¿Qué es el proceso de due diligence en una compraventa inmobiliaria?

La compra de una propiedad en España, ya sea como inversión o como futura residencia, representa una decisión importante tanto a nivel económico como emocional. No se trata simplemente de elegir una vivienda que nos guste, sino de asegurarnos de que toda la documentación legal y urbanística esté en regla. Y aquí es donde entra en juego un concepto fundamental: el proceso de due diligence.

En este artículo, te explicamos qué es exactamente el proceso de due diligence, por qué es tan importante en la compraventa inmobiliaria, cuánto puede durar, qué documentación incluye y qué papel juega tu abogado en todo ello. Además, compartimos consejos prácticos y una mirada emocional sobre lo que significa comprar con seguridad.

¿Qué es el proceso de due diligence?

El término due diligence puede sonar técnico, pero su función es simple y crucial: se trata de un informe exhaustivo que elabora el abogado del comprador, basado en la información y documentación que proporciona el vendedor o las administraciones públicas. El objetivo es determinar la situación legal, financiera y urbanística de una propiedad concreta.

No es un análisis general de una zona ni de una comunidad (a menos que el cliente lo solicite). Es una investigación rigurosa de un inmueble específico para confirmar que no existen riesgos ocultos antes de realizar una compra.

¿Qué incluye el proceso de due diligence?

Un buen informe de due diligence debe cubrir varios aspectos clave. Entre los más relevantes se encuentran:

• Situación registral: Confirmación de la titularidad del inmueble y revisión de cargas, embargos, hipotecas u otras limitaciones registrales. Esto se obtiene a través de la nota simple del Registro de la Propiedad.

• Situación urbanística: Se verifica si la propiedad cumple con la normativa urbanística vigente, si tiene licencias válidas de construcción y de primera ocupación, y si se encuentra en suelo urbano consolidado o no urbanizable.

• Información catastral: Comprobación de que los datos del Catastro coinciden con la realidad física y registral del inmueble.

• Certificados de deuda: Incluyen certificados de la comunidad de propietarios (en caso de viviendas en régimen de propiedad horizontal), del Ayuntamiento (referente a IBI y tasas municipales) y de suministros (luz, agua, gas).

• Situación fiscal: Revisión del estado de pagos de impuestos relacionados con la propiedad.

• Situación técnica y constructiva: Revisión de informes técnicos, inspecciones técnicas de edificios (ITE), y posibles defectos de construcción.

Este proceso también puede incluir otras comprobaciones en función del tipo de inmueble, su localización o las particularidades de la operación.

Consulta aquí un ejemplo oficial de nota simple del Registro de la Propiedad en España

¿Quién proporciona la documentación?

El abogado encargado del due diligence obtiene la información de varias fuentes:

• El vendedor o propietario directo de la vivienda, si dispone de toda la documentación.

• El abogado del vendedor, si actuó en la compra previa.

• La administración pública, como los Ayuntamientos, para licencias urbanísticas, licencias de primera ocupación o certificados urbanísticos. Muchos de estos documentos son públicos, aunque algunos deben ser solicitados formalmente por un profesional colegiado.

Este trabajo requiere experiencia, ya que la información no siempre está bien organizada o actualizada. Es habitual que el abogado tenga que solicitar parte de los documentos por su cuenta.

¿Cuánto tarda un due diligence inmobiliario?

El plazo varía según la rapidez con la que se entrega la documentación. En condiciones ideales, si el vendedor facilita todos los documentos de inmediato, el informe de due diligence puede estar listo en aproximadamente una semana.

Sin embargo, si se requiere solicitar licencias o certificados a entidades públicas, o si la información se entrega de manera fragmentada, el proceso puede prolongarse durante dos o tres semanas.

Por lo tanto, conviene iniciar este proceso cuanto antes en el momento en que se tiene interés real por una propiedad.

¿Por qué es tan importante el due diligence?

