Wie funktioniert eine Immobilieninvestition in Spanien?

Planen Sie, eine Immobilieninvestition in Spanien zu tätigen? Ob Ihr Ziel eine Renovierung und der anschließende Verkauf ist oder die Vermietung auf kurze oder lange Sicht – es ist entscheidend, die rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen im Voraus zu verstehen. Die richtigen Entscheidungen zu Beginn können Ihre Rendite erheblich steigern und Sie vor unnötigen Kosten schützen. In diesem Artikel führen wir Sie durch die wichtigsten Überlegungen, abhängig von Ihrer Strategie, Nationalität und davon, ob Sie als Privatperson oder über eine Gesellschaft investieren.

Investition durch Renovierung und Wiederverkauf: Wann lohnt sich eine Gesellschaft?

Wenn ein Käufer von Anfang an weiß, dass der Zweck des Kaufs rein investiver Natur ist, unterscheidet sich die Strategie erheblich von der eines Eigennutzers. In Fällen, in denen das Ziel eine schnelle Renovierung und der Weiterverkauf ist, können erhebliche Steuervorteile entstehen – insbesondere bei einem Kauf über eine Gesellschaft.

In solchen Fällen wird oft empfohlen, eine spanische Gesellschaft zu gründen oder eine bestehende ausländische Gesellschaft zu nutzen. Diese Gesellschaft würde Eigentümerin der Immobilie sein und unter einer bestimmten wirtschaftlichen Tätigkeit bei der spanischen Steuerbehörde registriert werden. So kann der Käufer von einem reduzierten Grunderwerbsteuersatz von 2 % anstelle des üblichen Satzes von 7 % profitieren.

Es gibt jedoch eine wichtige Voraussetzung: Die Immobilie muss innerhalb von fünf Jahren weiterverkauft werden. Andernfalls drohen Sanktionen und der Verlust des Steuervorteils. Diese Strategie ist besonders attraktiv für professionelle Investoren, Bauträger oder Käufer, die regelmäßig im Immobiliensektor tätig sind.

Kauf zur Vermietung: Unterschiede je nach Nationalität

Wenn Sie planen, eine Immobilie in Spanien als Investition zu kaufen, um sie zu vermieten – sei es kurz-, mittel- oder langfristig – ist der wichtigste Faktor der steuerliche Wohnsitz des Käufers.

Ein EU-Steuerresident (also eine Person mit steuerlichem Wohnsitz in einem EU-Land) kann die meisten mit der Vermietung verbundenen Ausgaben absetzen. Dazu gehören Hypothekenzinsen, Instandhaltung, Reinigung, Gemeinschaftskosten und Versicherungen. Diese Abzüge verbessern die Nettorendite direkt.

Im Gegensatz dazu kann ein Nicht-EU-Resident – z. B. aus dem Vereinigten Königreich, der Schweiz, den USA oder Lateinamerika – keine dieser Ausgaben absetzen. Er wird auf das gesamte Bruttoeinkommen aus der Vermietung besteuert, ohne die Möglichkeit, Kosten geltend zu machen. Das beeinträchtigt die Rentabilität der Investition erheblich, sofern keine frühzeitige Planung erfolgt.

Spanische Gesellschaften als Lösung für Nicht-EU-Investoren

Für Nicht-EU-Investoren, die ihre Mieteinnahmen maximieren möchten, kann es sinnvoll sein, eine spanische Gesellschaft zu gründen, die Eigentümerin der Immobilie ist. Dadurch wird der Investor nicht mehr über die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR), sondern über die Körperschaftsteuer veranlagt – mit Zugang zu Abzügen und einer flexibleren Struktur.

Dieser Ansatz bietet nicht nur steuerliche Vorteile, sondern auch organisatorische: Mehrere Immobilien lassen sich unter einer Gesellschaft verwalten, mit professioneller Buchführung und häufig besseren Beziehungen zu Banken und Dienstleistern. Eine ideale Strategie für langfristig orientierte Investoren mit Fokus auf Portfolioaufbau.

Praktische Aspekte und Vorbereitungen

Wie wir gesehen haben, bestehen wichtige Unterschiede, je nachdem, ob Sie eine Immobilieninvestition in Spanien als Privatperson oder über eine Gesellschaft tätigen – und ob Sie EU- oder Nicht-EU-Bürger sind. Deshalb empfehlen wir dringend, sich vorab rechtlich und steuerlich beraten zu lassen.

Einige vorbereitende Schritte können auch aus dem Ausland unternommen werden. Wenn Sie z. B. noch keine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) haben, kann ein spanischer Anwalt diese mit einer Vollmacht für Sie beantragen. Die Wartezeit auf einen Termin beträgt in der Regel 3 bis 4 Wochen – je früher, desto besser.

Wenn Ihre Investition eine Finanzierung erfordert, empfiehlt es sich, frühzeitig Unterlagen für die Bank zusammenzustellen. Dazu gehören Steuererklärungen, Kontoauszüge und beglaubigte Übersetzungen – nicht nur Gehaltsnachweise. Eine gute Vorbereitung kann 4 bis 6 Wochen sparen – ein Vorteil bei schnell entschlossenen Käufen.

Fazit

Eine Immobilieninvestition in Spanien kann eine lohnende Entscheidung sein – vorausgesetzt, die Struktur wird von Anfang an richtig gewählt. Ob als Privatperson oder über eine Gesellschaft, ob EU- oder Nicht-EU-Bürger: Diese Faktoren haben direkten Einfluss auf Steuern, Abzüge und Rentabilität.

Wenn Sie ernsthaft darüber nachdenken, in Spanien zu investieren, sollten Sie sich von einem erfahrenen Anwalt beraten lassen, um die beste rechtliche und steuerliche Struktur für Ihr Vorhaben zu wählen. Mit der richtigen Planung senken Sie die Steuerbelastung, verkürzen Kaufprozesse und positionieren sich besser im Wettbewerb.

Häufige Fragen (FAQ)

1. Kann ich eine Immobilie vermieten, wenn ich kein Resident in Spanien bin?
Ja, aber Nicht-EU-Bürger dürfen keine Ausgaben absetzen und zahlen Steuern auf das Bruttoeinkommen.

2. Wie viel kann ich durch den Kauf über eine Gesellschaft sparen?
Bis zu 5 % bei der Grunderwerbsteuer, wenn der Verkauf innerhalb von fünf Jahren erfolgt.

3. Muss die Gesellschaft in Spanien ansässig sein?
Idealerweise ja – vor allem, um steuerliche Vorteile und eine effiziente Verwaltung zu nutzen.

4. Wie lange dauert es, eine NIE zu bekommen?
Etwa 3 bis 4 Wochen. Mit einer Vollmacht aus dem Ausland lässt sich dies beschleunigen.

5. Kann ich auch mit einer Gesellschaft eine Hypothek erhalten?
Ja, aber der Prozess ist anspruchsvoller und erfordert umfassende Finanzunterlagen.

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