Welche Steuern zahlt man beim Hauskauf in Spanien? (2025 Guide)

Der Kauf einer Immobilie in Spanien bedeutet, dass Sie eine Reihe spezifischer Steuern zahlen müssen, die je nach Immobilientyp, Autonomer Gemeinschaft und Art der Durchführung der Transaktion variieren. In diesem klaren und praktischen Leitfaden erklären wir, welche Steuern ein ausländischer Käufer beim Erwerb einer Immobilie in Spanien zahlt, wie man sie berechnet und welche Aspekte Sie berücksichtigen sollten, um Ihre Investition zu planen.

Welche Steuern zahlt ein Käufer beim Erwerb einer Immobilie in Spanien?

Kurz gesagt: Beim Kauf einer Immobilie in Spanien sind die wichtigsten Steuern die Mehrwertsteuer (MwSt.) oder die ITP (abhängig davon, ob es sich um eine neue oder gebrauchte Immobilie handelt) sowie die Stempelsteuer (AJD).

Im Detail gibt es drei Hauptszenarien:

1. Neubau

   • MwSt.: 10 % des Kaufpreises.

   • AJD: zwischen 0,7 % und 1,5 % je nach Autonomer Gemeinschaft (in Andalusien 1,2 %).

2. Gebrauchtimmobilie (Weiterverkauf)

   • Grunderwerbsteuer (ITP): in Andalusien gilt ein fester Satz von 7 %.

3. Weitere Nebenkosten

   • Notar-, Register- und Verwaltungskosten.

   • Hypothekengebühren, falls zutreffend.

Daher ist es bei der Budgetplanung unerlässlich, je nach Immobilientyp zusätzlich 10 % bis 13 % des Kaufpreises einzuplanen.

Was ist der Unterschied zwischen Neubau und Gebrauchtimmobilien bei den Steuern?

Der Hauptunterschied liegt in der anwendbaren Steuer: Neubauten unterliegen der Mehrwertsteuer und der AJD, während bei Gebrauchtimmobilien nur die ITP gezahlt wird.

Praktisches Beispiel:

• Eine Neubauwohnung in Marbella für 500.000 € → 50.000 € MwSt. + 6.000 € AJD = 56.000 €.

• Eine Gebrauchtimmobilie zum gleichen Preis → 35.000 € ITP.

Wie Sie sehen, kann der Unterschied erheblich sein, daher empfiehlt es sich, jeden Fall im Voraus zu analysieren.

Was ist die Stempelsteuer (AJD)?

Die AJD ist eine Steuer auf notarielle Urkunden. Sie fällt nur bei Neubauten oder bei der Begründung einer Hypothek an.

• In Andalusien beträgt der allgemeine Satz 1,2 %.

• Sie wird auf den im Kaufvertrag angegebenen Wert angewendet.

• Wenn Sie mit Finanzierung kaufen, gilt sie auch für die Hypothekenurkunde (in diesem Fall übernimmt die Bank sie gemäß den geltenden Vorschriften).

Auch wenn sie oft übersehen wird, kann diese Steuer zusätzliche Kosten in Höhe von mehreren tausend Euro verursachen.

Welche jährlichen Steuern muss ein ausländischer Eigentümer zahlen?

Der Kauf einer Immobilie in Spanien bedeutet nicht nur anfängliche Steuern, Sie müssen auch wiederkehrende Steuern berücksichtigen:

• IBI (Grundsteuer): jährliche Gemeindesteuer, abhängig von Standort und Katasterwert.

• Müll- und Gemeindesteuern: in der Regel zwischen 200 € und 400 € pro Jahr.

• IRNR (Einkommensteuer für Nicht-Residenten): gilt, wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind. Selbst wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, setzt das Finanzamt ein fiktives Einkommen an.

• IRPF oder Körperschaftsteuer: wenn Sie ansässig sind oder über eine Gesellschaft kaufen, erfolgt die Besteuerung nach dem entsprechenden Steuerregime.

Diese Kosten sollten im Voraus eingeplant werden, um Überraschungen zu vermeiden und die Rentabilität zu optimieren, wenn die Immobilie vermietet wird.

Wie ändern sich die Steuern je nachdem, ob Sie privat oder über eine Gesellschaft kaufen?

Die Entscheidung zwischen privatem Kauf oder über eine Gesellschaft hat wichtige steuerliche Auswirkungen.

• Privat:

  • Administrative Einfachheit.

  • Besteuerung über IRPF oder IRNR (wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind).

  • Ideal für ein oder zwei Immobilien zur Eigennutzung.

• Über eine Gesellschaft:

  • Ermöglicht die Trennung von Vermögen und kann die Besteuerung bei großen Portfolios optimieren.

  • Die Besteuerung erfolgt über die Körperschaftsteuer (25 %).

  • Verursacht Kosten für die Gesellschaftsführung und Buchhaltung.

Die Wahl hängt von Ihrer Strategie ab: private Nutzung oder großangelegte Investition.

Gibt es steuerliche Vorteile in Andalusien für ausländische Käufer?

Ja. Andalusien hat sein Steuersystem vereinfacht, um ausländische Investitionen anzuziehen:

• Fester ITP-Satz von 7 % (zuvor progressiv zwischen 8 % und 10 %).

• Senkung der Erbschaft- und Schenkungssteuer bei Übertragungen zwischen direkten Familienangehörigen.

• Vergünstigungen bei der Grunderwerbsteuer für kinderreiche Familien oder junge Käufer in bestimmten Fällen.

Diese Maßnahmen machen Andalusien heute zu einer der steuerlich wettbewerbsfähigsten Regionen Spaniens.

Vergleichstabelle: Neubau vs. Gebrauchtimmobilie in Spanien (2025)

Fazit: Wie Sie Ihre Immobilieninvestition in Spanien richtig planen

Der Kauf einer Immobilie in Spanien bringt anfängliche und wiederkehrende Steuern mit sich, die zwischen 10 % und 13 % des Kaufpreises liegen können. Wenn Sie diese Zahlen im Voraus kennen, können Sie Ihr Budget besser planen und Verzögerungen oder Überraschungen vermeiden.

Über die Zahlen hinaus gibt Ihnen Klarheit über die Steuern beim Kauf einer Immobilie in Spanien Sicherheit und hilft Ihnen, sich auf das Wesentliche zu konzentrieren: die Wahl des Hauses, das zu Ihrem Lebensstil an der Costa del Sol passt. Wenn Sie mehr Informationen möchten, verpassen Sie nicht unseren Kaufleitfaden.

Häufig gestellte Fragen

Welche Steuern zahle ich beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien?
MwSt. (10 %) und AJD (1,2 % in Andalusien).

Welche Steuern zahle ich beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie?
Die ITP mit einem festen Satz von 7 % in Andalusien.

Gibt es jährliche Steuern nach dem Kauf?
Ja: IBI, Müllabfuhr, IRNR und andere Gemeindekosten.

Was passiert, wenn ich über eine Gesellschaft kaufe?
Sie zahlen Körperschaftsteuer (25 %) mit zusätzlichen Buchhaltungspflichten.

Ist Andalusien steuerlich günstiger als andere Regionen?
Ja, durch die Senkung der ITP und der Erbschaftsteuer ist es derzeit eine der wettbewerbsfähigsten Regionen.