Impôt sur le revenu acheteurs étrangers Espagne

Les acheteurs étrangers doivent-ils payer l’impôt sur le revenu en Espagne ?

Acheter une propriété en Espagne est un rêve pour de nombreux acheteurs internationaux. Cependant, au-delà du charme du mode de vie méditerranéen et des vues sur la mer, il existe également des obligations fiscales à ne pas négliger. L’une des plus importantes est l’impôt sur le revenu pour les acheteurs étrangers en Espagne, un sujet qui suscite de nombreuses questions chez ceux qui ne résident pas de façon permanente dans le pays.

Dans cet article, nous expliquons clairement et de manière actualisée en quoi consiste cet impôt, comment il est calculé, quand il doit être déclaré et comment il varie selon l’usage du bien. Nous partageons également des conseils pratiques et des réflexions émotionnelles pour vous aider à prendre des décisions financières éclairées et responsables.

Qu’est-ce que l’impôt sur le revenu pour les acheteurs étrangers ?

D’un point de vue juridique, lorsqu’un citoyen étranger achète un bien immobilier en Espagne sans y résider plus de 183 jours par an, il est considéré comme un non-résident fiscal. Le bien acquis est alors considéré comme une résidence secondaire, ce qui implique l’obligation de payer l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).

Cet impôt s’applique que le bien soit loué ou inoccupé. Et c’est là que beaucoup d’acheteurs sont surpris : même si vous utilisez la maison uniquement pour les vacances, vous êtes tout de même soumis à cet impôt.

Comment cet impôt est-il calculé ?

La méthode de calcul dépend de l’usage qui est fait du bien immobilier :

Si le bien n’est pas loué (usage personnel ou familial)

Dans ce cas, l’administration fiscale espagnole considère que le bien génère un revenu fictif, qui doit être déclaré annuellement. Ce revenu est calculé comme un pourcentage de la valeur cadastrale du bien :

• Si la valeur cadastrale a été révisée au cours des 10 dernières années, un taux de 1,1 % s’applique.

• Si elle n’a pas été révisée récemment, le taux appliqué est de 2 %.

Ce montant est ensuite multiplié par le taux d’imposition correspondant :

• 19 % pour les résidents de l’UE, de la Norvège et de l’Islande.

• 24 % pour les résidents hors UE.

📌 Vous pouvez consulter la valeur cadastrale de votre bien sur votre avis d’IBI local ou via le portail du Cadastre : https://www.sedecatastro.gob.es

Si le bien est loué à des tiers

Si vous décidez de louer votre bien immobilier en Espagne, que ce soit de façon saisonnière ou à long terme, vous devez déclarer le revenu locatif réel. L’impôt doit être payé trimestriellement, selon le calendrier suivant :

• T1 : du 1er au 20 avril

• T2 : du 1er au 20 juillet

• T3 : du 1er au 20 octobre

• T4 : du 1er au 20 janvier (année suivante)

Les revenus locatifs sont soumis au même taux d’imposition que dans le cas précédent, mais si vous résidez dans l’UE ou l’EEE, vous pouvez déduire certaines charges liées à la location (entretien, assurance, intérêts hypothécaires ou frais de copropriété). Dans le cas contraire, l’impôt s’applique sur le revenu brut.

Qui doit déposer la déclaration d’impôts ?

L’obligation incombe au propriétaire du bien, qu’il réside ou non en Espagne. Si le bien appartient à plusieurs personnes (par exemple, un couple marié), chacune d’elles doit déposer une déclaration séparée, proportionnelle à sa part de propriété.

Que se passe-t-il si vous ne déclarez pas ?

L’Agence fiscale espagnole peut effectuer des contrôles, notamment si elle détecte des revenus non déclarés via des plateformes telles qu’Airbnb, Booking ou Vrbo. Le non-respect de l’obligation de déclaration peut entraîner :

• Des amendes.

• Des majorations pour déclaration tardive.

• Des intérêts de retard.

Dans les cas graves ou répétés, une procédure de contrôle fiscal peut même être engagée. Pour éviter ces situations, il est fortement recommandé de faire appel à un conseiller fiscal spécialisé dans les non-résidents.

Quel impact émotionnel pour les acheteurs étrangers ?

Acheter une maison en Espagne est souvent une décision émotionnelle : le rêve d’un refuge en bord de mer, un lieu de retraite ou une propriété à partager en famille. Cependant, une fois l’excitation initiale passée, il est essentiel de considérer l’investissement sous un angle fiscalement responsable.

L’impôt sur le revenu pour les acheteurs étrangers en Espagne ne doit pas être vu comme un fardeau, mais comme une responsabilité liée à la possession d’un bien dans un autre pays. Une gestion fiscale correcte permet d’obtenir la tranquillité d’esprit, d’éviter les mauvaises surprises et de profiter pleinement de sa propriété.

Conseils pratiques pour les non-résidents

Voici quelques recommandations clés à garder en tête :

1. Définissez dès le départ l’usage que vous ferez du bien : usage personnel, location ou les deux.

2. Conservez tous les documents liés au bien et à ses charges si vous envisagez de le louer.

3. Faites appel à un conseiller fiscal spécialisé. De nombreux cabinets proposent des services de gestion fiscale pour non-résidents.

4. Vérifiez si votre pays a signé une convention de double imposition avec l’Espagne. Plus d’informations sur : https://www.agenciatributaria.es

5. Prenez en compte d’autres taxes supplémentaires telles que l’impôt foncier (IBI), la taxe d’enlèvement des ordures ou l’impôt sur la fortune si votre patrimoine dépasse certains seuils.

Conclusion

L’impôt sur le revenu pour les acheteurs étrangers en Espagne est une obligation réelle à ne pas prendre à la légère. Que vous décidiez de louer votre bien ou simplement d’en profiter l’été sur la Costa del Sol, il est essentiel de bien comprendre vos obligations fiscales.

Un bon conseiller, une documentation en ordre et une déclaration correcte de vos revenus (ou revenus fictifs) vous permettront d’éviter les sanctions et de profiter pleinement de votre investissement immobilier.

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Foire aux questions (FAQ)

1. Dois-je payer des impôts même si je ne loue pas mon bien ?
Oui, vous devez payer pour le revenu fictif, même si le bien ne génère aucun revenu réel.

2. Quand faut-il déposer la déclaration annuelle de l’IRNR ?
Au cours de l’année suivant l’exercice fiscal, via le formulaire 210.

3. Que se passe-t-il en cas de copropriété ?
Chaque propriétaire doit déposer une déclaration séparée, en fonction de sa part de propriété.

4. Puis-je déduire des charges si je loue le bien ?
Seulement si vous résidez dans un pays de l’UE ou de l’EEE.

5. Que se passe-t-il si je ne déclare pas ?
Vous risquez des amendes, des majorations ou même un contrôle fiscal.

Vous souhaitez en savoir plus sur l’optimisation de votre investissement immobilier en Espagne en tant qu’acheteur étranger ? Contactez-nous — nous serons ravis de vous aider.