L’impôt des non-résidents en Espagne est l’un des prélèvements qui suscite le plus de doutes chez ceux qui possèdent un bien immobilier dans le pays sans être résidents fiscaux. Il concerne aussi bien ceux qui louent leur logement que ceux qui le laissent vacant, puisqu’il existe toujours une obligation de déclaration.

L’essentiel est que la réglementation ne traite pas de la même manière les résidents communautaires et les non-communautaires. Les premiers peuvent déduire des charges de leurs loyers, tandis que les seconds sont imposés sur leurs revenus bruts.

📌 Cependant, un arrêt de l’Audiencia Nacional du 28 juillet 2025 a introduit un changement potentiel : permettre également aux bailleurs non-communautaires de déduire des charges dans l’IRNR. Bien que la décision ne soit pas définitive, il s’agit d’une nouveauté importante qui pourrait transformer la fiscalité des propriétaires étrangers en Espagne.

Qu’est-ce que l’impôt des non-résidents en Espagne et qui doit le payer ?

L’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) taxe les revenus perçus en Espagne par des personnes ou des entités non résidentes.

En pratique, doivent le payer :

• Les étrangers qui louent un bien en Espagne.

• Les étrangers qui possèdent un logement vacant, en déclarant un revenu imputé.

• Les entreprises étrangères qui génèrent des revenus sur le territoire espagnol.

👉 En résumé : si vous êtes propriétaire non-résident, l’impôt des non-résidents en Espagne vous concerne toujours, que vous perceviez un loyer ou que votre logement soit vacant.

Comment se calcule l’impôt des non-résidents en Espagne sur les loyers ?

Le calcul varie selon la résidence fiscale du propriétaire :

• Résidents de l’UE/EEE avec convention d’échange d’informations : imposés sur le revenu net, c’est-à-dire après déduction des charges.

• Non-résidents hors UE : imposés sur le revenu brut, sans déductions possibles.

📊 Exemple pratique avec un loyer de 2 000 €/mois (24 000 €/an) :

👉 Comme vous pouvez le constater, la différence est notable : un bailleur non UE paie plus du double qu’un résident UE pour le même logement.

Quels frais sont déductibles dans l’IRNR ?

Les frais qui peuvent être déduits (uniquement pour les résidents de l’UE/EEE) comprennent :

• Intérêts d’emprunts hypothécaires liés au bien.

• Réparations et entretien.

• Impôts locaux comme l’IBI ou les taxes d’ordures.

• Honoraires de gestion et d’administration.

• Assurances et charges sont payées par le bailleur.

Les non-résidents hors UE, jusqu’à présent, ne peuvent déduire aucun de ces frais.

Que se passe-t-il si le logement n’est pas loué ?

L’impôt des non-résidents en Espagne exige également de déclarer un revenu imputé lorsque le logement est vacant.

• Il est calculé en appliquant 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon la dernière révision cadastrale.

• Tant les résidents UE que les non-UE doivent le déclarer.

• Dans ce cas, aucune déduction n’est possible.

👉 Même un logement fermé continue de générer des obligations fiscales en Espagne.

Pourquoi existe-t-il une différence entre communautaires et non-communautaires ?

La réglementation espagnole fait cette distinction car l’Union européenne oblige à garantir l’égalité de traitement pour les résidents de l’UE/EEE.

Pour les non-résidents hors UE, il n’existait pas cette exigence, d’où l’application d’un régime plus lourd. Cependant, ce critère entre en conflit avec le principe de libre circulation des capitaux (art. 63 TFUE), qui protège également les investissements en provenance de pays tiers.

Que dit le nouvel arrêt sur les bailleurs non-communautaires ?

L’Audiencia Nacional, en juillet 2025, a reconnu à un bailleur américain le droit de déduire des charges dans l’IRNR.

• La Cour a considéré discriminatoire la différence de traitement.

• Elle a ordonné d’interpréter la loi conformément au droit européen.

• Elle a reconnu que les non-UE doivent pouvoir déduire des charges dans les mêmes conditions.

👉 Mais attention : l’arrêt n’est pas définitif et peut faire l’objet d’un pourvoi en cassation devant le Tribunal suprême.

Que signifie cela en pratique pour les propriétaires étrangers ?

Pour le moment, la loi n’a pas changé. Les non-résidents hors UE continuent d’être imposés sur leurs revenus bruts.

Cependant, cette nouveauté ouvre trois scénarios :

1. Si le Tribunal suprême confirme l’arrêt : cela ouvrira la porte aux déductions et aux réclamations de remboursements pour les exercices non prescrits.

2. Si le Tribunal suprême l’annule : la différence actuelle continuera de s’appliquer.

3. Si le législateur intervient : la norme pourrait être modifiée pour harmoniser le régime fiscal.

Quelles démarches pratiques devez-vous entreprendre en tant que bailleur non-communautaire ?

1. Déclarer correctement vos revenus pour éviter les sanctions.

2. Conserver toute la documentation des charges, même si elles ne sont pas déductibles aujourd’hui.

3. Consulter un conseiller fiscal spécialisé dans la fiscalité des non-résidents.

4. Suivre de près l’évolution jurisprudentielle, car la décision du Tribunal suprême sera décisive.

Comment l’impôt des non-résidents en Espagne affecte-t-il l’investissement immobilier ?

Dans des zones comme la Costa del Sol, l’impôt des non-résidents en Espagne influence directement la rentabilité nette de l’investissement.

Comparaison de la rentabilité nette avec et sans déductions :

👉 La différence peut être déterminante pour investir en Espagne ou dans un autre pays européen.

Conclusion : un impôt clé en pleine transformation

L’impôt des non-résidents en Espagne est un impôt fondamental pour tout propriétaire étranger. Il définit une grande partie de la rentabilité réelle des investissements immobiliers et fait la différence entre investir en Espagne ou ailleurs.

Aujourd’hui, les bailleurs non-UE restent désavantagés. Mais l’arrêt récent de l’Audiencia Nacional ouvre la possibilité qu’à l’avenir, des déductions leur soient également reconnues, assurant un traitement plus équitable.

En définitive, au-delà des chiffres, il s’agit d’une question de confiance et de sécurité juridique. L’Espagne doit offrir un cadre fiscal clair, compétitif et aligné sur l’Europe si elle veut continuer à attirer les investissements internationaux.

FAQ

1. Qu’est-ce que l’impôt des non-résidents en Espagne ?
C’est l’impôt qui taxe les revenus des personnes étrangères possédant des biens ou des revenus en Espagne.

2. Quel taux s’applique dans l’IRNR ?
19 % pour les résidents de l’UE/EEE et 24 % pour les non-UE.

3. Les non-UE peuvent-ils déduire des charges ?
Pas pour le moment, mais un arrêt récent ouvre cette possibilité.

4. Que se passe-t-il si je ne loue pas mon logement en Espagne ?
Vous devez déclarer un revenu imputé basé sur la valeur cadastrale de votre bien.

5. Peut-on demander des remboursements si la loi change ?
Oui, pour les exercices non prescrits (généralement les quatre dernières années).

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