Due diligence immobilière en Espagne

Acheter une propriété en Espagne, que ce soit comme investissement ou comme future résidence, est une décision importante à la fois sur le plan économique et émotionnel. Il ne s’agit pas seulement de choisir un bien attrayant, mais aussi de s’assurer que toute la documentation juridique et urbanistique est en ordre. C’est là qu’intervient un concept fondamental : le processus de due diligence.

Dans cet article, nous expliquons en quoi consiste exactement le processus de due diligence, pourquoi il est si important dans les transactions immobilières, combien de temps il dure, quels documents il implique et quel rôle joue votre avocat. De plus, nous partageons des conseils pratiques et une réflexion émotionnelle sur ce que signifie acheter en toute sécurité.

Qu'est-ce que le processus de due diligence ?

Le terme due diligence peut sembler technique, mais sa fonction est simple et cruciale : il s'agit d’un rapport complet rédigé par l’avocat de l’acheteur, sur la base des informations et documents fournis par le vendeur ou les autorités publiques. Cette évaluation permet de déterminer la situation juridique, financière et urbanistique d’un bien immobilier spécifique.

Il ne s'agit pas d'une analyse générale d'un quartier ou d'une communauté (sauf demande explicite du client). C’est une évaluation approfondie d’un bien précis pour s’assurer qu’il n’existe aucun risque caché avant l’achat.

Que comprend le processus de due diligence ?

Un bon rapport de due diligence doit couvrir plusieurs aspects essentiels. Les plus importants sont les suivants :

• Situation cadastrale : Confirmation du titre de propriété et vérification des charges, saisies, hypothèques ou autres restrictions juridiques. Ces informations sont obtenues via un extrait du registre foncier.

• Conformité urbanistique : Vérification que le bien respecte les normes d’urbanisme en vigueur, dispose des permis de construire et d’habitabilité nécessaires, et se situe en zone urbaine ou non urbaine.

• Informations cadastrales : Vérification que les données cadastrales correspondent à la réalité physique et légale du bien.

• Certificats de dette : Inclut les certificats de la copropriété (pour les appartements), de la mairie (taxe foncière et charges municipales), et des fournisseurs de services (électricité, eau, gaz).

• Situation fiscale : Vérification du paiement des taxes associées au bien immobilier.

• État technique et structurel : Analyse des rapports techniques, des inspections de bâtiment (ITE) et de tout défaut de construction éventuel.

Ce processus peut inclure d'autres vérifications selon le type de bien, son emplacement ou les spécificités de la transaction.

Consultez ici un exemple officiel d’extrait de registre foncier en Espagne

Qui fournit la documentation ?

L’avocat chargé du processus de due diligence collecte les informations auprès de différentes sources :

• Le vendeur ou le propriétaire du bien, s’il possède tous les documents nécessaires.

• L’avocat du vendeur, s’il est intervenu lors de l’achat précédent.

• Les autorités publiques, comme les mairies, pour les permis de construire, les certificats d’habitabilité ou les certificats urbanistiques. Beaucoup de ces documents sont publics, mais certains doivent être demandés officiellement par un professionnel habilité.

Ce travail requiert de l’expérience, car l’information n’est pas toujours bien organisée ni à jour. Il est courant que l’avocat doive solliciter certains documents lui-même.

Combien de temps dure une due diligence ?

La durée dépend de la rapidité avec laquelle les documents sont fournis. Dans des conditions idéales, si le vendeur remet immédiatement tous les documents, le rapport de due diligence peut être prêt en une semaine environ.

Cependant, si des permis ou certificats doivent être demandés auprès des autorités ou si les informations sont reçues de manière fragmentée, le processus peut prendre deux à trois semaines.

Il est donc recommandé de commencer ce processus dès que l’intérêt pour un bien devient sérieux.

Pourquoi la due diligence est-elle si importante ?

Acheter un bien sans une due diligence appropriée, c’est comme signer un contrat les yeux fermés. Même si la maison semble attrayante ou moderne, elle peut cacher des problèmes pouvant compliquer, voire invalider l’achat.

Par exemple :

• La maison peut avoir été construite sans permis.

• Elle peut ne pas avoir de certificat d’habitabilité, essentiel pour les services publics ou la location légale.

• Une hypothèque en cours peut empêcher le transfert de propriété.

Un simple extrait de registre foncier ne suffit pas. Seule une évaluation juridique complète par un avocat spécialisé garantit une transaction sécurisée.

Exemples concrets illustrant l’importance

Selon un article publié par Idealista, de nombreux acheteurs étrangers ne réalisent pas de due diligence, soit par ignorance, soit par confiance envers le vendeur ou le promoteur. Cela n’est pourtant pas toujours justifié et peut avoir de lourdes conséquences. Lisez ici l’article complet.

Un autre exemple frappant concerne les constructions illégales sur la Costa del Sol, où des logements ont été vendus sur des terrains non urbanisés. De nombreux acheteurs ont dû engager de longues procédures pour légaliser leur bien.

Conseils pratiques pour les acheteurs

Voici quelques recommandations utiles si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Espagne :

1. Lancez le processus de due diligence dès que possible

N’attendez pas d’avoir fait une offre ou de vouloir signer un contrat. Plus tôt vous commencez, plus vite vous pourrez évaluer les risques.

2. Ne versez aucun paiement sans contrôle juridique

Même pour un acompte : ne transférez pas d’argent avant que votre avocat ait vérifié la situation juridique du bien.

3. Demandez toujours des copies de tous les documents

Ne vous contentez pas de promesses verbales. Demandez des documents comme le permis de construire, les attestations de dettes ou le plan cadastral enregistré.

4. Évaluez également l’environnement

Même si le rapport de due diligence est centré sur le bien, il est aussi important d’évaluer les alentours : infrastructures, accessibilité, services publics et réglementation locale.

Une décision émotionnelle aux implications juridiques

Acheter une maison n’est pas seulement un investissement rationnel. C’est une décision émotionnelle : le début d’une nouvelle vie, la réalisation d’un rêve ou un refuge au soleil.

Mais ce sentiment n’a de valeur que s’il est accompagné de garanties juridiques. La due diligence ne tue pas l’émotion — elle la protège. Elle donne à votre enthousiasme une base solide.

Ne la considérez donc pas comme un coût supplémentaire, mais comme une étape indispensable pour un achat éclairé.

Conclusion

Le processus de due diligence est une étape essentielle pour garantir un achat sécurisé en Espagne. Ce n’est pas une formalité, mais un bouclier de protection qui identifie les risques, vérifie les promesses et assure la solidité juridique de votre investissement.

Que vous achetiez à Marbella, Madrid ou sur la Costa Blanca : le meilleur investissement est celui qui repose sur une information complète et des conseils professionnels.

Foire aux questions (FAQ)

1. Qui paie le rapport de due diligence ?
L’acheteur, dans le cadre du processus de vérification avant de signer tout contrat.

2. La due diligence est-elle obligatoire ?
Pas légalement, mais fortement recommandée pour éviter les risques.

3. Peut-on effectuer la due diligence après la signature d’un contrat ?
Oui, mais il est préférable de le faire avant, pour pouvoir renégocier ou se rétracter.

4. Le quartier ou la communauté sont-ils également analysés ?
Seulement si le client le demande. L’analyse porte principalement sur le bien lui-même.

5. Puis-je effectuer moi-même une due diligence ?
Non recommandé. Seul un avocat spécialisé a accès à certaines bases de données et possède l’expertise juridique nécessaire.