Welche Immobiliensteuer zahlt man in Spanien?

Welche Steuern und Kosten zahlen Sie in Spanien beim Kauf, Besitz oder Verkauf einer Immobilie?

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist mehr als nur eine Immobilienentscheidung – es ist ein langfristiges finanzielles und rechtliches Engagement. Ob als Investition oder zur Eigennutzung: Es ist unerlässlich, die damit verbundenen Kosten und Steuern zu kennen – nicht nur beim Kauf, sondern auch während des Besitzes und schließlich beim Verkauf.

In diesem Artikel erklären wir klar und strukturiert, welche Kosten in jeder Phase anfallen, wie sie berechnet werden, worin sich Neubauten und Bestandsimmobilien unterscheiden und welche Steuern für Ansässige und Nicht-Ansässige gelten. Zudem geben wir praktische Tipps, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Welche Steuern und Gebühren fallen beim Immobilienkauf in Spanien an?

Die erste größere Ausgabe erfolgt selbstverständlich beim Kauf. Doch die Steuern und Kosten variieren je nach Art der Immobilie: Der Erwerb eines Neubaus unterscheidet sich von dem einer Bestandsimmobilie.

Neubau

Wenn Sie direkt vom Bauträger kaufen, sollten Sie mit folgenden Kosten rechnen:

• Mehrwertsteuer (IVA): 10 % des Kaufpreises. Dies ist die Hauptsteuer auf den Kauf.

• Stempelsteuer (AJD): 1,2 %, wobei der genaue Satz je nach Region leicht abweichen kann.

• Notar- und Grundbuchkosten: zusammen etwa 1 % zusätzlich.

• Anwaltskosten: etwa 1 %, wenn Sie einen spezialisierten Anwalt beauftragen.

💡 Die Mehrwertsteuer und die Stempelsteuer sind weder verhandelbar noch abzugsfähig. Weitere Informationen zur AJD finden Sie auf der offiziellen Website der spanischen Steuerbehörde.

Bestandsimmobilie

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt keine Mehrwertsteuer an. Stattdessen gelten folgende Abgaben:

• Grunderwerbsteuer (ITP): 7 % des im Kaufvertrag angegebenen Preises (z. B. in Andalusien).

• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1 %.

• Anwaltskosten: ebenfalls etwa 1 %.

Die Höhe der ITP variiert je nach Region und Käuferprofil. In einigen autonomen Gemeinschaften gibt es Ermäßigungen, etwa für Käufer unter 35 Jahren oder für die Nutzung als Hauptwohnsitz.

Laufende Kosten und Steuern während des Immobilienbesitzes

Nach dem Kauf muss der Eigentümer einer Immobilie in Spanien mit einer Reihe wiederkehrender finanzieller Verpflichtungen rechnen. Diese hängen von Art, Lage und Nutzung der Immobilie ab. Es ist wichtig, sie zu kennen, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden.

1. Gemeinschaftskosten

Wenn es sich um eine Wohnung oder ein Haus in einer Urbanisation handelt, gibt es in der Regel eine Eigentümergemeinschaft. Diese ist für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche (Aufzüge, Gärten, Pools, Sicherheit, Reinigung etc.) zuständig. Die Beiträge werden monatlich, viertel- oder halbjährlich gezahlt und hängen von der Größe der Immobilie und den angebotenen Dienstleistungen ab.

2. Grundsteuer (IBI)

Die IBI ist eine kommunale Steuer auf Immobilieneigentum. Sie wird auf Basis des Katasterwertes und der Lage berechnet. Sie ist jährlich fällig und für alle Eigentümer verpflichtend – ob ansässig oder nicht. In Marbella liegt sie je nach Objekt meist zwischen 500 € und 3.000 € pro Jahr, bei Luxusimmobilien auch höher.

Mehr Informationen auf der offiziellen Website der Stadt Marbella.

3. Müllgebühr

Zusätzlich zur IBI kann die Gemeinde eine jährliche Gebühr für die Müllabfuhr erheben. Sie ist in der Regel moderat, wird aber ebenfalls nach Quadratmetern und Lage berechnet.

4. Nebenkosten (Strom, Wasser, Gas, Internet)

Auch wenn die Immobilie nicht dauerhaft genutzt wird, müssen Versorgungsverträge aktiv bleiben – was zu Fixkosten führt. Strom und Wasser verursachen Grundgebühren für Netznutzung und Zähler, selbst bei Nullverbrauch. Diese betragen meist 15–30 € monatlich pro Versorgung. Bei regelmäßiger Nutzung steigen die Kosten entsprechend.

5. Hausversicherung

Eine Versicherung ist zwar nicht immer vorgeschrieben, aber sehr empfehlenswert. Sie deckt Schäden durch Feuer, Einbruch, Lecks oder elektrische Probleme ab. Basispolicen kosten ab ca. 150 € jährlich. Für hochwertige oder exklusive Immobilien sind Premium-Policen ratsam, die über 500 € jährlich liegen können.

6. Allgemeine Instandhaltung

Immobilien müssen regelmäßig gewartet werden – insbesondere Villen oder Häuser mit Garten und Pool. Dienstleistungen wie Gartenpflege, Reinigung, Sicherheit oder kleine Reparaturen verursachen zusätzliche Kosten. Viele Eigentümer beauftragen eine Hausverwaltung, besonders wenn sie nicht dauerhaft vor Ort sind.

