Due Diligence bij Vastgoed in Spanje

Het kopen van een woning in Spanje, of het nu als investering is of als toekomstige woonplaats, is een belangrijke beslissing op zowel economisch als emotioneel vlak. Het gaat niet alleen om het kiezen van een woning die je mooi vindt, maar ook om zeker te zijn dat alle juridische en stedenbouwkundige documentatie in orde is. En hier komt een fundamenteel concept om de hoek kijken: het due diligence proces.

In dit artikel leggen we uit wat het due diligence proces precies inhoudt, waarom het zo belangrijk is bij vastgoedtransacties, hoe lang het duurt, welke documenten erbij komen kijken en welke rol jouw advocaat hierin speelt. Daarnaast delen we praktische tips en een emotionele kijk op wat het betekent om met zekerheid te kopen.

Wat is het due diligence proces?

De term due diligence klinkt misschien technisch, maar de functie is eenvoudig en cruciaal: het is een uitgebreid rapport dat door de advocaat van de koper wordt opgesteld, op basis van informatie en documentatie verstrekt door de verkoper of door overheidsinstanties. Deze beoordeling brengt de juridische, financiële en stedenbouwkundige situatie van een specifieke woning in kaart.

Het is geen algemene analyse van een gebied of gemeenschap (tenzij de klant dit specifiek vraagt). Het gaat om een grondig onderzoek van een specifieke woning om te bevestigen dat er geen verborgen risico’s zijn voordat men overgaat tot aankoop.

Wat valt er onder het due diligence proces?

Een goed due diligence rapport moet verschillende essentiële aspecten dekken. De belangrijkste zijn onder andere:

• Kadastrale situatie: Bevestiging van eigendomstitel en controle op lasten, beslagen, hypotheken of andere juridische beperkingen. Dit wordt verkregen via een uittreksel van het Eigendomsregister.

• Stedenbouwkundige situatie: Verificatie of het pand voldoet aan de huidige stedenbouwkundige regelgeving, of het geldige bouw- en bewoonbaarheidsvergunningen heeft, en of het zich bevindt op geürbaniseerde of niet-geürbaniseerde grond.

• Kadastrale informatie: Controle of de gegevens in het kadaster overeenkomen met de fysieke en geregistreerde realiteit van het pand.

• Schuldcertificaten: Inclusief certificaten van de vereniging van eigenaars (voor appartementen), van de gemeente (met betrekking tot onroerendezaakbelasting en gemeentelijke heffingen), en van nutsbedrijven (elektriciteit, water, gas).

• Fiscale situatie: Controle op de betaling van belastingen gerelateerd aan het onroerend goed.

• Technische en bouwkundige situatie: Beoordeling van technische rapporten, bouwinspecties (ITE), en eventuele bouwgebreken.

Dit proces kan ook andere controles omvatten, afhankelijk van het type woning, de locatie of de bijzonderheden van de transactie.

Bekijk hier een officieel voorbeeld van een eigendomsuittreksel in Spanje

Wie levert de documentatie aan?

De advocaat die verantwoordelijk is voor het due diligence proces verzamelt informatie uit verschillende bronnen:

• De verkoper of eigenaar van de woning, als deze over alle documentatie beschikt.

• De advocaat van de verkoper, indien hij of zij betrokken was bij de vorige aankoop.

• De overheidsinstanties, zoals gemeenten, voor stedenbouwkundige vergunningen, bewoonbaarheidsvergunningen of stedenbouwkundige certificaten. Veel van deze documenten zijn openbaar, al moeten sommige officieel worden opgevraagd door een erkend professional.

Dit werk vereist ervaring, aangezien de informatie niet altijd goed georganiseerd of up-to-date is. Het is gebruikelijk dat de advocaat een deel van de documentatie zelf moet aanvragen.

Hoe lang duurt een due diligence onderzoek?

De duur hangt af van hoe snel de documentatie wordt aangeleverd. In ideale omstandigheden, wanneer de verkoper alle documenten meteen levert, kan het due diligence rapport binnen ongeveer een week klaar zijn.

Als er echter vergunningen of certificaten moeten worden aangevraagd bij overheidsinstanties, of als de informatie gefragmenteerd binnenkomt, kan het proces twee tot drie weken duren.

