L’impôt de solidarité en Espagne concerne-t-il votre investissement immobilier ?

L’achat d’un bien immobilier de luxe en Espagne présente de nombreux avantages : qualité de vie, stabilité juridique, climat privilégié, valorisation patrimoniale... Mais cela signifie aussi qu’il faut bien s’informer sur les éventuelles obligations fiscales. L’un des impôts qui suscitent le plus de questions chez les acheteurs internationaux fortunés est l’impôt de solidarité en Espagne, notamment lorsque la valeur de l’investissement dépasse trois millions d’euros.

Chez FM Properties, avec plus de 30 ans d’expérience sur la Costa del Sol, nous avons accompagné de nombreux clients sur ce sujet. Pour vous offrir une vision claire, nous avons interviewé notre collaboratrice Cristina, avocate spécialisée en droit fiscal international. Elle nous a expliqué en toute clarté ce qu’est cet impôt, qui il concerne et comment le réduire légalement.

Qu’est-ce que l’impôt de solidarité en Espagne ?

L’impôt de solidarité sur la fortune est une contribution étatique instaurée en 2022 à titre temporaire afin d’augmenter les recettes provenant des contribuables les plus riches. Bien qu’elle ait été initialement prévue pour deux exercices fiscaux, elle est toujours en vigueur en 2025.

Cet impôt vient s’ajouter à l’impôt sur la fortune existant. Cependant, il a une particularité importante : il est prélevé au niveau national et ne peut pas être réduit par les communautés autonomes, ce qui en fait une réalité fiscale concrète – même en Andalousie, où l’impôt sur la fortune a été totalement supprimé.

Selon l’Agence fiscale espagnole (Agencia Tributaria), cet impôt concerne les personnes physiques dont le patrimoine net en Espagne dépasse 3 700 000 €. Il est appliqué de manière progressive :

• Entre 3 700 000 € et 5 347 998 € : 1,7 %

• Entre 5 347 998 € et 10 695 996 € : 2,1 %

• Plus de 10 695 996 € : 3,5 %

Le calcul se base sur le patrimoine net, c’est-à-dire la valeur des actifs après déduction des dettes et charges existantes.

Qui est concerné et comment est-il calculé ?

Cet impôt concerne aussi bien les résidents fiscaux en Espagne que les non-résidents possédant des biens dans le pays. Pour les acheteurs internationaux de propriétés de luxe, cela est crucial : si vous achetez une villa d’une valeur supérieure à 3,7 millions d’euros sans précaution, vous pourriez être redevable.

Le patrimoine est évalué sur la base des actifs détenus au 31 décembre de chaque année fiscale. Pour les biens immobiliers, on considère la valeur la plus élevée entre :

1. la valeur cadastrale

2. la valeur vérifiée par le fisc

3. le prix d’achat

Ainsi, même une acquisition récente peut être soumise à une évaluation plus élevée si la valeur marchande est supérieure à la valeur déclarée.

Qu’en est-il de la copropriété ?

Une méthode courante pour réduire la charge fiscale consiste à diviser la propriété entre plusieurs personnes. Cristina l’explique ainsi :

« Si une propriété est enregistrée au nom de deux personnes – par exemple un couple –, la valeur est divisée, ce qui réduit le patrimoine attribué à chacun. »

Un exemple :
Si vous enregistrez une propriété d’une valeur de 5 millions d’euros uniquement à votre nom, vous dépassez le seuil de 3,7 millions et vous pouvez être imposé. En revanche, si vous la partagez avec votre conjoint, chacun déclare 2,5 millions – en dessous du seuil.

Cette stratégie est particulièrement adaptée aux couples qui achètent ensemble une résidence familiale ou un bien d’investissement, et elle est totalement légale dès lors que les deux sont propriétaires.

Stratégie fiscale : l’hypothèque comme levier de réduction

Cristina mentionne une autre option légale et efficace : l’inscription d’une hypothèque sur le bien immobilier.