7. Steuererklärung für Nicht-Residenten

Nicht in Spanien ansässige Eigentümer müssen jährlich das Formular 210 einreichen, das ein fiktives Einkommen aus dem Besitz der Immobilie deklariert – auch wenn sie nicht vermietet wird. Die Steuer basiert auf dem Katasterwert und liegt meist zwischen 0,5 % und 0,6 %. Bei Nichtabgabe drohen Strafen.

Offizielle Informationen dazu finden Sie auf der Website der spanischen Steuerbehörde.

8. Vermietung und Besteuerung

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten – ob kurz- oder langfristig –, müssen Sie die Einnahmen versteuern. Nicht-EU-Bürger unterliegen einem Steuersatz von 24 %. EU-Bürger können bestimmte Kosten absetzen und zahlen 19 %. Eine steuerliche Beratung ist empfehlenswert.

Steuern und Kosten beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien fallen für den Eigentümer – ob ansässig oder nicht – verschiedene Kosten und Steuern an. Diese im Voraus zu kennen, ist entscheidend für eine reibungslose und gut geplante Transaktion.

1. Kommunale Wertzuwachssteuer

Diese Steuer heißt offiziell „Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana“ (IIVTNU) und wird von der Stadtverwaltung erhoben. Sie bezieht sich auf die Wertsteigerung des Grundstücks zwischen Kauf und Verkauf, unabhängig von baulichen Maßnahmen.

Die Berechnung hängt vom Standort und der Besitzdauer ab und kann von wenigen Hundert bis zu mehreren Tausend Euro betragen. Ist kein realer Wertzuwachs nachweisbar, kann eine Ermäßigung oder Befreiung beantragt werden.

Mehr Informationen finden Sie in diesem Leitfaden zur neuen Plusvalía.

2. 3 % Quellensteuer für Nicht-Residenten

Verkäufer mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb Spaniens unterliegen einer Quellensteuer von 3 % auf den Verkaufspreis. Dieser Betrag wird vom Käufer einbehalten und im Namen des Verkäufers an das Finanzamt abgeführt. Er gilt als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer.

Wenn der Verkäufer nachweist, dass kein Gewinn erzielt wurde (oder weniger als 3 %), kann er eine Rückerstattung über das Formular 210 beantragen. Die Bearbeitungszeit liegt zwischen 6 und 12 Monaten.

3. Kapitalertragsteuer

Die Differenz zwischen dem (inkl. Kosten) gezahlten Kaufpreis und dem Verkaufspreis unterliegt der IRNR (Einkommensteuer für Nicht-Residenten). Die Sätze sind:

• 19 % für EU-Bürger, Norwegen und Island
• 24 % für alle anderen Länder

Es ist wichtig, alle Unterlagen über den ursprünglichen Kauf, durchgeführte Verbesserungen sowie Notar- und Anwaltskosten aufzubewahren – sie helfen, die Steuerlast zu senken.

4. Makler- und Anwaltskosten

Wird der Verkauf von einem Anwalt begleitet, betragen die Honorare etwa 1 % des Verkaufspreises. Bei Einschaltung eines Maklers fällt zusätzlich eine Provision zwischen 3 % und 6 % des Immobilienwertes an – je nach Vertrag und Objekt.

5. Löschung der Hypothek (falls zutreffend)

Wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet war, muss deren Eintrag im Grundbuch gelöscht werden. Auch wenn der Kredit bereits getilgt wurde, ist diese Löschung verpflichtend. Die Kosten dafür liegen zwischen 600 € und 1.000 €, abhängig von Bank und Notar.

6. Obligatorische Bescheinigungen

Vor dem Verkauf ist ein gültiger Energieausweis verpflichtend. Er kostet etwa 150 € und muss von einem zugelassenen Techniker erstellt werden. Außerdem können Bescheinigungen über Schuldenfreiheit gegenüber der Eigentümergemeinschaft und ggf. ein Bewohnbarkeitsnachweis erforderlich sein.

Fazit: Rechtliche Planung und professionelle Begleitung

Der Kauf, Besitz und Verkauf einer Immobilie in Spanien bringt steuerliche Pflichten und Kosten mit sich, die frühzeitig bekannt sein sollten. Von der Mehrwertsteuer oder ITP beim Kauf, über die jährlichen Abgaben bis zur Kapitalertragsteuer beim Verkauf – alles sollte eingeplant werden.

Ein erfahrener Anwalt für Immobilien- und Steuerrecht ist unerlässlich, um fundierte Entscheidungen zu treffen, Risiken zu vermeiden und Ihre Investition abzusichern. Denn hinter jeder Immobilientransaktion stehen auch Lebenspläne und Emotionen. Rechtliche Klarheit bringt Sicherheit.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1. Welche Steuer fällt beim Kauf einer Bestandsimmobilie an?
   Die Grunderwerbsteuer (ITP) – in Andalusien 7 % des Kaufpreises.
2. Welche Fixkosten habe ich als nicht ansässiger Eigentümer?
   IBI, Müllgebühr, Gemeinschaftskosten, Nebenkosten und Formular 210.
3. Muss ich die Plusvalía beim Verkauf immer zahlen?
   Ja, es sei denn, Sie können nachweisen, dass kein Wertzuwachs stattgefunden hat.
4. Kann ich die 3 % Quellensteuer zurückbekommen?
   Ja, wenn Sie nachweisen, dass kein oder ein geringerer Gewinn erzielt wurde.
5. Wie viel Steuer zahle ich bei Vermietung als Nicht-Resident?
   Je nach Wohnsitzland zwischen 19 % und 24 % der Mieteinnahmen.