Die Steuer für Nichtresidenten in Spanien ist eine der Abgaben, die bei Personen, die eine Immobilie im Land besitzen, ohne dort steuerlich ansässig zu sein, die meisten Zweifel aufwirft. Sie betrifft sowohl diejenigen, die ihre Immobilie vermieten, als auch diejenigen, die sie leer stehen lassen, da stets eine Erklärungspflicht besteht.

Der entscheidende Punkt ist, dass die Vorschriften EU-Ansässige und Nicht-EU-Ansässige nicht gleich behandeln. Erstere können Ausgaben von ihren Mieteinnahmen abziehen, während Letztere auf die Bruttoeinnahmen besteuert werden.

📌 Ein Urteil der Audiencia Nacional vom 28. Juli 2025 hat jedoch eine mögliche Änderung eingeführt: Auch Nicht-EU-Vermieter könnten künftig Ausgaben bei der IRNR abziehen. Obwohl die Entscheidung noch nicht rechtskräftig ist, handelt es sich um eine wichtige Neuigkeit, die die Besteuerung ausländischer Immobilieneigentümer in Spanien verändern könnte.

Was ist die Steuer für Nichtresidenten in Spanien und wer muss sie zahlen?

Die Steuer auf Einkommen von Nichtresidenten (IRNR) besteuert Einkünfte in Spanien von Personen oder Unternehmen, die dort nicht ansässig sind.

In der Praxis sind verpflichtet, sie zu zahlen:

• Ausländer, die eine Immobilie in Spanien vermieten.

• Ausländer, die eine leerstehende Immobilie besitzen und ein fiktives Einkommen angeben müssen.

• Ausländische Unternehmen, die Einnahmen im spanischen Hoheitsgebiet erzielen.

👉 Kurz gesagt: Wenn Sie nicht ansässig sind und eine Immobilie besitzen, betrifft Sie die Steuer für Nichtresidenten in Spanien immer – egal ob Sie Mieteinnahmen erzielen oder nicht.

Wie wird die Steuer für Nichtresidenten in Spanien bei Vermietungen berechnet?

Die Berechnung variiert je nach steuerlichem Wohnsitz des Eigentümers:

• EU/EWR-Residenten mit Informationsabkommen: werden auf Nettoeinkünfte besteuert, d. h. nach Abzug von Ausgaben.

• Nicht-EU-Residenten: werden auf Bruttoeinnahmen besteuert, ohne Abzugsmöglichkeiten.

📊 Praktisches Beispiel mit einer Miete von 2.000 €/Monat (24.000 €/Jahr):

👉 Wie Sie sehen können, ist der Unterschied erheblich: Ein Nicht-EU-Vermieter zahlt mehr als doppelt so viel wie ein EU-Resident mit derselben Immobilie.

Welche Ausgaben sind bei der IRNR abziehbar?

Die Ausgaben, die (nur für EU/EWR-Residenten) abziehbar sind, umfassen:

• Zinsen von Hypothekendarlehen, die mit der Immobilie verbunden sind.

• Reparaturen und Instandhaltung.

• Lokale Steuern wie Grundsteuer (IBI) oder Müllgebühren.

• Verwaltungs- und Managementhonorare.

• Versicherungen und Nebenkosten, sofern sie vom Vermieter getragen werden.

Nicht-EU-Residenten können bislang keine dieser Ausgaben abziehen.

Was passiert, wenn die Immobilie nicht vermietet wird?

Die Steuer für Nichtresidenten in Spanien verlangt auch die Angabe eines fiktiven Einkommens, wenn die Immobilie leer steht.

• Es wird durch Anwendung von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts berechnet, je nach letzter Katasterrevision.

• Sowohl EU- als auch Nicht-EU-Residenten müssen es angeben.

• In diesem Fall sind keine Abzüge möglich.

👉 Selbst eine geschlossene Immobilie erzeugt weiterhin steuerliche Verpflichtungen in Spanien.

Warum gibt es einen Unterschied zwischen EU- und Nicht-EU-Bürgern?

Das spanische Recht unterscheidet, weil die Europäische Union verpflichtet, Gleichbehandlung für EU/EWR-Residenten zu gewährleisten.

Für Nicht-EU-Residenten bestand diese Verpflichtung nicht, weshalb ein strengeres Regime angewandt wurde. Dieses Kriterium kollidiert jedoch mit dem Grundsatz des freien Kapitalverkehrs (Art. 63 AEUV), der auch Investitionen aus Drittstaaten schützt.