« Le montant de l’hypothèque en cours est déduit de la valeur du bien pour le calcul de l’impôt de solidarité. Même si vous avez de la trésorerie, vous pouvez recourir stratégiquement à un financement », explique Cristina.

Cela ne signifie pas qu’il faille s’endetter inutilement, mais qu’un financement partiel peut réduire votre patrimoine net déclaré – et potentiellement vous faire passer sous le seuil imposable.

Cette méthode est particulièrement populaire auprès des acheteurs soucieux d’optimiser leur fiscalité sans renoncer à la localisation ou à la qualité du bien.

Et si vous dépassez déjà le seuil ? Faut-il renoncer à acheter ?

Non. La clé réside dans une planification proactive et un bon accompagnement. Cet impôt n’est pas un obstacle, mais un paramètre à intégrer dans votre stratégie patrimoniale globale.

De nombreux clients internationaux achètent non seulement pour leur usage personnel ou comme investissement, mais aussi pour bénéficier du Golden Visa – un permis de séjour pour investisseurs ne nécessitant pas de résidence en Espagne. Vous pouvez en savoir plus via cet article du ministère espagnol des Affaires étrangères.

Par ailleurs, une stratégie fiscale intelligente peut intégrer les coûts de l’impôt à la rentabilité attendue du bien – notamment sur la Costa del Sol, où les emplacements exclusifs sont très recherchés et limités.

Un accompagnement professionnel : un investissement qui évite les erreurs

Chez FM Properties.es, nous travaillons en étroite collaboration avec des avocats et fiscalistes spécialisés en droit fiscal international. Notre objectif est que nos clients :

• Comprennent dès le début leurs obligations fiscales,

• puissent décider en toute sécurité juridique,

• structurent leur achat de manière légale et efficace,

• et profitent d’une stratégie fiscale sur mesure.

Chaque acheteur est unique. C’est pourquoi nos recommandations sont personnalisées : selon le pays de résidence, la structure du patrimoine, l’objectif de l’achat (résidence ou investissement) et la situation familiale.

Conseils pratiques pour votre achat immobilier

Avant de signer un contrat de réservation ou de réaliser un virement, nous vous recommandons :

1. Demandez une première évaluation fiscale à votre avocat.

2. Évaluez si la copropriété est fiscalement avantageuse.

3. Envisagez un financement stratégique.

4. Vérifiez si vous devez déclarer des avoirs à l’étranger dans votre pays d’origine.

5. Déterminez si la propriété sera déclarée individuellement ou conjointement.

Transparence et préparation sont les clés d’un achat sécurisé et serein.

Conclusion

L’impôt de solidarité en Espagne est une réalité pour les acheteurs de biens de luxe – mais ce n’est pas un frein. Avec un bon accompagnement et une planification stratégique, il est possible de le réduire ou l’éviter légalement.

Investir en Espagne reste l’une des meilleures décisions pour ceux qui recherchent sécurité, rentabilité et qualité de vie. Chez FM Properties.es, nous vous accompagnons pour que cet investissement soit fluide et rentable.

Foire aux questions (FAQ)

Quel est le seuil minimum de l’impôt de solidarité en Espagne ?
3 700 000 € de patrimoine net situé en Espagne.

S’applique-t-il aussi aux non-résidents ?
Oui, s’ils possèdent un patrimoine supérieur au seuil en Espagne.

Peut-on réduire cet impôt via une hypothèque ?
Oui, le montant restant de l’hypothèque est déduit du patrimoine imposable.

Peut-on enregistrer le bien au nom de deux personnes ?
Oui, c’est une stratégie légale pour répartir la valeur et éviter l’imposition.

L’impôt de solidarité s’applique-t-il encore en 2025 ?
Oui, bien qu’il fût temporaire, il est toujours en vigueur.

Souhaitez-vous un accompagnement personnalisé pour acheter en toute sérénité et optimiser votre fiscalité en Espagne ?
👉 Contactez-nous ici et échangez avec notre équipe d’experts.