-Verfahren genau ist, warum es beim Immobilienkauf so wichtig ist, wie lange es dauern kann, welche Unterlagen es umfasst und welche Rolle dein Anwalt dabei spielt. Außerdem geben wir praktische Tipps und eine emotionale Perspektive, was es bedeutet, mit Sicherheit zu kaufen.

Was ist das Due-Diligence-Verfahren?

Der Begriff Due Diligence mag technisch klingen, aber seine Funktion ist einfach und entscheidend: Es handelt sich um einen umfassenden Bericht, den der Anwalt des Käufers erstellt – basierend auf Informationen und Unterlagen, die vom Verkäufer oder von öffentlichen Stellen bereitgestellt werden. Ziel ist es, die rechtliche, finanzielle und städtebauliche Situation einer bestimmten Immobilie zu prüfen.

Dabei handelt es sich nicht um eine allgemeine Analyse einer Gegend oder einer Gemeinschaft (es sei denn, der Kunde wünscht dies ausdrücklich), sondern um eine gründliche Untersuchung eines bestimmten Objekts, um sicherzustellen, dass keine versteckten Risiken bestehen.

Was beinhaltet das Due-Diligence-Verfahren?

Ein guter Due-Diligence-Bericht sollte mehrere zentrale Aspekte abdecken. Zu den wichtigsten gehören:

• Grundbuchauszug: Bestätigung des Eigentümers sowie Prüfung auf Belastungen, Pfändungen, Hypotheken oder andere Eintragungen. Diese Informationen stammen aus dem Grundbuchauszug.

• Städtebauliche Situation: Überprüfung, ob die Immobilie den geltenden Vorschriften entspricht, ob gültige Bau- und Erstnutzungsgenehmigungen vorliegen und ob sich das Grundstück im konsolidierten Stadtgebiet oder im Außenbereich befindet.

• Katasterinformationen: Abgleich der Katasterdaten mit der tatsächlichen und registrierten Situation der Immobilie.

• Schuldenbescheinigungen: Dazu gehören Bescheinigungen der Eigentümergemeinschaft (bei Wohnungen), der Gemeinde (Grundsteuer und kommunale Abgaben) sowie der Versorgungsunternehmen (Strom, Wasser, Gas).

• Steuersituation: Überprüfung des Zahlungsstands der mit der Immobilie verbundenen Steuern.

• Technischer und baulicher Zustand: Prüfung technischer Gutachten, Gebäudebesichtigungen (ITE) und möglicher Baumängel.

Je nach Art der Immobilie, Lage oder den Besonderheiten des Kaufs können auch weitere Prüfungen einbezogen werden.

Hier findest du ein offizielles Beispiel für einen Grundbuchauszug in Spanien

Wer stellt die Dokumente bereit?

Der zuständige Anwalt erhält die Informationen aus verschiedenen Quellen:

• Vom Eigentümer oder Verkäufer, sofern dieser über alle Unterlagen verfügt.

• Vom Anwalt des Verkäufers, sofern dieser beim ursprünglichen Kauf beteiligt war.

• Von öffentlichen Stellen wie den Gemeinden – etwa für Bau- oder Nutzungsgenehmigungen. Viele dieser Dokumente sind öffentlich zugänglich, andere müssen von einem zugelassenen Fachmann beantragt werden.

Diese Arbeit erfordert Erfahrung, da Informationen oft nicht gut organisiert oder veraltet sind. In vielen Fällen muss der Anwalt Unterlagen selbst beschaffen.

Wie lange dauert eine Due-Diligence-Prüfung?

Die Dauer hängt davon ab, wie schnell die Unterlagen bereitgestellt werden. Im Idealfall, wenn der Verkäufer alle Dokumente umgehend liefert, kann der Due-Diligence-Bericht in etwa einer Woche erstellt werden.

Wenn jedoch Lizenzen oder Bescheinigungen von Behörden angefordert werden müssen oder die Informationen nur nach und nach eintreffen, kann sich der Prozess auf zwei bis drei Wochen verlängern.

Daher empfiehlt es sich, diesen Schritt so früh wie möglich einzuleiten, sobald echtes Interesse an einer Immobilie besteht.

Warum ist Due Diligence so wichtig?

Eine Immobilie zu kaufen, ohne eine ordnungsgemäße Due Diligence durchzuführen, ist wie das Unterzeichnen eines Vertrags im Blindflug. Auch wenn das Haus attraktiv, modern oder hervorragend gelegen ist, können versteckte Probleme die Transaktion erschweren oder gar unmöglich machen.