Was sagt das neue Urteil über Nicht-EU-Vermieter?

Die Audiencia Nacional hat im Juli 2025 einem US-amerikanischen Vermieter das Recht zugesprochen, Ausgaben bei der IRNR abzuziehen.

• Das Gericht hielt die unterschiedliche Behandlung für diskriminierend.

• Es ordnete an, das Gesetz im Einklang mit dem europäischen Recht auszulegen.

• Es stellte fest, dass Nicht-EU-Residenten Ausgaben gleichberechtigt abziehen dürfen.

👉 Achtung: Das Urteil ist nicht rechtskräftig und kann vor dem Obersten Gerichtshof angefochten werden.

Was bedeutet das praktisch für ausländische Eigentümer?

Bislang hat sich das Gesetz nicht geändert. Nicht-EU-Residenten werden weiterhin auf ihre Bruttoeinnahmen besteuert.

Dennoch eröffnet die Neuerung drei Szenarien:

1. Wenn der Oberste Gerichtshof das Urteil bestätigt: könnten Abzüge geltend gemacht und Rückzahlungen für nicht verjährte Jahre beantragt werden.

2. Wenn der Oberste Gerichtshof es aufhebt: bleibt die aktuelle Differenz bestehen.

3. Wenn der Gesetzgeber eingreift: könnte das Gesetz geändert werden, um das Steuersystem anzugleichen.

Welche praktischen Schritte sollten Sie als Nicht-EU-Vermieter unternehmen?

1. Deklarieren Sie Ihre Einnahmen korrekt, um Sanktionen zu vermeiden.

2. Bewahren Sie alle Ausgabenbelege auf, auch wenn sie derzeit nicht abziehbar sind.

3. Konsultieren Sie einen auf Nichtresidenten spezialisierten Steuerberater.

4. Verfolgen Sie die Rechtsprechung aufmerksam, da die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs entscheidend sein wird.

Wie beeinflusst die Steuer für Nichtresidenten in Spanien Immobilieninvestitionen?

In Regionen wie der Costa del Sol beeinflusst die Steuer für Nichtresidenten in Spanien direkt die Nettorendite einer Investition.

Vergleich der Nettorendite mit und ohne Abzüge:

👉 Dieser Unterschied kann entscheidend sein, ob man in Spanien oder in einem anderen europäischen Land investiert.

Fazit: Eine Schlüsselsteuer im Wandel

Die Steuer für Nichtresidenten in Spanien ist eine grundlegende Abgabe für jeden ausländischen Eigentümer. Sie bestimmt einen Großteil der tatsächlichen Rentabilität von Immobilieninvestitionen und kann den Unterschied machen, ob man in Spanien oder anderswo investiert.

Heute sind Nicht-EU-Vermieter weiterhin benachteiligt. Doch das jüngste Urteil der Audiencia Nacional eröffnet die Möglichkeit, dass künftig auch ihnen Abzüge zugestanden werden – für eine gerechtere Behandlung.

Letztlich geht es über Zahlen hinaus um Vertrauen und Rechtssicherheit. Spanien muss einen klaren, wettbewerbsfähigen und europäisch ausgerichteten Rechtsrahmen bieten, wenn es weiterhin internationale Investitionen anziehen will.

FAQ

1. Was ist die Steuer für Nichtresidenten in Spanien?
Sie ist die Abgabe auf Einkünfte von Ausländern mit Immobilien oder Einkommen in Spanien.

2. Welcher Steuersatz gilt bei der IRNR?
19 % für EU/EWR-Residenten und 24 % für Nicht-EU.

3. Können Nicht-EU-Residenten Ausgaben abziehen?
Derzeit nicht, aber ein aktuelles Urteil eröffnet diese Möglichkeit.

4. Was passiert, wenn ich meine Immobilie in Spanien nicht vermiete?
Sie müssen ein fiktives Einkommen auf Grundlage des Katasterwerts angeben.

5. Können Rückerstattungen beantragt werden, wenn das Gesetz sich ändert?
Ja, für nicht verjährte Jahre (in der Regel die letzten vier Jahre).

📌 Lesen Sie alles über Steuern und andere rechtliche Aspekte in unserem Kaufleitfaden für Spanien. Dort finden Sie umfassende und praxisnahe Informationen, um sichere Entscheidungen zu treffen.