¿Cómo te afecta el impuesto de solidaridad en España a las propiedades de lujo?

En los últimos años, la fiscalidad patrimonial ha cobrado una relevancia creciente entre los inversores internacionales que desean adquirir propiedades en España. Uno de los temas más comentados, y a menudo malinterpretado, es el llamado impuesto de solidaridad en España, un tributo dirigido a las grandes fortunas y que puede afectar significativamente a quienes poseen inmuebles de alto valor, como villas en Marbella o apartamentos en la Costa del Sol.

Pero ¿qué implica realmente este impuesto?, ¿quién debe pagarlo?, ¿y cómo se puede optimizar legalmente su impacto? En este artículo, respondemos a estas preguntas de forma clara, con datos actualizados y recomendaciones prácticas para ayudarte a tomar decisiones informadas.

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¿Qué es el impuesto de solidaridad en España?

El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ISGF) es un tributo aprobado por el Gobierno español en 2022 e inicialmente previsto para los ejercicios 2022 y 2023. Sin embargo, su aplicación se ha extendido, y todo indica que seguirá vigente al menos durante el año 2025.

Este impuesto complementa el Impuesto sobre el Patrimonio, y su finalidad, según el ejecutivo, es aumentar la contribución fiscal de los patrimonios más elevados en un contexto de tensión económica. Puedes consultar el texto legal original en el portal de la Agencia Tributaria.

El ISGF se aplica a personas físicas, tanto residentes como no residentes, con bienes y derechos en territorio español que superen un determinado umbral económico.

¿A quién afecta el impuesto de solidaridad?

El impuesto está diseñado para gravar los patrimonios netos (activos menos pasivos) que superen los 3.000.000 de euros. La base imponible y la cuota final varían dependiendo de si el contribuyente es residente fiscal en España o no:

• Residentes fiscales pueden deducir un mínimo exento de 700.000 euros y la vivienda habitual hasta 300.000 euros.

• No residentes no cuentan con esta deducción general, pero solo tributan por el patrimonio que poseen en España.

Esto significa que un ciudadano extranjero que tenga una propiedad en Marbella valorada en, por ejemplo, 5 millones de euros, podría estar obligado a tributar por ella bajo el impuesto de solidaridad si su estructura de propiedad no ha sido optimizada fiscalmente.

¿Qué bienes se incluyen en la base del impuesto de solidaridad?

Este impuesto considera una amplia gama de activos: inversiones financieras, participaciones empresariales, obras de arte y, por supuesto, bienes inmuebles. Las propiedades inmobiliarias situadas en España, como villas de lujo o apartamentos frente al mar, forman parte del cálculo del patrimonio neto del contribuyente.

El valor que se utiliza para calcular este impuesto es el mayor de los tres siguientes:

1. El valor catastral.

2. El valor determinado o comprobado por la administración a efectos de otros tributos.

3. El precio de adquisición.

Este último punto es especialmente relevante para inversores internacionales, ya que el precio real de compra de la propiedad suele ser el valor utilizado si es superior al catastral.

¿Cómo se puede reducir legalmente el impacto del impuesto de solidaridad?

Afortunadamente, existen vías legales para optimizar la carga fiscal que supone este impuesto. Las más comunes —y perfectamente aceptadas por la administración tributaria española— son las siguientes:

1. Constituir una hipoteca sobre la propiedad

Incluir una hipoteca registrada sobre el inmueble permite deducir ese importe como deuda en el cálculo del patrimonio neto. Es decir, si adquieres una propiedad por 4 millones de euros con una hipoteca de 1,5 millones, el valor neto a efectos del impuesto será solo de 2,5 millones, lo cual puede colocarte por debajo del umbral del ISGF.

Es importante que la hipoteca no sea simplemente una maniobra formal; debe ser una operación real, con escritura, entidad bancaria y pagos asociados. Este enfoque es común entre compradores internacionales que buscan financiación parcial incluso cuando podrían pagar en efectivo, precisamente por su impacto fiscal beneficioso.