Zum Beispiel:

• Die Immobilie könnte ohne Baugenehmigung errichtet worden sein.

• Es könnte keine Erstnutzungsgenehmigung vorliegen, die notwendig ist, um Versorgungsverträge abzuschließen oder legal zu vermieten.

• Es könnte eine offene Hypothek bestehen, die eine Eigentumsumschreibung verhindert.

Ein einfacher Grundbuchauszug reicht nicht aus. Nur eine vollständige Prüfung durch einen spezialisierten Anwalt garantiert, dass der Kauf rechtlich abgesichert ist.

Echte Fälle, die ihre Bedeutung unterstreichen

Laut einem Artikel von Idealista verzichten viele ausländische Käufer aus Unwissenheit oder zu großem Vertrauen in den Verkäufer oder Bauträger auf die Due Diligence. Doch das kann schwerwiegende Folgen haben. Hier kannst du den vollständigen Artikel lesen.

Ein weiteres Beispiel sind illegale Neubauprojekte an der Costa del Sol, bei denen Häuser auf nicht bebaubarem Land errichtet wurden. Viele Käufer mussten langwierige Gerichtsverfahren durchlaufen, um ihre Häuser zu legalisieren.

Praktische Tipps für Käufer

Hier einige nützliche Empfehlungen, wenn du den Kauf einer Immobilie in Spanien in Betracht ziehst:

1. Starte die Due Diligence so früh wie möglich

Warte nicht auf eine angenommene Kaufzusage oder einen Vertrag. Je früher du beginnst, desto schneller erkennst du potenzielle Risiken.

2. Keine Zahlungen ohne rechtliche Prüfung

Selbst bei einer Anzahlung solltest du kein Geld überweisen, bevor dein Anwalt die rechtliche Situation der Immobilie geprüft hat.

3. Verlange Kopien aller Dokumente

Verlasse dich nicht auf mündliche Aussagen. Fordere Dokumente wie die Baugenehmigung, Schuldenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft oder einen Grundriss an.

4. Berücksichtige auch das Umfeld

Auch wenn die Due Diligence sich auf das Objekt konzentriert, solltest du das Umfeld prüfen: Zufahrtswege, Infrastruktur, öffentliche Dienste und lokale Vorschriften.

Eine emotionale Entscheidung mit rechtlichen Folgen

Ein Haus zu kaufen ist keine rein rationale Investition. Es ist eine emotionale Entscheidung – der Beginn eines neuen Lebens, die Erfüllung eines Traums oder der Wunsch nach einem Rückzugsort in der Sonne.

Doch diese Träume machen nur Sinn, wenn sie rechtlich abgesichert sind. Due Diligence zerstört keine Emotionen – sie schützt sie. Sie gibt deinem Vorhaben ein solides Fundament und Vertrauen.

Sie ist daher kein zusätzlicher Kostenpunkt, sondern ein unverzichtbares Instrument für eine gute Entscheidung.

Fazit

Das Due-Diligence-Verfahren ist ein wesentlicher Bestandteil eines sicheren Immobilienkaufs in Spanien. Es ist weit mehr als eine Formalität – es ist ein Schutzschild, das Risiken aufdeckt, Versprechen verifiziert und sicherstellt, dass deine Investition auf einem rechtlich soliden Fundament steht.

Egal ob in Marbella, Madrid oder an der valencianischen Küste – denk daran: Die beste Investition ist die, die mit vollständigen Informationen und fachlicher Beratung getätigt wird.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1. Wer zahlt für den Due-Diligence-Bericht?
Der Käufer, als Teil seines Prüfprozesses vor Vertragsunterzeichnung.

2. Ist die Due Diligence verpflichtend?
Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend empfohlen, um Risiken zu vermeiden.

3. Kann man die Due Diligence auch nach Vertragsunterzeichnung durchführen?
Ja, aber es ist besser, sie vorher durchzuführen, um ggf. Bedingungen zu verhandeln oder vom Kauf zurückzutreten.

4. Wird auch die Nachbarschaft analysiert?
Nur wenn der Kunde dies wünscht. Der Fokus liegt auf dem spezifischen Objekt.

5. Kann ich die Due Diligence selbst durchführen?
Davon wird abgeraten. Nur ein spezialisierter Anwalt hat Zugang zu bestimmten Datenbanken und das nötige Fachwissen.