¿Qué gastos debes tener en cuenta al comprar, tener y vender una propiedad en España?

Gastos e impuestos de una propiedad en España: guía completa para compradores y propietarios

Comprar una propiedad en España es mucho más que una decisión inmobiliaria: es un compromiso financiero y legal a largo plazo. Tanto si adquieres una vivienda como inversión, como si planeas vivir en ella, es esencial conocer los gastos e impuestos asociados no solo en el momento de la compra, sino también durante el periodo de tenencia y, finalmente, en el momento de la venta.

En este artículo te explicamos de forma clara y estructurada cuáles son los costes implicados en cada etapa, cómo calcularlos, qué diferencias existen entre obra nueva y reventa, y qué impuestos afectan a residentes y no residentes. Además, te damos consejos prácticos para evitar sorpresas desagradables y tomar decisiones con total seguridad.

¿Qué impuestos y gastos se pagan al comprar una propiedad en España?

El primer gran desembolso ocurre, naturalmente, en el momento de la compra. Pero los impuestos y gastos varían según el tipo de propiedad: no es lo mismo adquirir una vivienda de obra nueva que una de segunda mano (reventa).

Vivienda de obra nueva

Si compras directamente al promotor, los costes que debes tener en cuenta son los siguientes:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): 10% del precio de compraventa. Es el impuesto principal que grava la operación.

• Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1,2%, aunque este porcentaje puede variar ligeramente según la comunidad autónoma.

• Notaría y registro: aproximadamente un 1% adicional entre ambos conceptos.

• Honorarios legales: alrededor de un 1% si cuentas con los servicios de un abogado especializado.

💡 El IVA y el AJD no son deducibles ni negociables. Puedes consultar más detalles sobre el AJD en la web oficial de la Agencia Tributaria.

Vivienda de segunda mano (reventa)

En el caso de propiedades de segunda mano, no se paga IVA, sino:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 7% sobre el precio escriturado (en Andalucía, por ejemplo).

• Notaría y registro: aproximadamente un 1%.

• Honorarios legales: también en torno al 1%.

El ITP puede cambiar dependiendo de la comunidad autónoma y del perfil del comprador. En algunas regiones, existen bonificaciones si eres menor de 35 años o si destinas la vivienda a residencia habitual.

Gastos e impuestos durante la tenencia de una propiedad

Una vez realizada la compra, el propietario de una vivienda en España debe asumir una serie de obligaciones económicas recurrentes. Estas varían en función del tipo de propiedad, su ubicación y uso, pero es esencial conocerlas para evitar imprevistos.

1. Comunidad de propietarios

Si se trata de una vivienda en una urbanización o edificio, es muy probable que exista una comunidad de propietarios. Esta comunidad se encarga del mantenimiento de las zonas comunes (ascensores, jardines, piscinas, seguridad, limpieza, etc.). La cuota puede abonarse de forma mensual, trimestral o incluso semestral, y su importe depende del tamaño del inmueble y los servicios compartidos.

2. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto municipal que grava la propiedad de un bien inmueble. Se calcula en función del valor catastral de la vivienda y la ubicación. Es un pago anual y obligatorio para todos los propietarios, residentes o no. En Marbella, por ejemplo, este importe suele oscilar entre los 500 € y los 3.000 € anuales, aunque puede ser mayor en propiedades de lujo.

Más información en el sitio oficial del Ayuntamiento de Marbella.

3. Tasa de basuras

Además del IBI, los ayuntamientos también pueden aplicar una tasa anual por la recogida de residuos urbanos. Aunque su importe suele ser moderado, es importante tenerla en cuenta, ya que también se calcula según los metros cuadrados y la zona donde se ubica la vivienda.

4. Suministros (luz, agua, gas, internet)

Incluso si la propiedad no se utiliza durante todo el año, los suministros deben mantenerse activos, lo que conlleva un gasto mínimo fijo. La electricidad y el agua tienen tarifas base por mantenimiento de red y contador, aunque no haya consumo. Estos importes pueden rondar los 15-30 € mensuales por cada suministro. En caso de que se use la vivienda habitualmente, los costes obviamente aumentan.

5. Seguro del hogar

Aunque no siempre es obligatorio, contar con un seguro de hogar es altamente recomendable. Este cubre daños por incendio, robo, filtraciones o problemas eléctricos. Las pólizas más básicas pueden costar desde 150 € al año, pero en propiedades de alto valor o en urbanizaciones exclusivas se recomiendan seguros premium, que pueden superar los 500 € anuales.

6. Mantenimiento general

Las viviendas requieren mantenimiento, especialmente si se trata de chalets, villas o propiedades con jardín y piscina. Servicios como jardinería, limpieza, vigilancia o pequeñas reparaciones pueden representar un gasto considerable. Algunas personas optan por contratar una empresa de gestión de propiedades para supervisar todo esto, lo que añade otro coste adicional, pero garantiza tranquilidad para propietarios no residentes.

