Welke belastingen betaal je bij het kopen van een huis in Spanje (2025 gids)

Een woning kopen in Spanje betekent dat u rekening moet houden met een reeks specifieke belastingen die variëren afhankelijk van het type woning, de autonome regio en de manier waarop de transactie wordt uitgevoerd. In deze duidelijke en praktische gids leggen wij uit welke belastingen een buitenlandse koper betaalt bij de aankoop van een woning in Spanje, hoe u deze berekent en welke aspecten u in gedachten moet houden om uw investering goed te plannen.

Welke belastingen betaalt een koper bij de aankoop van een woning in Spanje?

Kort samengevat: bij de aankoop van een woning in Spanje zijn de belangrijkste belastingen btw of ITP (afhankelijk van of de woning nieuw of bestaand is) en de belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen (AJD).

In detail zijn er drie hoofdscenario's:

1. Nieuwbouw

   • Btw: 10% van de aankoopprijs.

   • AJD: tussen 0,7% en 1,5% afhankelijk van de autonome regio (in Andalusië is dit 1,2%).

2. Bestaande woning (tweedehands)

   • Overdrachtsbelasting (ITP): in Andalusië geldt een vast tarief van 7%.

3. Overige bijkomende kosten

   • Notaris-, registratie- en administratiekantoor kosten.

   • Hypotheekkosten indien van toepassing.

Bij het berekenen van het budget is het dus essentieel om tussen 10% en 13% extra toe te voegen aan de aankoopprijs, afhankelijk van het type woning.

Wat is het verschil in belastingen tussen nieuwbouw en tweedehands?

Het belangrijkste verschil ligt in de toepasselijke belasting: nieuwbouw is onderworpen aan btw en AJD, terwijl tweedehands woningen alleen ITP betalen.

Praktisch voorbeeld:

• Een nieuwbouwappartement in Marbella van €500.000 → €50.000 btw + €6.000 AJD = €56.000.

• Een tweedehands woning voor hetzelfde bedrag → €35.000 ITP.

Zoals u ziet, kan het verschil aanzienlijk zijn en is het raadzaam elk geval vooraf goed te analyseren.

Wat is de belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen (AJD)?

De AJD is een belasting die notariële documenten belast. Deze wordt alleen betaald bij nieuwbouwwoningen of wanneer er een hypotheek wordt gevestigd.

• In Andalusië is het algemene tarief 1,2%.

• Het wordt toegepast op de in de akte vermelde waarde.

• Als u met financiering koopt, geldt dit ook voor de hypotheekakte (in dit geval wordt het volgens de huidige regelgeving door de bank gedragen).

Hoewel deze belasting vaak wordt vergeten, kan zij toch duizenden euro's extra betekenen bij de transactie.

Welke jaarlijkse belastingen moet een buitenlandse eigenaar betalen?

Het kopen van een woning in Spanje betekent niet alleen initiële belastingen, u moet ook rekening houden met terugkerende belastingen:

• IBI (onroerendezaakbelasting): jaarlijkse gemeentebelasting, afhankelijk van locatie en kadastrale waarde.

• Afval- en gemeentelijke heffingen: meestal tussen €200 en €400 per jaar.

• IRNR (Inkomstenbelasting niet-inwoners): geldt als u fiscaal niet in Spanje woont. Zelfs als u uw woning niet verhuurt, berekent de Belastingdienst een fictief inkomen.

• IRPF of vennootschapsbelasting: als u inwoner bent of via een vennootschap koopt, wordt belasting geheven volgens het toepasselijke regime.

Deze kosten moeten worden ingepland om verrassingen te voorkomen en de winstgevendheid te optimaliseren als u de woning voor verhuur gebruikt.

Hoe veranderen de belastingen afhankelijk van persoonlijke aankoop of via een vennootschap?

De keuze tussen persoonlijke aankoop of via een vennootschap heeft belangrijke fiscale gevolgen.

• Persoonlijk:

  • Administratieve eenvoud.

  • Belastingplichtig onder IRPF of IRNR (als u geen inwoner van Spanje bent).

  • Ideaal voor één of twee woningen voor eigen gebruik.

• Via een vennootschap:

  • Maakt scheiding van vermogens mogelijk en kan de fiscaliteit optimaliseren bij grote portefeuilles.

  • Belastingheffing via de vennootschapsbelasting (25%).

  • Brengt kosten met zich mee voor onderhoud van de vennootschap en boekhouding.

De keuze hangt af van uw strategie: persoonlijk gebruik of grootschalige investering.

Zijn er fiscale voordelen in Andalusië voor buitenlandse kopers?

Ja. Andalusië heeft zijn belastingstructuur vereenvoudigd om buitenlandse investeringen aan te trekken:

• Vast ITP-tarief van 7% (voorheen progressief tussen 8% en 10%).

• Verlaging van de erf- en schenkbelasting bij overdrachten tussen directe familieleden.

• Korting op overdrachtsbelasting voor grote gezinnen of jonge kopers in bepaalde gevallen.

Deze maatregelen maken Andalusië momenteel een van de fiscaal meest competitieve regio’s in Spanje.

Vergelijkingstabel: nieuwbouw vs. tweedehands in Spanje (2025)

Conclusie: hoe uw vastgoed investering in Spanje goed plannen

Het kopen van een woning in Spanje brengt initiële en terugkerende belastingen met zich mee die kunnen variëren tussen 10% en 13% van de aankoopprijs. Door deze cijfers vooraf te kennen kunt u uw budget beter plannen en vertragingen of verrassingen voorkomen.

Meer dan alleen de cijfers, duidelijkheid over belastingen bij de aankoop van een woning in Spanje geeft u gemoedsrust en helpt u zich te concentreren op wat echt belangrijk is: het kiezen van de woning die past bij uw levensstijl aan de Costa del Sol. Wilt u meer informatie, mis dan niet onze Aankoopgids.

Veelgestelde vragen

Welke belastingen betaal ik bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje?
Btw (10%) en AJD (1,2% in Andalusië).

Welke belastingen betaal ik bij de aankoop van een tweedehands woning?
De ITP, met een vast tarief van 7% in Andalusië.

Zijn er jaarlijkse belastingen na de aankoop?
Ja: IBI, afvalheffing, IRNR en andere gemeentelijke kosten.

Wat als ik via een vennootschap koop?
U betaalt vennootschapsbelasting (25%), met bijkomende boekhoudkundige verplichtingen.

Is Andalusië fiscaal goedkoper dan andere regio's?
Ja, door de verlaging van ITP en erfbelasting is het momenteel een van de meest competitieve regio's.