Acheter une propriété en Espagne pour investir

Vous envisagez d’acheter une propriété en Espagne pour investir ? Que votre objectif soit de rénover et revendre ou de la louer à court ou long terme, il est essentiel de comprendre les implications fiscales et juridiques avant de vous lancer. Prendre les bonnes décisions dès le départ peut considérablement améliorer votre rendement et vous éviter des coûts inutiles. Dans cet article, nous vous guidons à travers les éléments clés à considérer, selon votre stratégie, votre nationalité et si vous investissez en tant que particulier ou via une société.

Investir par la rénovation et la revente : quand créer une société

Lorsqu’un acheteur sait clairement que l’achat est à but purement investissement immobilier, la stratégie change radicalement par rapport à un achat pour usage personnel. Dans le cas d’un achat pour rénover et revendre rapidement, les avantages fiscaux peuvent être significatifs si l’opération se fait via une société.

Dans ces situations, il est souvent conseillé de créer une société espagnole ou d’utiliser une société étrangère existante. Celle-ci détiendra le bien et sera enregistrée auprès de l’Agence fiscale espagnole sous une activité économique spécifique. L’acheteur pourra ainsi bénéficier d’un droit de mutation réduit à 2 % au lieu du taux normal de 7 %.

Cependant, une condition essentielle s’applique : le bien doit être revendu dans les cinq ans suivant l’achat. En cas de non-respect, l’acheteur pourrait être sanctionné et perdre l’avantage fiscal. Cette stratégie est particulièrement intéressante pour les investisseurs professionnels, promoteurs ou toute personne opérant régulièrement dans l’immobilier.

Acheter pour louer : différences selon la nationalité

Si vous achetez une propriété en Espagne pour la louer — à court, moyen ou long terme — le facteur le plus important est votre résidence fiscale.

Un résident de l’UE peut déduire la majorité des frais liés à la location : intérêts d’emprunt, entretien, ménage, charges de copropriété, assurance… Ces déductions s’appliquent aux revenus locatifs et améliorent directement la rentabilité nette.

En revanche, un non-résident de l’UE — comme un citoyen du Royaume-Uni, de Suisse, des États-Unis ou d’Amérique latine — ne peut déduire aucun de ces frais. Il sera donc imposé sur les revenus locatifs bruts, sans possibilité de déduction. Cela peut compromettre la viabilité financière du projet sans une bonne planification.

Sociétés espagnoles : solution pour les non-résidents UE

Pour maximiser les rendements locatifs, les investisseurs hors UE peuvent créer une société espagnole propriétaire du bien. Cela permet d’être imposé à l’impôt sur les sociétés plutôt qu’à l’impôt sur le revenu des non-résidents, avec accès aux déductions fiscales et une structure plus souple.

Cette approche offre aussi des avantages pratiques : elle permet de gérer plusieurs biens via une même entité, d’avoir une comptabilité professionnelle et souvent de meilleures relations avec les banques locales. C’est une stratégie idéale pour constituer un portefeuille immobilier à long terme ou développer une activité continue en Espagne.

Implications pratiques et étapes à prévoir

Comme on l’a vu, il existe des différences majeures entre acheter une propriété en Espagne pour investir en tant que particulier ou via une société — et selon que vous soyez résident UE ou non. Il est donc crucial de demander conseil à un expert juridique ou fiscal adapté à votre cas avant de commencer.

Vous pouvez aussi anticiper certaines démarches depuis votre pays. Si vous n’avez pas encore de NIE (numéro d’identification étranger), vous pouvez signer une procuration depuis l’étranger pour que votre avocat le demande pour vous. Le délai est en général de 3 à 4 semaines.

Si vous avez besoin d’un financement, commencez à rassembler à l’avance les documents nécessaires : rapports fiscaux, relevés bancaires, traductions certifiées si vos documents ne sont pas en espagnol ou en anglais. Cela peut faire gagner 4 à 6 semaines et vous donner un avantage dans les négociations.

Conclusion

Investir dans l’immobilier en Espagne peut être une excellente décision — à condition d’adopter la bonne structure dès le départ. Selon que vous achetiez en tant que particulier ou via une société, et selon votre nationalité, vos choix fiscaux auront un impact direct sur la rentabilité.

Si vous envisagez sérieusement d’acheter une propriété en Espagne pour investir, consultez un conseiller juridique qualifié pour choisir la meilleure structure légale et fiscale. Une bonne planification permet de réduire les impôts, conclure plus rapidement et réussir dans un marché concurrentiel.

Foire aux questions (FAQ)

1. Puis-je acheter une propriété locative sans être résident espagnol ?
Oui, mais si vous n’êtes pas résident UE, vous ne pourrez pas déduire les frais et serez imposé sur le revenu brut.

2. Combien puis-je économiser en achetant via une société ?
Jusqu’à 5 % de droits de mutation si vous revendez dans les 5 ans.

3. La société doit-elle être basée en Espagne ?
Idéalement oui, pour accéder aux déductions et mieux gérer les locations.

4. Combien de temps faut-il pour obtenir un NIE ?
Environ 3 à 4 semaines. Une procuration peut accélérer le processus.

5. Puis-je obtenir un prêt hypothécaire en achetant via une société ?
Oui, mais le processus est plus exigeant et nécessite des documents financiers solides.

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