Woning in Spanje te kopen als investering
Ben je van plan om een woning in Spanje te kopen als investering? Of je nu van plan bent om te renoveren en opnieuw te verkopen of om op korte of lange termijn te verhuren, het is essentieel om de juridische en fiscale implicaties goed te begrijpen voordat je begint. De juiste keuzes in een vroeg stadium kunnen je rendement aanzienlijk verbeteren en je beschermen tegen onnodige kosten. In dit artikel begeleiden we je door de belangrijkste overwegingen, afhankelijk van je strategie, nationaliteit en of je investeert als particulier of via een vennootschap.
Investeren via renovatie en wederverkoop: wanneer een vennootschap oprichten?
Wanneer een koper duidelijk weet dat het doel van de aankoop puur vastgoedbelegging is, verschilt de aankoopstrategie aanzienlijk van iemand die op zoek is naar een woning om in te wonen. In gevallen waarbij het doel is om de woning snel te renoveren en opnieuw te verkopen, kunnen de fiscale voordelen aanzienlijk zijn als dit via een vennootschap gebeurt.
In deze scenario’s wordt vaak aanbevolen dat de koper een Spaanse vennootschap opricht of een bestaande buitenlandse vennootschap gebruikt. Deze entiteit wordt eigenaar van het onroerend goed en wordt ingeschreven onder een specifieke economische activiteit bij de Spaanse belastingdienst. Op die manier kan de koper profiteren van een verlaagd 2% overdrachtsbelasting (ITP) in plaats van 7%, wat neerkomt op een directe besparing van 5%.
Er is echter één belangrijke voorwaarde: het pand moet binnen vijf jaar na aankoop worden verkocht. Als aan deze voorwaarde niet wordt voldaan, kan dit leiden tot boetes en verlies van het belastingvoordeel. Deze strategie is vooral aantrekkelijk voor professionele investeerders, ontwikkelaars of degenen die regelmatig actief zijn in de vastgoedsector.
Kopen om te verhuren: belangrijke verschillen op basis van nationaliteit
Als je van plan bent om een woning in Spanje te kopen als investering om te verhuren — of dat nu op korte, middellange of lange termijn is — dan is de fiscale woonplaats van de koper de belangrijkste factor.
Een EU-ingezetene (iemand met fiscale woonplaats in een EU-land) kan de meeste kosten in verband met verhuur aftrekken. Dit omvat hypotheekrente, onderhoud, schoonmaak, gemeenschapskosten en verzekeringen. Deze aftrekken zijn van toepassing op het gegenereerde inkomen, wat het netto rendement van de investering direct verbetert.
Daarentegen kan een niet-EU-ingezetene — bijvoorbeeld iemand uit het VK, Zwitserland, de VS of Latijns-Amerika — geen enkele van deze kosten aftrekken. Als gevolg daarvan wordt belasting geheven op het totale bruto huurinkomen, zonder dat er kosten mogen worden afgetrokken. Dit beïnvloedt de financiële haalbaarheid van de investering aanzienlijk, tenzij deze goed wordt gepland.
Spaanse vennootschappen als oplossing voor niet-EU-investeerders
Voor niet-EU-investeerders die hun huuropbrengsten willen maximaliseren, is een praktische oplossing om een Spaanse vennootschap op te richten die eigenaar is van het onroerend goed. Hierdoor wordt de investeerder belast onder de vennootschapsbelasting in plaats van de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR), waardoor hij toegang krijgt tot fiscale aftrekken en een flexibelere structuur.
Deze aanpak is niet alleen fiscaal voordelig, maar ook operationeel efficiënt. Het stelt de investeerder in staat om meerdere eigendommen onder één entiteit te beheren, een professionele boekhouding te voeren en in veel gevallen sterkere relaties op te bouwen met lokale banken en dienstverleners. Dit is een ideale strategie voor wie een langetermijn vastgoedportefeuille wil ontwikkelen of een continue vastgoedactiviteit in Spanje wil voeren.
Praktische gevolgen en voorbereidingen
Zoals we hebben gezien, zijn er belangrijke verschillen tussen een woning in Spanje kopen als investering als particulier of via een vennootschap — en tussen EU- en niet-EU-kopers. Daarom raden we aan om juridisch of fiscaal advies in te winnen dat is afgestemd op jouw specifieke situatie voordat je begint.
Er zijn ook praktische stappen die je vanuit je thuisland kunt ondernemen om het aankoopproces te versnellen. Als je nog geen NIE (buitenlandersidentificatienummer) hebt, kun je een volmacht ondertekenen in het buitenland zodat je advocaat deze voor je kan aanvragen. Afspraken duren meestal 3 tot 4 weken, dus het is beter om vroeg te beginnen.
Als je investering financiering vereist, is het ook een goed idee om van tevoren financiële documenten voor de bank te verzamelen. Dit omvat meer dan loonstroken — je hebt belastingaangiften, bankafschriften en beëdigde vertalingen nodig als de documenten niet in het Engels of Spaans zijn. Door dit op tijd te regelen kun je 4 tot 6 weken besparen, wat je een concurrentievoordeel kan geven bij snel bewegende deals.
Conclusie
Investeren in Spaans vastgoed kan een slimme financiële zet zijn — mits het vanaf het begin correct is gestructureerd. Of je nu koopt als particulier of via een vennootschap, en of je nu een EU- of niet-EU-burger bent, deze keuzes hebben directe invloed op je belastingen, aftrekken en algemene winstgevendheid.
Als je serieus overweegt om een woning in Spanje te kopen als investering, raadpleeg dan een gekwalificeerde juridisch adviseur om ervoor te zorgen dat je de beste juridische en fiscale structuur kiest voor jouw behoeften. Met slimme planning kun je belastingen verlagen, sneller deals sluiten en succesvol zijn in een competitieve vastgoedmarkt.
Veelgestelde vragen (FAQ)
1. Kan ik een huurwoning kopen als ik geen Spaans ingezetene ben?
Ja, maar als je geen EU-burger bent, kun je geen kosten aftrekken en betaal je belasting over het bruto-inkomen.
2. Hoeveel kan ik besparen door via een vennootschap te kopen?
Tot 5% op de overdrachtsbelasting (ITP), als de wederverkoop binnen vijf jaar plaatsvindt.
3. Moet de vennootschap in Spanje zijn gevestigd?
Idealiter wel — vooral om te profiteren van aftrekken en verhuur efficiënt te beheren.
4. Hoe lang duurt het om een NIE te krijgen?
Ongeveer 3 tot 4 weken. Dit kan worden versneld met een buitenlandse volmacht.
5. Kan ik een hypotheek krijgen als ik via een vennootschap koop?
Ja, maar het proces is veeleisender en vereist sterke financiële documentatie.
Hulp nodig bij het structureren van je vastgoedbelegging in Spanje? Bij FM Properties.es begeleiden we je bij elke stap.
Bezoek onze website of spreek met een van onze juridische partners.