7. Declaración de impuestos para no residentes

Los propietarios no residentes en España están obligados a presentar anualmente el modelo 210, una declaración del impuesto sobre la renta imputada por la tenencia de la vivienda, aunque no se alquile. Este impuesto se calcula sobre el valor catastral de la propiedad, y suele rondar el 0,5% al 0,6% del mismo. Es una obligación poco conocida que puede conllevar sanciones si no se cumple.

Puedes consultar la información oficial en el sitio de la Agencia Tributaria.

8. Alquiler y fiscalidad

Si decides alquilar tu propiedad, ya sea de forma temporal o permanente, deberás declarar los ingresos obtenidos y pagar impuestos por ellos. Los no residentes de la UE pueden estar sujetos a una retención del 24%, mientras que los residentes en la UE pueden deducir ciertos gastos y tributar al 19%. Es aconsejable contar con un asesor fiscal especializado para optimizar la declaración.

Gastos e impuestos al vender una propiedad en España

Cuando llega el momento de vender una vivienda en España, el propietario —sea residente o no— debe asumir ciertos gastos e impuestos. Comprenderlos de antemano es clave para planificar bien la operación y evitar sorpresas.

1. Plusvalía municipal

Este impuesto, oficialmente llamado “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU), lo recauda el ayuntamiento donde se ubica la propiedad. Grava el aumento del valor del terreno desde que se compró hasta que se vende, sin tener en cuenta el valor de la construcción.

El cálculo varía según la ubicación y los años de tenencia, pero puede oscilar entre unos cientos hasta varios miles de euros. En algunos casos, si no ha existido un aumento real del valor del terreno, se puede solicitar una reducción o exención.

Consulta más detalles en esta guía sobre la nueva plusvalía.

2. Retención del 3% para no residentes

Los vendedores no residentes en España están sujetos a una retención obligatoria del 3% sobre el precio de venta. Este importe lo retiene el comprador y lo ingresa a Hacienda en nombre del vendedor. Sirve como anticipo del impuesto sobre la ganancia patrimonial.

Si el vendedor acredita que no ha habido ganancia (o que ha sido inferior a lo retenido), puede solicitar la devolución del exceso mediante la presentación del modelo 210. Este proceso puede tardar entre 6 y 12 meses.

3. Ganancia patrimonial

La diferencia entre el precio de compra (ajustado por costes e impuestos) y el precio de venta genera una ganancia patrimonial sujeta al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). La escala impositiva es la siguiente:

• 19% para residentes en la Unión Europea, Noruega o Islandia
• 24% para residentes en otros países

Es fundamental conservar toda la documentación relacionada con la compra original, mejoras realizadas, gastos notariales y legales, ya que pueden usarse para reducir la base imponible de la ganancia.

4. Honorarios legales y de agencia

Si la venta se realiza con el apoyo de un abogado, este cobrará sus honorarios (habitualmente en torno al 1% del precio de venta). Además, si se utiliza una agencia inmobiliaria, también habrá que asumir su comisión, que puede variar entre el 3% y el 6% del valor del inmueble, dependiendo del acuerdo y del tipo de propiedad.

5. Cancelación de hipoteca (si aplica)

En caso de que la propiedad estuviera hipotecada, se deberán cubrir los gastos de cancelación registral. Aunque el préstamo esté totalmente pagado, es obligatorio eliminar su inscripción en el Registro de la Propiedad. Este trámite puede costar entre 600 y 1.000 euros, dependiendo de la entidad financiera y del notario.

6. Certificados obligatorios

Antes de vender, es obligatorio disponer de un certificado de eficiencia energética en vigor. Su coste suele rondar los 150 € y debe ser emitido por un técnico autorizado. También puede requerirse el certificado de deudas con la comunidad y, en algunos casos, un certificado de habitabilidad.

Conclusión: planificación y acompañamiento legal

Adquirir, mantener y vender una propiedad en España conlleva responsabilidades fiscales y gastos que deben conocerse desde el inicio. Desde el IVA o el ITP en la compra, hasta la plusvalía o la ganancia patrimonial en la venta, pasando por los impuestos anuales, todos estos aspectos deben ser tenidos en cuenta.

Contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho inmobiliario y fiscalidad es esencial para tomar decisiones informadas, evitar riesgos y proteger el valor de la inversión. Más allá de los números, comprar o vender una vivienda también implica emociones, proyectos de vida y estabilidad. La tranquilidad jurídica es parte fundamental del proceso.

Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda de segunda mano?
   El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es del 7% del precio de compra en Andalucía.
2. ¿Qué gastos fijos tengo al ser propietario no residente?
   IBI, basura, comunidad, suministros y el modelo 210 (impuesto de no residentes).
3. ¿Es obligatorio pagar plusvalía al vender?
   Sí, salvo que se demuestre que no ha habido ganancia en el valor del terreno.
4. ¿Puedo recuperar el 3% retenido al vender?
   Sí, si se justifica que no hubo ganancia o que fue menor, se puede solicitar devolución.
5. ¿Cuánto se paga por alquilar una propiedad si no soy residente?
   Se tributa entre el 19% y el 24% de los ingresos, dependiendo del país de residencia.