¿Qué es el impuesto no residentes en España y cómo funciona?
El impuesto a no residentes en España es uno de los tributos que más dudas genera entre quienes poseen un inmueble en el país sin ser residentes fiscales. Afecta tanto a quienes alquilan su vivienda como a quienes la mantienen vacía, ya que siempre existe una obligación de declarar.
La clave está en que la normativa no trata igual a los residentes comunitarios y a los extracomunitarios. Los primeros pueden deducir gastos en sus alquileres, mientras que los segundos tributan sobre ingresos brutos.
📌 Sin embargo, una sentencia de la Audiencia Nacional del 28 de julio de 2025 ha introducido un cambio potencial: permitir que los arrendadores extracomunitarios también apliquen deducciones en el IRNR. Aunque la resolución no es firme, se trata de una novedad importante que puede transformar la tributación de los propietarios extranjeros en España.
¿Qué es el impuesto a no residentes en España y quién debe pagarlo?
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) grava las rentas obtenidas en España por personas o entidades no residentes.
En la práctica, están obligados a pagarlo:
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Extranjeros que alquilan un inmueble en España.
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Extranjeros que poseen una vivienda sin alquilar, declarando una renta imputada.
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Empresas extranjeras que generan ingresos en territorio español.
👉 En pocas palabras: si usted es propietario no residente, el impuesto sobre no residentes en España siempre le afectará, tanto si obtiene ingresos por alquiler como si su vivienda está vacía.
¿Cómo se calcula el impuesto a no residentes en España en los alquileres?
El cálculo varía según la residencia fiscal del propietario:
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Residentes en la UE/EEE con convenio de información: tributan sobre ingresos netos, es decir, pueden deducir gastos.
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Residentes extracomunitarios: tributan sobre ingresos brutos, sin posibilidad de deducciones.
📊 Ejemplo práctico con un alquiler de 2.000 €/mes (24.000 €/año):
| Concepto | Comunitario (UE/EEE) | Extracomunitario |
|---|---|---|
| Ingresos anuales | 24.000 € | 24.000 € |
| Gastos deducibles (10.000 €) | -10.000 € | 0 € |
| Base imponible | 14.000 € | 24.000 € |
| Tipo impositivo | 19% | 24% |
| Cuota IRNR | 2.660 € | 5.760 € |
👉 Como puede comprobar, la diferencia es notable: un arrendador extracomunitario paga más del doble que un comunitario con el mismo inmueble.
¿Qué gastos son deducibles en el IRNR?
Los gastos que pueden deducirse (solo en el caso de comunitarios) incluyen:
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Intereses de préstamos hipotecarios vinculados al inmueble.
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Reparaciones y mantenimiento.
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Impuestos locales como el IBI o las tasas de basura.
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Honorarios de administración y gestión.
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Seguros y suministros cuando los paga el arrendador.
Los extracomunitarios, hasta ahora, no pueden deducir ninguno de estos gastos.
¿Qué ocurre si el inmueble no se alquila?
El impuesto sobre no residentes en España también exige declarar una renta imputada cuando la vivienda está vacía.
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Se calcula aplicando un 1,1% o 2% del valor catastral, según la última revisión catastral.
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Tanto comunitarios como extracomunitarios deben declararla.
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En este caso, no hay deducciones posibles.
👉 Incluso un inmueble cerrado sigue generando obligaciones fiscales en España.
¿Por qué existe una diferencia entre comunitarios y extracomunitarios?
La normativa española diferencia porque la Unión Europea obliga a garantizar igualdad de trato a los residentes en la UE/EEE.
Para los extracomunitarios no existía esa exigencia, por lo que se aplicaba un régimen más gravoso. Sin embargo, este criterio choca con el principio de libre circulación de capitales (art. 63 TFUE), que protege también inversiones procedentes de terceros países.
¿Qué dice la nueva sentencia sobre los arrendadores extracomunitarios?
La Audiencia Nacional, en julio de 2025, reconoció a un arrendador estadounidense su derecho a deducir gastos en el IRNR.
