Quel impôt immobilier paye-t-on en Espagne ?

Quels impôts et frais payez-vous en Espagne lorsque vous achetez, possédez ou vendez un bien immobilier ?

Acheter un bien immobilier en Espagne est bien plus qu'une simple décision immobilière : c'est un engagement financier et juridique à long terme. Que vous achetiez une propriété pour investir ou pour y vivre, il est essentiel de comprendre les coûts et les impôts associés — non seulement au moment de l’achat, mais aussi pendant la période de détention et lors de la revente.

Dans cet article, nous vous expliquons de manière claire et structurée quels sont les coûts à chaque étape, comment les calculer, quelles sont les différences entre un bien neuf et un bien ancien, et quels impôts concernent les résidents et les non-résidents. Nous vous donnons également des conseils pratiques pour éviter les mauvaises surprises et prendre des décisions en toute confiance.

Quels impôts et frais s’appliquent lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

La première dépense importante a naturellement lieu au moment de l’achat. Mais les frais et impôts varient selon le type de bien : acheter un logement neuf n’est pas la même chose qu’acheter un bien de revente.

Logement neuf

Si vous achetez directement au promoteur, les frais à prévoir sont les suivants :

• TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) : 10 % du prix d’achat. C’est le principal impôt appliqué à la transaction.

• Droits de timbre (AJD) : 1,2 %, bien que ce taux puisse légèrement varier selon la communauté autonome.

• Frais de notaire et d’enregistrement : environ 1 % en tout.

• Honoraires juridiques : environ 1 % si vous engagez un avocat spécialisé.

💡 La TVA et l’AJD ne sont ni déductibles ni négociables. Vous pouvez consulter plus d’informations sur l’AJD sur le site officiel de l’Agence Tributaria.

Logement de revente

Dans le cas des biens de seconde main, la TVA ne s’applique pas. À la place :

• Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) : 7 % du prix déclaré (en Andalousie, par exemple).

• Frais de notaire et d’enregistrement : environ 1 %.

• Honoraires juridiques : également autour de 1 %.

Le taux d’ITP peut varier selon la région et le profil de l’acheteur. Dans certaines communautés, des réductions existent si vous avez moins de 35 ans ou si le bien est destiné à votre résidence principale.

Coûts et impôts récurrents pendant la détention d’un bien immobilier

Une fois l’achat réalisé, le propriétaire d’un bien immobilier en Espagne doit faire face à un certain nombre d’obligations financières récurrentes. Celles-ci varient selon le type de bien, son emplacement et son usage, mais il est essentiel de les connaître pour éviter les mauvaises surprises.

1. Charges de copropriété

Si le bien est situé dans une urbanisation ou un immeuble, il y a très probablement une communauté de propriétaires. Celle-ci est chargée de l’entretien des parties communes (ascenseurs, jardins, piscines, sécurité, ménage, etc.). La cotisation peut être mensuelle, trimestrielle ou semestrielle, et son montant dépend de la taille du logement et des services partagés.

2. Impôt foncier (IBI)

L’IBI est un impôt municipal appliqué à la propriété de biens immobiliers. Il est calculé en fonction de la valeur cadastrale du bien et de son emplacement. C’est un paiement annuel et obligatoire pour tous les propriétaires, qu’ils soient résidents ou non. À Marbella, par exemple, ce montant varie généralement entre 500 € et 3 000 € par an, voire plus pour des propriétés de luxe.

Plus d’informations sur le site officiel de la mairie de Marbella.

3. Taxe sur les ordures ménagères

En plus de l’IBI, les municipalités peuvent appliquer une taxe annuelle pour la collecte des déchets urbains. Bien que son montant soit généralement modéré, elle doit être prise en compte, car elle est calculée en fonction des mètres carrés et de la zone.

4. Fournitures (électricité, eau, gaz, internet)

Même si le bien n’est pas utilisé toute l’année, les services doivent rester actifs, ce qui engendre un coût fixe minimum. L’électricité et l’eau ont des frais de maintenance et de compteur, même sans consommation. Ces coûts varient autour de 15 à 30 € par mois pour chaque service. En cas d’utilisation régulière, les frais augmentent bien entendu.

5. Assurance habitation

Bien qu’elle ne soit pas toujours obligatoire, l’assurance habitation est fortement recommandée. Elle couvre les dommages causés par un incendie, un vol, une infiltration ou des problèmes électriques. Les polices les plus basiques commencent à partir de 150 € par an, mais pour les biens de grande valeur ou situés dans des résidences exclusives, il est conseillé d’opter pour une couverture premium, qui peut dépasser 500 € par an.

6. Entretien général

Les logements nécessitent un entretien, en particulier les villas ou propriétés avec jardin et piscine. Les services comme le jardinage, le nettoyage, la surveillance ou les petites réparations peuvent représenter un coût important. Certains propriétaires font appel à une société de gestion immobilière pour tout superviser, ce qui génère un coût supplémentaire mais apporte une tranquillité d’esprit, surtout pour les non-résidents.

