Welke belasting betaal je in Spanje op je woning?

Welke belastingen en kosten betaal je in Spanje bij het kopen, bezitten of verkopen van een woning?

Een woning kopen in Spanje is veel meer dan alleen een vastgoedbeslissing: het is een financiële en juridische verplichting op lange termijn. Of je nu een huis koopt als investering of om er zelf te wonen, het is essentieel om de bijbehorende kosten en belastingen te begrijpen – niet alleen bij aankoop, maar ook tijdens het bezit en bij de uiteindelijke verkoop.

In dit artikel leggen we op een duidelijke en gestructureerde manier uit welke kosten er in elke fase bij komen kijken, hoe je ze kunt berekenen, wat de verschillen zijn tussen nieuwbouw en bestaande woningen, en welke belastingen van toepassing zijn op zowel inwoners als niet-inwoners. Daarnaast geven we praktische tips om onaangename verrassingen te voorkomen en met vertrouwen beslissingen te nemen.

Welke belastingen en kosten betaal je bij het kopen van een woning in Spanje?

De eerste grote uitgave vindt uiteraard plaats op het moment van aankoop. Maar de belastingen en kosten variëren afhankelijk van het type woning: een nieuwbouwwoning kopen is niet hetzelfde als het kopen van een bestaande woning.

Nieuwbouwwoning

Als je rechtstreeks van de projectontwikkelaar koopt, moet je rekening houden met de volgende kosten:

• BTW (Belasting over de Toegevoegde Waarde): 10% van de aankoopprijs. Dit is de belangrijkste belasting die op de transactie van toepassing is.

• Overdrachtsbelasting (AJD): 1,2%, hoewel dit percentage licht kan variëren per autonome regio.

• Notaris- en kadasterkosten: samen ongeveer 1% extra.

• Juridische kosten: ongeveer 1% als je een gespecialiseerde advocaat inschakelt.

💡 De BTW en de AJD zijn niet aftrekbaar en niet onderhandelbaar. Meer informatie over de AJD vind je op de officiële website van de Spaanse Belastingdienst.

Bestaande woning

Bij bestaande woningen wordt geen BTW betaald. In plaats daarvan geldt het volgende:

• Overdrachtsbelasting (ITP): 7% van de vastgelegde aankoopprijs (bijvoorbeeld in Andalusië).

• Notaris- en kadasterkosten: ongeveer 1%.

• Juridische kosten: ook ongeveer 1%.

Het ITP-tarief kan variëren afhankelijk van de regio en het profiel van de koper. In sommige regio’s zijn er kortingen beschikbaar als je jonger bent dan 35 of de woning als hoofdverblijf gebruikt.

Doorlopende kosten en belastingen tijdens het bezit van een woning

Zodra de aankoop is afgerond, moet de eigenaar van een woning in Spanje een reeks terugkerende financiële verplichtingen op zich nemen. Deze variëren afhankelijk van het type woning, de locatie en het gebruik, maar het is essentieel om ze te kennen om onverwachte uitgaven te vermijden.

1. Kosten voor de Vereniging van Eigenaren

Als het gaat om een woning in een appartementencomplex of urbanisatie, is er waarschijnlijk een vereniging van eigenaren. Deze is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes (liften, tuinen, zwembaden, beveiliging, schoonmaak, enz.). De bijdrage wordt maandelijks, per kwartaal of halfjaarlijks betaald en is afhankelijk van de grootte van de woning en gedeelde voorzieningen.

2. Onroerendgoedbelasting (IBI)

De IBI is een gemeentelijke belasting op het bezit van onroerend goed. Deze wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van de woning en de locatie. Het is een jaarlijkse en verplichte betaling voor alle eigenaren, ongeacht of ze inwoner zijn. In Marbella varieert het bedrag doorgaans tussen de €500 en €3.000 per jaar, hoewel het bij luxeobjecten hoger kan liggen.

Meer informatie vind je op de officiële website van de gemeente Marbella.

3. Afvalstoffenheffing

Naast de IBI kunnen gemeenten ook een jaarlijkse afvalstoffenheffing opleggen. Hoewel het bedrag meestal redelijk is, moet je er wel rekening mee houden. De hoogte hangt af van de oppervlakte en ligging van de woning.

4. Nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, gas, internet)

Zelfs als de woning niet het hele jaar door wordt gebruikt, moeten de nutsvoorzieningen actief blijven. Dit brengt vaste minimale kosten met zich mee. Elektriciteit en water hebben basistarieven voor netwerkonderhoud en meterhuur, zelfs zonder verbruik. Deze bedragen kunnen variëren tussen de €15 en €30 per maand per voorziening. Bij regulier gebruik lopen de kosten uiteraard op.

5. Woonverzekering

Hoewel niet altijd verplicht, is een woonverzekering sterk aan te raden. Deze dekt schade door brand, inbraak, lekkages of elektrische storingen. Basispolissen beginnen bij ongeveer €150 per jaar, maar voor luxeobjecten of exclusieve urbanisaties wordt een uitgebreide verzekering aanbevolen, die meer dan €500 per jaar kan kosten.

6. Algemeen onderhoud

Woningen vergen onderhoud, vooral villa’s of huizen met tuin en zwembad. Diensten zoals tuinonderhoud, schoonmaak, beveiliging of kleine reparaties kunnen aanzienlijke kosten met zich meebrengen. Sommige eigenaren kiezen voor een property management-bedrijf, wat extra kosten betekent, maar gemoedsrust biedt—vooral voor niet-residenten.

7. Aangifte inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen

Niet-ingezeten eigenaren van een woning in Spanje zijn verplicht om jaarlijks formulier 210 in te dienen. Hierin wordt een fictief inkomen aangegeven, zelfs als de woning niet wordt verhuurd. Deze belasting wordt berekend op basis van de kadastrale waarde en bedraagt doorgaans 0,5% tot 0,6%. Dit is een weinig bekende verplichting die tot boetes kan leiden als ze niet wordt nageleefd.