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La Sala consideró discriminatoria la diferencia de trato.
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Ordenó interpretar la ley de acuerdo con el Derecho europeo.
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Reconoció que los extracomunitarios deben poder deducir gastos en igualdad de condiciones.
👉 Pero atención: la sentencia no es firme y puede ser recurrida en casación ante el Tribunal Supremo.
¿Qué significa en la práctica para los propietarios extranjeros?
De momento, la ley no ha cambiado. Los extracomunitarios siguen tributando sobre ingresos brutos.
No obstante, la novedad abre tres escenarios:
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Si el Supremo confirma la sentencia: se abrirá la puerta a deducciones y a reclamar devoluciones de ejercicios no prescritos.
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Si el Supremo la revoca: seguirá vigente la diferencia actual.
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Si el legislador interviene: podría modificarse la norma para armonizar el régimen fiscal.
¿Qué pasos prácticos debe dar usted como arrendador extracomunitario?
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Declarar correctamente sus ingresos para evitar sanciones.
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Guardar toda la documentación de gastos, aunque hoy no sea deducible.
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Consultar con un asesor fiscal especializado en tributación de no residentes.
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Seguir de cerca la evolución jurisprudencial, pues la decisión del Supremo será decisiva.
¿Cómo afecta el impuesto a no residentes en España a la inversión inmobiliaria?
En zonas como la Costa del Sol, el impuesto a los no residentes en España influye directamente en la rentabilidad neta de la inversión.
Comparativa de rentabilidad neta con y sin deducciones:
Supongamos un alquiler de 24.000 € al año, con 10.000 € de gastos deducibles:
| Escenario | Ingresos brutos | Gastos deducibles | Base imponible | Tipo IRNR | Cuota | Beneficio neto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Comunitario (UE/EEE) | 24.000 € | -10.000 € | 14.000 € | 19% | 2.660 € | 11.340 € |
| Extracomunitario (actual) | 24.000 € | 0 € | 24.000 € | 24% | 5.760 € | 18.240 €* |
| Extracomunitario (si cambia) | 24.000 € | -10.000 € | 14.000 € | 24% | 3.360 € | 10.640 € |
*Nota: en el caso actual, el beneficio neto sería más alto en la tabla “matemática”, pero no refleja la realidad económica, porque esos 10.000 € de gastos el propietario los paga igualmente aunque no pueda deducirlos. Es decir, su flujo de caja real sería 8.240 €.
👉 La diferencia puede ser determinante a la hora de invertir en España o en otro país europeo.
Conclusión: un impuesto clave en plena transformación
El impuesto sobre no residentes en España es un tributo fundamental para cualquier propietario extranjero. Define gran parte de la rentabilidad real de las inversiones inmobiliarias y marca la diferencia entre invertir en España o en otro destino.
Hoy, los arrendadores extracomunitarios siguen en desventaja. Pero la reciente sentencia de la Audiencia Nacional abre la puerta a que, en el futuro, se reconozcan deducciones también para ellos, logrando un trato más justo.
En definitiva, más allá de los números, estamos ante un tema de confianza y seguridad jurídica. España debe ofrecer un marco fiscal claro, competitivo y alineado con Europa si quiere seguir atrayendo inversión internacional.
FAQ
1. ¿Qué es el impuesto no residentes en España?
Es el tributo que grava los ingresos de personas extranjeras con inmuebles o rentas en España.
2. ¿Qué tipo impositivo aplica en el IRNR?
19% para residentes en la UE/EEE y 24% para extracomunitarios.
3. ¿Pueden los extracomunitarios deducir gastos?
De momento no, aunque existe una sentencia reciente que abre esa posibilidad.
4. ¿Qué ocurre si no alquilo mi vivienda en España?
Debe declarar una renta imputada sobre el valor catastral de su propiedad.
5. ¿Se pueden reclamar devoluciones si cambia la ley?
Sí, en los ejercicios no prescritos (normalmente los últimos cuatro años).
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