Quels impôts payer lors de l’achat d’une maison en Espagne (Guide 2025)

Acheter une propriété en Espagne implique d’assumer une série d’impôts spécifiques qui varient selon le type de logement, la communauté autonome et la manière dont l’opération est réalisée. Dans ce guide clair et pratique, nous vous expliquons quels impôts un acheteur étranger doit payer lors de l’acquisition d’une propriété en Espagne, comment les calculer et quels aspects prendre en compte pour planifier votre investissement.

Quels impôts un acheteur paie-t-il lors de l’acquisition d’une propriété en Espagne ?

En résumé : lors de l’achat d’une propriété en Espagne, les principaux impôts sont la TVA ou l’ITP (selon qu’il s’agisse d’un logement neuf ou de seconde main) et l’Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD).

En détail, il existe trois scénarios principaux :

Logement neuf
- TVA : 10 % du prix d’achat.
- AJD : entre 0,7 % et 1,5 % selon la communauté autonome (en Andalousie, 1,2 %).
Seconde main (revente)
- Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) : en Andalousie, un taux fixe de 7 %.
Autres frais associés
- Honoraires notariaux, frais de registre et de gestion.
- Frais hypothécaires le cas échéant.

Par conséquent, lors du calcul du budget, il est essentiel d’ajouter entre 10 % et 13 % supplémentaires au prix d’achat, selon le type de logement.

Quelle est la différence entre logement neuf et seconde main en matière d’impôts ?

La principale différence réside dans l’impôt applicable : le logement neuf est soumis à la TVA et à l’AJD, tandis que la seconde main ne paie que l’ITP.

Type de propriété	Impôt principal	Taux applicable	Autres frais
Logement neuf	TVA	10 %	AJD (1,2 % en Andalousie)
Seconde main	ITP	7 %	Sans AJD
Locaux/commerces	TVA	21 %	AJD (1,2 %)

Exemple pratique :

Un appartement neuf à Marbella d’une valeur de 500.000 € → 50.000 € de TVA + 6.000 € d’AJD = 56.000 €.
Un logement de seconde main pour le même montant → 35.000 € d’ITP.

Comme vous pouvez le voir, la différence peut être importante, il est donc conseillé d’analyser chaque cas à l’avance.

Qu’est-ce que l’Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD) ?

L’AJD est un impôt qui taxe les documents notariés. Il ne s’applique que dans le cas d’un logement neuf ou lors de la constitution d’une hypothèque.

En Andalousie, le taux général est de 1,2 %.
Il s’applique sur la valeur déclarée dans l’acte.
Si vous achetez avec financement, il s’applique également à l’acte hypothécaire (dans ce cas, il est pris en charge par la banque selon la réglementation en vigueur).

Bien qu’il soit souvent oublié, cet impôt peut représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires dans l’opération.

Quels impôts annuels un propriétaire étranger doit-il assumer ?

Acheter une propriété en Espagne n’implique pas seulement des impôts initiaux, il faut aussi prendre en compte les impôts récurrents :

IBI (Impôt foncier) : impôt municipal annuel, variable selon la localisation et la valeur cadastrale.
Ordures et taxes municipales : généralement entre 200 € et 400 € par an.
IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents) : s’applique si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne. Même si vous ne louez pas votre logement, le fisc calcule un revenu imputé.
IRPF ou Impôt sur les Sociétés : si vous êtes résident ou achetez via une société, vous serez imposé selon le régime fiscal correspondant.

Ces frais doivent être planifiés pour éviter les mauvaises surprises et optimiser la rentabilité si vous destinez le logement à la location.

Comment les impôts varient-ils selon que l’on achète à titre personnel ou via une société ?

La décision entre acheter à titre personnel ou par le biais d’une société a d’importantes répercussions fiscales.

À titre personnel :
- Simplicité administrative.
- Imposition à l’IRPF ou à l’IRNR (si vous n’êtes pas résident en Espagne).
- Idéal pour une ou deux propriétés à usage personnel.
Via une société :
- Permet de séparer les patrimoines et peut optimiser la fiscalité pour de grands portefeuilles.
- L’imposition se fait à l’Impôt sur les Sociétés (25 %).
- Comporte des frais de maintenance de la société et de comptabilité.

Le choix dépend de votre stratégie : jouissance personnelle ou investissement à grande échelle.

Existe-t-il des avantages fiscaux en Andalousie pour les acheteurs étrangers ?

Oui. L’Andalousie a simplifié sa fiscalité pour attirer les investissements étrangers :

Taux fixe de l’ITP à 7 % (auparavant progressif entre 8 % et 10 %).
Réduction de l’Impôt sur les Successions et Donations dans les transmissions entre parents directs.
Allégements sur l’ITP pour les familles nombreuses ou les jeunes acheteurs dans certains cas.

Ces mesures font de l’Andalousie aujourd’hui l’une des communautés les plus compétitives fiscalement en Espagne.

Tableau comparatif : logement neuf vs. seconde main en Espagne (2025)

Concept	Logement neuf	Seconde main
TVA	10 %	Non applicable
ITP	Non applicable	7 %
AJD	1,2 %	Non applicable
Notaire	0,3 – 0,5 %	0,3 – 0,5 %
Registre	0,2 – 0,4 %	0,2 – 0,4 %

Conclusion : comment bien planifier votre investissement immobilier en Espagne

L’achat d’une propriété en Espagne implique d’assumer des impôts initiaux et récurrents qui peuvent représenter entre 10 % et 13 % du prix d’achat. Connaître ces chiffres à l’avance vous permettra de mieux planifier votre budget et d’éviter retards ou mauvaises surprises.

Au-delà des chiffres, avoir une vision claire des impôts lors de l’achat d’une propriété en Espagne vous apporte de la sérénité et vous aide à vous concentrer sur l’essentiel : choisir le logement qui correspond à votre style de vie sur la Costa del Sol. Si vous souhaitez plus d’informations, ne manquez pas notre Guide d’Achat.

Questions fréquentes

Quels impôts dois-je payer lors de l’achat d’un logement neuf en Espagne ?
TVA (10 %) et AJD (1,2 % en Andalousie).

Quels impôts dois-je payer lors de l’achat d’un logement de seconde main ?
L’ITP, avec un taux fixe de 7 % en Andalousie.

Y a-t-il des impôts annuels après l’achat ?
Oui : IBI, ordures, IRNR et autres taxes municipales.

Que se passe-t-il si j’achète via une société ?
Vous serez imposé à l’Impôt sur les Sociétés (25 %), avec des obligations comptables supplémentaires.

L’Andalousie est-elle plus avantageuse fiscalement que d’autres régions ?
Oui, grâce à la réduction de l’ITP et des droits de succession, c’est aujourd’hui l’une des régions les plus compétitives.