2. Dividir la titularidad de la propiedad entre varias personas

Otra estrategia eficaz es adquirir la propiedad entre dos o más personas, como un matrimonio o socios. Por ejemplo, una villa de 5 millones de euros adquirida a partes iguales por una pareja distribuiría el valor del activo entre ambos. Así, cada titular reportaría solo 2,5 millones de euros, lo cual podría estar exento del impuesto o dentro de los mínimos permitidos, dependiendo de su situación fiscal personal.

Este método es sencillo de implementar y no implica costes adicionales significativos, aunque requiere una planificación previa y un asesoramiento legal adecuado para evitar conflictos futuros sobre la propiedad.

¿Qué sucede si tengo una sociedad en el extranjero que posee el inmueble?

Muchos inversores internacionales optan por estructuras societarias offshore para adquirir propiedades en España. Sin embargo, este modelo ha perdido eficacia desde la entrada en vigor de nuevas regulaciones europeas y nacionales contra la elusión fiscal.

Hoy en día, la Agencia Tributaria puede atribuir el valor patrimonial al beneficiario efectivo, especialmente si la sociedad no tiene actividad real y su único propósito es la tenencia del inmueble.

Por tanto, esta estrategia debe ser evaluada con mucha cautela y solo empleada bajo supervisión legal especializada.

¿Por qué es importante planificar con tiempo?

Una de las claves para evitar sorpresas fiscales en España es la anticipación. Muchos compradores descubren este tipo de impuestos después de haber adquirido una propiedad, lo cual complica cualquier tipo de optimización posterior.

Planificar con un abogado fiscalista desde el inicio no solo ayuda a reducir o evitar el pago del impuesto de solidaridad en España, sino que también te permite diseñar una estructura de propiedad segura, transparente y flexible, que se adapte a tu situación personal y patrimonial a largo plazo.

Esto es especialmente relevante si estás pensando en pasar temporadas largas en Marbella, obtener la residencia fiscal en España o dejar la propiedad como legado familiar.

Cómo puede ayudarte FM Properties

En FM Properties, entendemos que comprar una propiedad en España va mucho más allá de elegir una villa con vistas al mar. Implica entender el marco legal y fiscal, anticipar escenarios y tomar decisiones bien informadas desde el primer momento.

Por eso, colaboramos con abogados especializados en fiscalidad internacional y ofrecemos asesoramiento integral durante todo el proceso de compra. Te ayudamos a estructurar tu inversión de forma legal, segura y eficiente.

Además, si ya eres propietario y te preocupa este impuesto, podemos ponerte en contacto con nuestros colaboradores legales para revisar tu estructura de propiedad y buscar soluciones viables.

Conclusión

El impuesto de solidaridad en España es una realidad que todo comprador de propiedades de alto valor debe tener en cuenta. Aunque puede parecer una carga inesperada, lo cierto es que existen formas legales y efectivas de reducir su impacto.

La clave está en actuar con previsión, buscar asesoramiento profesional y estructurar la propiedad de forma inteligente desde el inicio. Así, podrás disfrutar de tu inversión en Marbella con la tranquilidad de haber tomado la mejor decisión posible.

En FM Properties, llevamos más de 30 años guiando a nuestros clientes en este tipo de procesos, con un enfoque cercano, profesional y siempre orientado al largo plazo.

Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Qué es exactamente el impuesto de solidaridad en España?
Es un tributo estatal que grava los patrimonios netos superiores a 3 millones de euros, incluyendo inmuebles situados en España.

2. ¿Aplica este impuesto a no residentes?
Sí, si poseen bienes en España cuyo valor supere el umbral establecido.

3. ¿Poner una hipoteca realmente reduce el impuesto?
Sí, siempre que sea una hipoteca real y registrada, el importe se deduce del patrimonio neto.

4. ¿Qué pasa si la propiedad está a nombre de una sociedad?
Dependerá del caso, pero Hacienda puede imputar el valor al beneficiario real si la sociedad es meramente instrumental.

5. ¿Es legal dividir la propiedad entre dos personas para reducir el impuesto?
Sí, es una práctica legal común y efectiva cuando se estructura adecuadamente.