Bekijk de officiële informatie op de website van de Belastingdienst.

8. Huurinkomsten en belasting

Als je besluit je woning te verhuren, tijdelijk of permanent, moet je de inkomsten aangeven en belasting betalen. Niet-EU-ingezetenen kunnen te maken krijgen met een inhouding van 24%, terwijl EU-ingezetenen bepaalde kosten mogen aftrekken en 19% belasting betalen. Het is raadzaam een gespecialiseerde belastingadviseur in te schakelen om de aangifte te optimaliseren.

Belastingen en kosten bij de verkoop van een woning in Spanje

Wanneer je besluit een woning in Spanje te verkopen, moet je als eigenaar—ongeacht je residentiestatus—rekening houden met bepaalde kosten en belastingen. Het is belangrijk om deze op voorhand te kennen om de verkoop goed te plannen en onaangename verrassingen te voorkomen.

1. Gemeentelijke meerwaardebelasting

Deze belasting, officieel “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU) genoemd, wordt geheven door de gemeente waar de woning zich bevindt. Ze belast de stijging van de grondwaarde tussen aankoop en verkoop, zonder rekening te houden met de waarde van de bebouwing.

Het bedrag varieert per locatie en aantal jaren eigendom en kan variëren van enkele honderden tot duizenden euro’s. In sommige gevallen, als er geen daadwerkelijke waardestijging is geweest, kan een vermindering of vrijstelling worden aangevraagd.

Meer informatie vind je in deze gids over de nieuwe plusvalía.

2. 3% inhouding voor niet-ingezetenen

Verkopers die geen inwoner zijn van Spanje, krijgen te maken met een verplichte inhouding van 3% op de verkoopprijs. Dit bedrag wordt door de koper ingehouden en namens de verkoper aan de belastingdienst overgemaakt. Het dient als voorschot op de vermogenswinstbelasting.

Als de verkoper kan aantonen dat er geen winst is gemaakt (of minder dan 3%), kan teruggave van het verschil worden aangevraagd via formulier 210. De procedure duurt meestal tussen de 6 en 12 maanden.

3. Vermogenswinstbelasting

Het verschil tussen de aankoopprijs (aangepast voor kosten en belastingen) en de verkoopprijs vormt de vermogenswinst, die wordt belast via de IRNR (Inkomstenbelasting voor Niet-Ingezetenen). De tarieven zijn:

• 19% voor inwoners van de EU, Noorwegen of IJsland
• 24% voor inwoners van andere landen

Het is belangrijk om alle documenten te bewaren die verband houden met de oorspronkelijke aankoop, verbeteringen, notariskosten en juridische kosten, omdat deze de belastbare basis kunnen verlagen.

4. Advocaat- en makelaarskosten

Als de verkoop wordt begeleid door een advocaat, bedragen de kosten meestal ongeveer 1% van de verkoopprijs. Indien een makelaar wordt ingeschakeld, komt daar een commissie bij, doorgaans tussen de 3% en 6% van de waarde van het onroerend goed, afhankelijk van het type woning en de gemaakte afspraken.

5. Hypotheekdoorhaling (indien van toepassing)

Als de woning met een hypotheek is gefinancierd, moeten de kosten voor doorhaling van de inschrijving in het kadaster worden betaald. Zelfs als de lening volledig is afgelost, is uitschrijving verplicht. Deze procedure kost tussen de €600 en €1.000, afhankelijk van de bank en de notaris.

6. Verplichte certificaten

Voor de verkoop is een geldig energieprestatiecertificaat verplicht. Dit kost meestal ongeveer €150 en moet worden afgegeven door een erkende technicus. Mogelijk zijn ook een verklaring van schuldenvrijheid bij de VvE en, in sommige gevallen, een bewoonbaarheidsverklaring vereist.

Conclusie: juridische planning en professionele begeleiding

Een woning kopen, bezitten en verkopen in Spanje brengt fiscale verplichtingen en kosten met zich mee die je vanaf het begin moet begrijpen. Van BTW of ITP bij aankoop tot meerwaardebelasting of vermogenswinst bij verkoop, en jaarlijkse lasten daartussenin – alles moet in overweging worden genomen.

De begeleiding van een advocaat die gespecialiseerd is in vastgoed- en belastingrecht is cruciaal om weloverwogen beslissingen te nemen, risico’s te vermijden en je investering te beschermen. Meer dan cijfers alleen, gaat het kopen of verkopen van een woning ook over emoties, levensprojecten en stabiliteit. Juridische gemoedsrust is daarbij onmisbaar.

Veelgestelde vragen (FAQ)

1. Welke belasting betaal je bij aankoop van een bestaande woning?
   De overdrachtsbelasting (ITP), die in Andalusië 7% van de aankoopprijs bedraagt.
2. Welke vaste kosten heb ik als niet-ingezeten eigenaar?
   IBI, afvalheffing, gemeenschap, nutsvoorzieningen en formulier 210 (belasting voor niet-ingezetenen).
3. Moet ik altijd meerwaardebelasting (plusvalía) betalen bij verkoop?
   Ja, tenzij je kunt aantonen dat er geen stijging van de grondwaarde is geweest.
4. Kan ik de 3% inhouding terugkrijgen na verkoop?
   Ja, als je aantoont dat er geen of minder winst is gemaakt, kun je teruggave aanvragen.
5. Hoeveel belasting betaal ik als ik verhuur terwijl ik geen inwoner ben?
   Tussen 19% en 24% van de inkomsten, afhankelijk van je land van verblijf.