7. Déclaration d’impôt pour les non-résidents

Les non-résidents propriétaires d’un bien en Espagne sont tenus de présenter chaque année le formulaire 210, qui déclare un revenu imputé lié à la détention du bien, même s’il n’est pas loué. Cet impôt est calculé sur la base de la valeur cadastrale du bien et tourne généralement autour de 0,5 % à 0,6 %. C’est une obligation peu connue, mais qui peut entraîner des sanctions si elle n’est pas respectée.

Consultez les informations officielles sur le site de l’Agence Tributaria.

8. Revenus locatifs et fiscalité

Si vous louez votre bien, que ce soit de façon temporaire ou permanente, vous devez déclarer les revenus et payer les impôts correspondants. Les non-résidents hors UE peuvent être soumis à une retenue de 24 %, tandis que les résidents de l’UE peuvent déduire certaines charges et sont imposés à 19 %. Il est conseillé de faire appel à un conseiller fiscal spécialisé pour optimiser la déclaration.

Frais et impôts lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne

Lorsqu’il est temps de vendre un logement en Espagne, le propriétaire — résident ou non — doit assumer certains frais et impôts. Les connaître à l’avance est essentiel pour bien planifier la vente et éviter les imprévus.

1. Plus-value municipale

Cet impôt, officiellement appelé « Impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains » (IIVTNU), est perçu par la municipalité où se trouve le bien. Il taxe l’augmentation de la valeur du terrain entre l’achat et la vente, sans tenir compte de la construction.

Le calcul varie selon la localisation et la durée de détention, et peut aller de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. Dans certains cas, s’il n’y a pas eu d’augmentation réelle, une réduction ou une exonération peut être demandée.

Voir plus de détails dans ce guide sur la nouvelle plus-value.

2. Retenue de 3 % pour les non-résidents

Les vendeurs non-résidents en Espagne sont soumis à une retenue obligatoire de 3 % sur le prix de vente. Ce montant est retenu par l’acheteur et versé à l’administration fiscale au nom du vendeur. Il s’agit d’un acompte sur l’impôt sur la plus-value.

Si le vendeur prouve qu’il n’y a pas eu de plus-value (ou qu’elle est inférieure au montant retenu), il peut demander un remboursement via le formulaire 210. Cette procédure peut prendre entre 6 et 12 mois.

3. Impôt sur la plus-value

La différence entre le prix d’achat (ajusté avec les frais) et le prix de vente génère une plus-value soumise à l’IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Les taux sont les suivants :

• 19 % pour les résidents de l’Union Européenne, de la Norvège ou de l’Islande
• 24 % pour les résidents des autres pays

Il est essentiel de conserver tous les documents liés à l’achat initial, aux améliorations apportées et aux frais de notaire ou juridiques, car ils permettent de réduire la base imposable.

4. Frais d’agence et honoraires juridiques

Si la vente est assistée par un avocat, ses honoraires s’élèvent généralement à environ 1 % du prix de vente. Si vous faites appel à une agence immobilière, il faudra également prendre en compte la commission, qui varie entre 3 % et 6 % de la valeur du bien selon les accords.

5. Mainlevée d’hypothèque (le cas échéant)

Si le bien est hypothéqué, il faudra régler les frais de radiation auprès du registre foncier. Même si le prêt est remboursé, la mainlevée doit être inscrite. Cette démarche coûte entre 600 € et 1 000 €, selon l’établissement bancaire et le notaire.

6. Certificats obligatoires

Avant la vente, il est obligatoire de fournir un certificat de performance énergétique valide. Ce document coûte environ 150 € et doit être délivré par un technicien agréé. Il peut également être nécessaire de présenter un certificat d’absence de dettes envers la copropriété et, dans certains cas, un certificat d’habitabilité.

Conclusion : accompagnement juridique et planification

Acheter, détenir et vendre un bien immobilier en Espagne implique des obligations fiscales et des frais qu’il est indispensable de connaître dès le départ. De la TVA ou l’ITP à l’achat, à la plus-value ou l’impôt sur la revente, en passant par les charges annuelles, tout doit être anticipé.

Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier et fiscal est essentiel pour prendre des décisions éclairées, éviter les risques et protéger son investissement. Au-delà des chiffres, acheter ou vendre un logement engage aussi des projets de vie et des émotions. La sécurité juridique est une part essentielle du processus.

FAQ – Questions fréquentes

1. Quel impôt paye-t-on lors de l’achat d’un bien ancien ?
   L’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), soit 7 % du prix d’achat en Andalousie.
2. Quels frais fixes dois-je payer en tant que non-résident ?
   IBI, taxe sur les ordures, charges de copropriété, fournitures et formulaire 210 (impôt des non-résidents).
3. Dois-je toujours payer la plus-value municipale ?
   Oui, sauf si vous prouvez qu’il n’y a pas eu de hausse de la valeur du terrain.
4. Puis-je récupérer la retenue de 3 % après la vente ?
   Oui, si vous démontrez qu’il n’y a pas eu de plus-value ou qu’elle était inférieure.
5. Combien d’impôts dois-je payer si je loue un bien sans être résident ?
   Entre 19 % et 24 % des revenus, selon votre pays de résidence.