Comprar una propiedad sin realizar un due diligence adecuado es como firmar un contrato a ciegas. Aunque la vivienda sea atractiva, moderna o esté en una ubicación excelente, pueden existir problemas ocultos que compliquen la operación o incluso invaliden la compra.

Por ejemplo:

• La vivienda podría haber sido construida sin licencia de obras.

• Podría carecer de la licencia de primera ocupación, esencial para contratar suministros o alquilar legalmente.

• Podría haber una hipoteca impagada que impida inscribir la propiedad a nombre del comprador.

Una simple nota registral no es suficiente. Solo una revisión integral, por parte de un abogado especializado, garantiza que la operación se realice con todas las garantías legales.

Casos reales que ilustran su importancia

Según un artículo publicado por Idealista, muchos compradores extranjeros no realizan el due diligence por desconocimiento o por confiar en que el promotor o el vendedor les informará de todo. Sin embargo, esto no siempre ocurre, y las consecuencias pueden ser graves. Lee el artículo completo aquí.

Otro ejemplo destacado es el caso de desarrollos ilegales en la Costa del Sol, donde se vendieron viviendas construidas en suelo no urbanizable. Muchos compradores tuvieron que enfrentarse a largos procesos judiciales para regularizar sus viviendas.

Consejos prácticos para compradores

A continuación, compartimos algunas recomendaciones útiles si estás considerando comprar una propiedad en España:

1. Empieza el due diligence lo antes posible

No esperes a tener una oferta aceptada o a firmar un contrato. Cuanto antes empiece el análisis, antes conocerás los posibles riesgos.

2. No hagas pagos sin revisión legal

Incluso si se trata de una señal, no transfieras dinero hasta que tu abogado haya revisado la situación jurídica del inmueble.

3. Solicita siempre copia de toda la documentación

No te conformes con afirmaciones verbales. Pide documentos como la licencia de obra, el certificado de deuda con la comunidad, o el plano registrado.

4. Valora también el contexto

Si bien el due diligence se centra en la propiedad, es recomendable evaluar también el entorno: accesos, infraestructura urbana, nivel de servicios públicos y normativa local de uso.

Una decisión emocional con implicaciones jurídicas

Comprar una casa no es solo una inversión racional. Es una decisión cargada de emoción: el comienzo de una vida nueva, la consolidación de un sueño o el deseo de tener un refugio bajo el sol.

Sin embargo, esa ilusión solo tiene sentido si está acompañada de seguridad jurídica. El due diligence no mata la emoción, la protege. Le da cimientos firmes a tu entusiasmo. Te permite avanzar con confianza.

Por lo tanto, no lo veas como un gasto adicional, sino como una herramienta indispensable para tomar una buena decisión.

Conclusión

El proceso de due diligence inmobiliario es una parte esencial de cualquier compra segura en España. Lejos de ser una formalidad, es un escudo protector que detecta riesgos, valida promesas y garantiza que tu inversión esté respaldada por documentos legales sólidos.

Ya sea que compres en Marbella, Madrid o la costa valenciana, recuerda: la mejor inversión es la que se hace con información completa y asesoramiento experto.

Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Quién debe pagar el informe de due diligence?
El comprador, como parte de su proceso de verificación antes de firmar cualquier contrato.

2. ¿El due diligence es obligatorio?
No es legalmente obligatorio, pero sí altamente recomendable para evitar riesgos.

3. ¿Se puede hacer due diligence si ya firmé un contrato?
Sí, aunque es preferible hacerlo antes para poder negociar condiciones o desistir si hay problemas.

4. ¿Incluye el análisis del vecindario o comunidad?
Solo si el cliente lo solicita. El enfoque principal es la propiedad específica.

5. ¿Puedo hacer el due diligence yo mismo?
No se recomienda. Solo un abogado especializado tiene acceso a ciertas bases de datos y conocimiento técnico.