Het is dus raadzaam om dit proces zo snel mogelijk te starten zodra er serieuze interesse in een woning is.

Waarom is due diligence zo belangrijk?

Een woning kopen zonder een goed due diligence onderzoek is alsof je een contract blind ondertekent. Hoe aantrekkelijk of modern het huis ook is, er kunnen verborgen problemen zijn die de aankoop bemoeilijken of zelfs ongeldig maken.

Bijvoorbeeld:

• Het huis kan zonder bouwvergunning zijn gebouwd.

• Er kan geen bewoonbaarheidsvergunning zijn, wat essentieel is voor nutsvoorzieningen of legale verhuur.

• Er kan een openstaande hypotheek zijn waardoor eigendomsoverdracht onmogelijk wordt.

Een eenvoudig eigendomsuittreksel is niet voldoende. Alleen een volledige juridische beoordeling door een gespecialiseerde advocaat garandeert een veilige transactie.

Echte voorbeelden die het belang illustreren

Volgens een artikel gepubliceerd door Idealista voeren veel buitenlandse kopers geen due diligence uit vanwege onwetendheid of vertrouwen in de verkoper of projectontwikkelaar. Dit gebeurt echter niet altijd en kan ernstige gevolgen hebben. Lees hier het volledige artikel.

Een ander opvallend voorbeeld zijn illegale bouwprojecten aan de Costa del Sol, waar woningen op niet-geürbaniseerde grond werden verkocht. Veel kopers moesten lange rechtszaken voeren om hun woning te legaliseren.

Praktische tips voor kopers

Hieronder enkele nuttige aanbevelingen als je overweegt een woning in Spanje te kopen:

1. Start het due diligence proces zo snel mogelijk

Wacht niet tot je een bod hebt gedaan of een contract wilt ondertekenen. Hoe eerder het onderzoek begint, hoe sneller je risico’s kunt inschatten.

2. Doe geen betalingen zonder juridische controle

Zelfs voor een aanbetaling: wacht met het overmaken van geld totdat je advocaat de juridische situatie heeft gecontroleerd.

3. Vraag altijd om kopieën van alle documenten

Neem geen genoegen met mondelinge toezeggingen. Vraag documenten op zoals de bouwvergunning, schuldbewijzen van de VvE, of het geregistreerde plattegrond.

4. Kijk ook naar de omgeving

Hoewel het due diligence rapport gericht is op het pand, is het ook belangrijk om de omgeving te evalueren: infrastructuur, bereikbaarheid, openbare diensten en lokale regelgeving.

Een emotionele beslissing met juridische gevolgen

Een huis kopen is niet alleen een rationele investering. Het is een emotionele beslissing: het begin van een nieuw leven, het vervullen van een droom, of een toevluchtsoord in de zon.

Maar dat gevoel is alleen waardevol als het gepaard gaat met juridische zekerheid. Due diligence doodt de emotie niet — het beschermt haar. Het geeft jouw enthousiasme een stevig fundament.

Zie het daarom niet als een extra kost, maar als een onmisbare stap voor een weloverwogen beslissing.

Conclusie

Het due diligence proces is een essentieel onderdeel van een veilige aankoop in Spanje. Het is geen formaliteit, maar een beschermend schild dat risico’s opspoort, beloften controleert en ervoor zorgt dat jouw investering juridisch solide is.

Of je nu koopt in Marbella, Madrid of aan de Costa Blanca: de beste investering is er een met volledige informatie en professioneel advies.

Veelgestelde vragen (FAQ)

1. Wie betaalt het due diligence rapport?
De koper, als onderdeel van het verificatieproces vóór het ondertekenen van enig contract.

2. Is due diligence verplicht?
Niet wettelijk verplicht, maar sterk aanbevolen om risico’s te vermijden.

3. Kan ik due diligence doen na het ondertekenen van een contract?
Ja, maar het is beter om het vooraf te doen, om voorwaarden te kunnen heronderhandelen of af te zien van de koop.

4. Wordt de buurt of gemeenschap ook geanalyseerd?
Alleen als de klant dat vraagt. De focus ligt op het specifieke pand.

5. Kan ik zelf een due diligence uitvoeren?
Wordt afgeraden. Alleen een gespecialiseerde advocaat heeft toegang tot bepaalde databanken en de juiste juridische kennis.